高槻市で相続不動産の流れを解説｜何から始めるべき？

2026年5月27日

【まず結論】
・相続発生後は「7日以内の死亡届→3ヶ月以内の相続放棄検討→10ヶ月以内の相続税申告」が最優先の期限。
・相続不動産は「相続登記→売却/賃貸/保有の選択」が基本の流れ。名義変更なしに売却はできない。
・まず何からすべきか迷ったら「遺産の全体把握と相続人の確定」から着手するのが正解。

「親が亡くなったが、不動産の手続きは何から始めれば？」「相続税や登記など、期限が複数あって何を先にすべきかわからない」とお困りではないでしょうか。

相続不動産の手続きは、複数の期限・複数の手続きが並行して発生します。全体の流れを整理しておくことで、どれを先にやるべきかが明確になり、手続き漏れや期限切れを防ぐことができます。

この記事では、高槻市で相続不動産の手続きを進める際の全体的な流れを、着手すべき順番と期限に沿って解説します。

相続発生直後にやること（〜1ヶ月）

死亡届の提出（7日以内）

死亡を知った日から7日以内に、高槻市役所（または病院・診療所のある市区町村役場）へ死亡届を提出します。提出と同時に火葬許可証が交付されます。死亡届の提出がなければ戸籍の更新が行われず、その後の書類収集にも影響するため最優先で行います。

遺言書の有無の確認

自筆証書遺言が残されていた場合、家庭裁判所での検認が必要です（公正証書遺言は不要）。法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合も確認が必要です。遺言書の内容によって相続の進め方が大きく変わるため、早期に確認しましょう。

相続財産と相続人の確定

不動産・預貯金・有価証券・負債（ローン・借金）を含む全ての遺産と、法定相続人を確定させます。戸籍謄本を取得して相続人を確認します。負債が資産を大きく上回る場合は相続放棄（3ヶ月以内）を検討することになります。

相続放棄の判断（3ヶ月以内）

相続放棄は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」に家庭裁判所に申述する必要があります。この期限を過ぎると原則として放棄できなくなり、借金も含めた全ての遺産を相続することになります。

放棄を検討すべきケース

住宅ローンの残債が不動産の売却見込み額を大きく上回る場合
多額の借入金・連帯保証債務がある場合
管理コストがかさむ空き家で活用見込みがない場合

遺産分割協議と相続登記（3〜12ヶ月）

遺産分割協議の実施

相続人全員が集まり、誰がどの財産を取得するかを協議します。不動産については、取得する相続人を決め、遺産分割協議書に全員の署名・実印・印鑑証明書を添付します。感情的な対立になりやすいため、早期かつ冷静に進めることが重要です。

相続登記の申請（3年以内・義務）

遺産分割協議が完了したら、速やかに相続登記（名義変更）を大阪法務局茨木支局へ申請します。2024年4月の義務化により3年以内の申請が法的に必要です。登録免許税は評価額の0.4%。売却予定がある場合は、この登記が完了しなければ売買契約ができません。

相続税の申告・納付（10ヶ月以内）

相続税の申告と納付期限は「相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」です。相続税は全員にかかるわけではなく、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合のみ申告が必要です。

不動産売却と相続税の関係

相続税の納税資金を不動産売却で確保する場合は、10ヶ月以内に売却を完了させるか、売却代金が入る前に他の資金で先払いする必要があります。不動産の売却には3〜6ヶ月かかる場合があるため、申告期限から逆算して早めに売却活動を開始することが重要です。

不動産の売却・活用・保有の選択

相続登記が完了したら、不動産をどうするかを選択します。主な選択肢は「売却」「賃貸活用」「保有継続」の3つです。

各選択肢の特徴

売却：まとまった現金が得られ、維持費・管理負担がなくなる。相続税の特例（取得費加算）も活用できる場合がある
賃貸活用：毎月収入が得られるが、入居者の管理・修繕費用・固定資産税が継続的にかかる
保有継続：思い入れのある物件は保有できるが、空き家は固定資産税の軽減措置がなくなる可能性がある

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 相続不動産の手続きは何から始めればいいですか？
→まず遺産の全体像（財産・負債）と相続人を確定することから始めてください。負債が多ければ相続放棄（3ヶ月以内）を検討します。

Q2. 相続税の申告は誰にでも必要ですか？
→基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合のみ必要です。相続人が3人なら控除額は4,800万円です。

Q3. 相続登記と相続税申告はどちらを先にしますか？
→通常は相続登記を先に進めます。相続税申告の期限（10ヶ月）よりも早く完了させることで、売却も選択肢に入ります。

Q4. 相続人が遠方にいる場合でも手続きは進められますか？
→印鑑証明書や書類の郵送のやり取りが必要になりますが、手続き自体は進められます。専門家に依頼すれば対面の機会を最小限にできます。

Q5. 売却を急ぐ場合、最短でどのくらいで完了しますか？
→相続登記完了から売却完了まで最短3ヶ月程度。ただし相続登記自体に1〜2ヶ月かかるため、全体では4〜6ヶ月見ておくのが現実的です。

Q6. 遺言書がある場合とない場合で手続きはどう変わりますか？
→遺言書がある場合は遺産分割協議が不要になるケースが多く、手続きがシンプルになります。ただし自筆証書遺言は家庭裁判所での検認が必要です。

Q7. 相続財産に負債が多い場合はどうすればいいですか？
→相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ相続放棄を申述することで、借金を含む全財産の相続を回避できます。

Q8. 相続人の中に行方不明の方がいる場合はどうなりますか？
→家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申立てる必要があります。手続きに時間がかかるため早めの対応が重要です。

Q9. 相続不動産を売却せずに活用する方法はありますか？
→賃貸に出して家賃収入を得る方法があります。ただし管理費・修繕費・固定資産税が継続的にかかる点を考慮する必要があります。

Q10. 相続手続き全体にかかる費用の目安はどのくらいですか？
→登録免許税（評価額の0.4%）・書類取得実費（1〜3万円）・専門家報酬（依頼する場合10〜30万円程度）が主な費用の目安です。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

宅地建物取引士として高槻市の相続不動産をサポートする中で感じるのは、「何から手をつければいいかわからない」という方が非常に多いということです。

実際には、相続発生直後は手続きよりも「遺産の全体像の把握」を最優先にすることが大切です。不動産の他にどんな財産・負債があるかを確認しないまま動いてしまうと、後から相続放棄ができなくなるという最悪のケースも起こり得ます。

高槻市で相続不動産をお持ちの方には、早い段階でサンエイジにご相談いただくことをお勧めしています。売却予定がある場合は相続税の申告期限（10ヶ月）から逆算して3〜4ヶ月前には売却活動を開始しないと間に合わないケースもあります。全体のスケジュールを一緒に整理し、どの手続きを先に進めるべきかをご提案しておりますので、お気軽にご連絡ください。

まとめ｜高槻市で相続不動産の手続きを確実に進めるために

高槻市で相続不動産の手続きを進める際は、「7日以内の死亡届→3ヶ月以内の相続放棄判断→遺産分割協議→相続登記（3年以内義務）→10ヶ月以内の相続税申告」という流れが基本です。複数の期限が重なるため、早めに全体スケジュールを把握して動くことが重要です。

相続登記が完了したら、売却・賃貸・保有継続の中から最適な選択をします。売却を検討する場合は、相続税申告期限から逆算して早めに相談を開始することが大切です。

「何から始めればいい？」という段階からでも、サンエイジではご相談を無料でお受けしています。高槻市で長年にわたり地域密着で相続不動産の売却・活用をサポートしてきた実績がありますので、まずはお気軽にお問い合わせください。