空き家市場とは？売却・活用の動向をわかりやすく解説

2026年6月1日

まず結論

空き家市場とは、使われていない住宅を売却、賃貸、リノベーション、管理、活用などにつなげる不動産市場のことです。

近年は、空き家の増加により「売れない家」「管理が大変な家」として見るだけでなく、住まい、賃貸住宅、事業スペース、地域活用の場として再生する動きも広がっています。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高とされています。空き家数は2018年から51万戸増加しており、空き家市場への関心が高まる背景になっています。(統計局)

「高垣町や日吉台にある空き家を売却できるのか」「古い家でも活用できるのか」と悩む方もいるでしょう。

この記事では、空き家市場の意味や、売却・活用の動向、空き家を所有している方が考えるべきポイントをわかりやすく解説します。

空き家市場とは？

空き家市場とは、使われていない住宅を不動産として売買・賃貸・活用する市場のことです。

空き家と聞くと、老朽化した家や使い道のない家をイメージする方もいるかもしれません。

しかし、空き家にはさまざまな種類があります。

売却を予定している空き家

賃貸募集している空き家

相続後に使い道が決まっていない家

転勤や住み替えで使わなくなった家

リノベーションすれば使える家

管理されないまま放置されている家

つまり、空き家市場には「売る」「貸す」「直して使う」「管理する」「事業に活用する」など、複数の選択肢があります。

ただし、すべての空き家が同じように売れる、貸せる、活用できるわけではありません。

建物の状態、立地、築年数、駐車場の有無、周辺環境、需要によって判断は変わります。

高垣町や日吉台のような住宅地でも、落ち着いた住環境や広さを求める方に合う場合があります。

まずは、空き家の現状を把握し、どの市場に合うのかを見極めることが大切です。

空き家市場が注目される背景

空き家数が増えている

空き家市場が注目される大きな理由は、全国的に空き家が増えているためです。

総務省の調査では、2023年時点の全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となっています。また、賃貸・売却用や別荘などを除いた空き家も増加しています。(統計局)

空き家が増える背景には、高齢化、相続、人口減少、家族構成の変化、住み替えなどがあります。

親が住んでいた家を相続しても、子ども世代がすでに別の場所で暮らしている場合、その家を使わないまま空き家になることがあります。

高槻市内でも、相続や住み替えをきっかけに、使われない住宅が出てくる場合があります。

空き家の管理が重要になっている

空き家は、使っていなくても管理が必要です。

放置すると、建物の老朽化、庭木や雑草の繁茂、雨漏り、害虫や害獣、不法侵入、近隣トラブルにつながる場合があります。

国土交通省も、空き家には適切な管理が不可欠であるとして、所有者による管理の考え方を示しています。(国土交通省)

管理されていない空き家は、売却や賃貸の際にも不利になる場合があります。

一方で、定期的に管理されている空き家は、購入希望者や借主に安心感を与えやすくなります。

空き家の活用ニーズが広がっている

近年は、空き家をただ売却するだけでなく、リノベーションして賃貸に出したり、店舗や事務所、地域交流スペースとして活用したりする動きもあります。

国土交通省の空き家対策モデル事業では、地方公共団体、NPO、民間事業者などによる空き家活用の取り組みが対象とされています。調査・検討、改修、除却工事などを含むモデル性の高い取り組みが支援対象になっています。(国土交通省)

空き家を地域の資源として捉え直す流れがあるため、状態や立地によっては新しい活用方法を検討できる場合があります。

空き家市場の主な種類

売却市場

空き家市場の中心となるのが売却です。

使う予定がない空き家は、売却することで管理の手間や維持費を減らせる場合があります。

売却には、主に次のような方法があります。

建物付きで売る

土地として売る

リフォームして売る

現状のまま売る

不動産会社に相談して販売方法を決める

建物の状態が良ければ、住まいとして購入される場合があります。

一方で、建物の劣化が進んでいる場合は、土地として検討されることもあります。

高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や土地の広さを重視する方に検討される場合があります。

ただし、価格や需要は、建物状態や立地、駐車場の有無などによって変わります。

賃貸市場

空き家を賃貸住宅として貸し出す方法もあります。

売却せずに所有を続けながら、家賃収入を得られる可能性がある点が特徴です。

戸建ての空き家は、部屋数、庭、駐車場、収納を求める方に選ばれる場合があります。

たとえば、次のような方に合うことがあります。

子育て世帯

在宅勤務をする方

車を使う方

庭付き住宅を求める方

マンションより広さを重視する方

ただし、賃貸に出すには、入居者が安心して住める状態に整える必要があります。

水回り、給湯器、雨漏り、電気設備、防犯面などを確認しましょう。

リノベーション市場

古い空き家をリノベーションして、住まいや賃貸、店舗などに活用する市場も広がっています。

築年数が古くても、建物の状態が良ければ、内装や設備を整えて新しい価値を出せる場合があります。

リノベーションでは、次のような工事が考えられます。

水回りを交換する

壁紙や床を張り替える

収納を増やす

断熱性を高める

在宅勤務スペースを作る

庭や外構を整える

古い梁や和室を活かす

ただし、リノベーション費用をかけすぎると、売却価格や家賃収入で回収しにくくなる場合があります。

見た目だけでなく、費用対効果を考えることが大切です。

管理サービス市場

空き家の増加により、管理サービスの需要も高まっています。

遠方に住んでいる所有者や、忙しくて管理できない方に代わって、空き家の状態確認や庭の手入れなどを行うサービスです。

空き家管理では、次のような作業が行われる場合があります。

室内の換気

郵便物の確認

庭木や雑草の確認

雨漏りの確認

外壁や屋根の目視確認

防犯面の確認

水回りの確認

売却や賃貸の方針が決まるまでの間も、管理を続けることで劣化や近隣トラブルを防ぎやすくなります。

活用・事業化市場

空き家は、住まい以外にも活用できる場合があります。

たとえば、次のような使い方です。

店舗

事務所

アトリエ

教室

地域交流スペース

二拠点生活の拠点

シェアハウス

宿泊施設

古い家の雰囲気や庭、広さを活かすことで、一般的な物件とは違う魅力を出せる場合があります。

ただし、事業として活用する場合は、立地、需要、近隣への影響、設備、運営体制を確認する必要があります。

住宅地で活用する場合は、人の出入りや音、駐車場にも配慮しましょう。

空き家売却の動向

早めに売却を検討する人が増えている

空き家を長期間保有すると、固定資産税、火災保険料、草木の管理費、修繕費などがかかる場合があります。

そのため、今後使う予定がない空き家は、早めに売却を検討する方もいます。

空き家は、管理状態が良いうちの方が、売却や賃貸の選択肢を検討しやすい場合があります。

反対に、放置期間が長くなると、劣化が進み、買主が修繕費を見込んで価格交渉する可能性があります。

「いつか考える」ではなく、空き家になった段階で早めに方針を整理することが大切です。

建物付きで売るか土地として売るかの判断が重要

空き家を売却するときは、建物付きで売るのか、土地として売るのかを考える必要があります。

建物の状態が良ければ、住まいとして売却できる場合があります。

一方で、雨漏り、シロアリ被害、外壁や屋根の劣化、水回りの老朽化が大きい場合は、土地として検討される場合もあります。

ただし、どちらが良いかは物件ごとに異なります。

建物を残した方がよい場合もあれば、土地としての需要を考えた方がよい場合もあります。

自己判断で決めず、不動産会社に相談しながら進めるとよいでしょう。

相続した空き家の売却相談が増えやすい

空き家売却では、相続した実家に関する相談が多くなりやすいです。

親から家を相続したものの、自分は別の場所で暮らしている場合、その家をどうするか悩む方は少なくありません。

相続した空き家では、次のような問題が起こる場合があります。

相続人同士で意見が分かれる

売却するか賃貸に出すか決まらない

遠方で管理できない

建物が古く修繕費が不安

思い出があり手放しにくい

このような場合でも、放置すると建物の劣化や管理負担が増えることがあります。

早めに家族で話し合い、売却や活用の方向性を整理しましょう。

空き家活用の動向

リノベーションして貸す動きがある

空き家活用では、リノベーションして賃貸に出す方法が注目されています。

古い家でも、水回りや内装を整えれば、住まいとして検討される場合があります。

戸建て賃貸は、マンションやアパートとは違う魅力があります。

庭がある

駐車場がある

部屋数がある

収納を確保しやすい

上下階の音を気にしにくい

在宅勤務スペースを作りやすい

高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境を求める方に合う場合があります。

ただし、リノベーション費用をかけすぎると、家賃収入で回収しにくくなることがあります。

二拠点生活やワークスペースとしての活用もある

働き方や暮らし方の変化により、空き家を二拠点生活やワークスペースとして使う方法もあります。

たとえば、週末に過ごす家、在宅勤務用の場所、趣味の作業場、アトリエなどです。

静かな住宅地にある空き家は、集中できる作業場所として合う場合があります。

ただし、使用頻度が少ない場合でも管理は必要です。

換気、防犯、庭の手入れ、雨漏り確認などを続ける必要があります。

地域活用の動きもある

空き家を地域の交流場所として活用する動きもあります。

地域の集会所、子どもの居場所、学習支援、ワークショップスペースなど、地域に開かれた場所として使う方法です。

国土交通省の空き家対策モデル事業でも、民間事業者やNPO、地方公共団体などによる空き家活用の取り組みが対象になっています。(国土交通省)

ただし、地域活用は収益だけで判断できません。

運営者、管理費用、利用ルール、近隣への配慮を考える必要があります。

空き家市場で需要が見込まれやすい物件

建物の状態が良い空き家

建物の状態が良い空き家は、売却や賃貸で検討されやすい場合があります。

室内が清潔に保たれている

雨漏りがない

水回りが使える

外壁や屋根に大きな傷みがない

庭や外構が管理されている

駐車場が使いやすい

このような状態であれば、購入希望者や借主が安心して見学しやすくなります。

空き家だからといって、必ず価値がないわけではありません。

管理状態が良ければ、選択肢を広げやすくなります。

生活しやすい立地にある空き家

空き家の需要は、立地によって変わります。

駅までの距離、買い物施設、学校、公園、病院、駐車場の有無などが判断材料になります。

駅に近い空き家は、利便性を重視する方に合う場合があります。

一方で、駅から距離がある住宅地でも、広さや静かさ、駐車場を重視する方に合うことがあります。

高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境を求める方に検討される場合があります。

駐車場や庭がある空き家

戸建ての空き家では、駐車場や庭が評価される場合があります。

車を使う方や子育て世帯、在宅勤務をする方にとって、駐車場や庭は魅力になることがあります。

ただし、庭の管理が行き届いていない場合は、かえってマイナス印象になる場合があります。

草木や外構の状態も確認しましょう。

リノベーションしやすい空き家

古い家でも、構造や間取りによってはリノベーションしやすい場合があります。

リノベーション前提で探している方にとっては、古い家の雰囲気や広さが魅力になることもあります。

ただし、雨漏りやシロアリ被害、基礎や配管の劣化が大きい場合は、工事費が増える可能性があります。

購入希望者に安心してもらうためにも、建物状態を確認しておくことが大切です。

空き家市場で売却や活用が難しくなりやすい物件

劣化が進んでいる空き家

長く放置された空き家は、建物の劣化が進んでいる場合があります。

外壁や屋根の傷み

雨漏り

シロアリ被害

水回りの故障

床や壁の傷み

庭木や雑草の繁茂

このような状態では、買主や借主が修繕費を不安に感じることがあります。

売却できないとは限りませんが、価格や販売方法に影響する場合があります。

管理されていない印象が強い空き家

見た目の印象も重要です。

郵便物がたまっている、庭が荒れている、外壁が汚れている、窓が割れているなどの状態では、購入希望者や借主に不安を与えます。

管理されていない印象が強いと、物件そのものの価値だけでなく、周辺環境への印象にも影響する場合があります。

売却や賃貸を考えるなら、最低限の管理を行っておきましょう。

需要を読みづらい立地の空き家

駅から距離がある、買い物施設が遠い、駐車場がないなどの条件がある場合、需要を読みづらくなることがあります。

ただし、駅から遠いから必ず不利とは限りません。

静かな環境や広さを求める方に合う場合もあります。

大切なのは、その空き家がどのような人に合うのかを整理することです。

空き家市場で失敗しないためのポイント

早めに現状を確認する

空き家市場で失敗しないためには、まず現状確認が必要です。

建物の状態

築年数

雨漏りの有無

水回りの状態

外壁や屋根の状態

庭や外構の管理状況

駐車場の有無

周辺環境

現状を把握しないまま売却や活用を考えると、後から修繕費やトラブルが出る場合があります。

まずは「今どのような状態なのか」を確認しましょう。

売却・賃貸・活用を比較する

空き家には、複数の選択肢があります。

売却する

賃貸に出す

リノベーションする

管理しながら保有する

事業スペースとして使う

家族で使う

どれが正解かは、物件状態や所有者の希望によって変わります。

今後使う予定がないなら、売却を検討する方法があります。

手放したくない場合は、賃貸や管理を考える方法もあります。

費用と収益のバランスを見る

空き家を活用するときは、費用と収益のバランスを確認しましょう。

リノベーション費用

修繕費

管理費

固定資産税

火災保険料

賃貸収入

売却見込み価格

費用をかけすぎると、収益や売却価格で回収しにくくなる場合があります。

見た目を整えることも大切ですが、必要な工事と費用対効果を見極めましょう。

需要を確認する

空き家市場では、需要の確認が重要です。

賃貸に出したいと思っても、借り手が少ない場合があります。

店舗にしたいと思っても、人の流れや駐車場の条件が合わない場合があります。

売却したい場合も、価格や建物状態によって買い手の反応は変わります。

高垣町や日吉台で空き家を所有している場合も、住宅地としての需要、駐車場の有無、周辺環境を踏まえて考えましょう。

専門家に相談する

空き家の売却や活用は、個人だけで判断しにくいことがあります。

建物付きで売れるのか、土地として考えるべきか、賃貸需要があるのか、修繕すべきかは、物件ごとに異なります。

早い段階で不動産会社や専門家に相談すると、選択肢を整理しやすくなります。

高槻市で空き家市場を考えるポイント

高槻市で空き家市場を考える場合は、立地、建物状態、需要、今後の方針を整理することが大切です。

駅周辺に近い空き家は、利便性を重視する方に検討される場合があります。

一方で、高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を重視する方に合う場合があります。

高槻市で空き家を売却・活用する際は、次の点を確認しましょう。

建物の状態

築年数

雨漏りや劣化の有無

水回りの状態

庭や外構の管理状況

駐車場の有無

駅までの距離

買い物施設までの距離

学校や公園の近さ

売却や賃貸の需要

活用にかかる費用

今後使う予定

空き家は、放置するほど劣化が進み、選択肢が狭くなる場合があります。

早めに現状を確認し、売却、賃貸、リノベーション、管理など、自分に合う方法を整理しましょう。

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 空き家市場とは何ですか？

使われていない住宅を売却、賃貸、リノベーション、管理、事業活用などにつなげる不動産市場のことです。

Q2. 空き家は売却できますか？

建物状態や立地、土地条件によっては売却できる場合があります。建物付きで売るか土地として売るかも含めて検討しましょう。

Q3. 古い空き家でも需要はありますか？

建物状態や立地によります。リノベーション前提で検討される場合や、土地として評価される場合もあります。

Q4. 空き家を賃貸に出すことはできますか？

建物状態が良く、入居者が安心して住める状態であれば、賃貸に出せる場合があります。水回りや雨漏り、防犯面の確認が必要です。

Q5. 空き家を活用する方法には何がありますか？

賃貸住宅、リノベーション、店舗、事務所、地域交流スペース、二拠点生活の拠点などが考えられます。

Q6. 空き家市場で需要がある物件の特徴は何ですか？

建物状態が良い、生活しやすい立地、駐車場がある、庭や広さがある、リノベーションしやすいなどの特徴がある物件です。

Q7. 高垣町や日吉台の空き家は需要がありますか？

建物状態、駐車場の有無、周辺環境、価格によっては需要がある場合があります。落ち着いた住環境を重視する方に合うこともあります。

Q8. 空き家を売る前に修繕した方がいいですか？

状態や売却方針によります。修繕した方がよい場合もありますが、費用をかけても価格に反映されない場合もあります。

Q9. 空き家を持ち続けると費用はかかりますか？

固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費、草木の手入れ費用などがかかる場合があります。

Q10. 空き家市場で迷ったら何から始めればいいですか？

まずは建物の状態、立地、維持費、今後使う予定を整理しましょう。そのうえで売却、賃貸、管理、活用の方向性を検討してください。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

空き家市場では、売却、賃貸、リノベーション、管理など、さまざまな選択肢があります。

ただし、どの方法が合うかは、建物の状態や立地、所有者の希望によって変わります。

高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さを活かして、住まいや賃貸として検討できる場合があります。

一方で、建物の劣化が進んでいる場合は、修繕費が大きくなることもあります。

大切なのは、空き家市場の動きだけを見るのではなく、自分の空き家がどの選択肢に合うのかを確認することです。

建物の状態、管理にかかる費用、将来の方針を整理したうえで、無理のない方法を考えましょう。

まとめ｜空き家市場は売却・活用・管理の選択肢が広がっている

空き家市場とは、使われていない住宅を売却、賃貸、リノベーション、管理、事業活用などにつなげる市場です。

空き家は全国的に増えており、売却や賃貸だけでなく、リノベーションや地域活用などの選択肢も広がっています。