まず結論
日本の空き家対策は、空き家を「放置された家」として扱うだけでなく、適切に管理し、必要に応じて売却・賃貸・活用につなげる方向へ進んでいます。
空き家は、放置すると建物の老朽化、倒壊、景観悪化、不法侵入、害虫や害獣の発生、近隣トラブルにつながる場合があります。
そのため、国は空家等対策の推進に関する特別措置法を整備し、自治体が空き家の調査、所有者への助言・指導、管理不全空家や特定空家への対応を進められる仕組みを作っています。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最高とされています。空き家数は2018年から51万戸増加しており、空き家対策の重要性が高まっています。(統計局)
「高垣町や日吉台にある実家を相続したけれど、どうすればいいかわからない」「空き家を放置すると問題になるのか」と悩む方もいるでしょう。
この記事では、日本の空き家対策や、国・自治体の取り組み、所有者が考えるべきポイントをわかりやすく解説します。
日本で空き家対策が必要とされる理由
空き家が全国的に増えている
日本で空き家対策が必要とされる大きな理由は、空き家が増えているためです。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％とされています。これは過去最高の数字です。(統計局)
空き家が増える背景には、次のような理由があります。
高齢化
相続
人口減少
家族構成の変化
都市部への人口集中
新築志向
中古住宅の活用不足
遠方に住む所有者の増加
親が住んでいた家を相続しても、子ども世代がすでに別の場所で暮らしている場合、その家を使わないまま空き家になることがあります。
高垣町や日吉台のような住宅地でも、相続や住み替えをきっかけに空き家が発生する場合があります。
空き家の放置が地域に影響する
空き家は、所有者だけの問題ではありません。
管理されていない空き家は、近隣や地域全体に影響する場合があります。
建物が老朽化する
屋根や外壁が落下する
庭木や雑草が伸びる
害虫や害獣が発生する
不法侵入される
不法投棄される
景観が悪化する
近隣トラブルになる
政府広報でも、使用目的のない空き家が増え続けており、空き家を放置すると倒壊、景観悪化、不法侵入などの悪影響が生じるおそれがあると説明されています。(政府オンライン)
空き家は、早めに管理や活用を考えることで、トラブルを防ぎやすくなります。
所有者だけでは対応が難しい場合がある
空き家の管理は、所有者が行う必要があります。
しかし、現実には所有者だけで対応するのが難しい場合があります。
たとえば、次のようなケースです。
相続人が複数いて方針が決まらない
所有者が遠方に住んでいる
建物が古く修繕費がかかる
売却できるかわからない
賃貸に出せるかわからない
思い出があり手放せない
管理する時間がない
こうした事情から、空き家の対応が後回しになり、放置されてしまう場合があります。
そのため、国や自治体が制度を整え、所有者に管理や活用を促す取り組みが進められています。
国の空き家対策とは？
空家等対策の推進に関する特別措置法
国の空き家対策の中心となるのが、空家等対策の推進に関する特別措置法です。
この法律は、管理されていない空き家が地域の安全や景観、住環境に悪影響を与えることを防ぐために作られました。
空家法により、市区町村は空き家の調査や所有者への助言・指導、状態の悪い空き家への対応を行えるようになっています。
たとえば、倒壊のおそれがある空き家や、衛生上・景観上問題がある空き家は、特定空家等として扱われる場合があります。
特定空家等に該当すると、自治体から助言・指導、勧告、命令、代執行などの措置を受ける場合があります。
空き家を放置せず、所有者が適切に管理することが重要です。
2023年の法改正で対策が強化された
2023年には空家法が改正され、空き家の除却・活用・適切な管理を進めるための措置が強化されました。政府広報では、特定空家になってからの対応には限界があるため、2023年の改正で空き家の除却、活用、適切な管理を推進する措置が強化されたと説明されています。(政府オンライン)
この改正により、問題が深刻化する前の段階から、空き家の管理を促しやすくなりました。
特に重要なのが、管理不全空家等という考え方です。
管理不全空家等は、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を指します。
国土交通省の資料でも、2023年12月13日施行の改正空家法により、市町村は放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を管理不全空家等として、指導・勧告できるようになったと説明されています。(国土交通省)
これにより、倒壊寸前になる前から、自治体が所有者に対応を促せるようになっています。
管理不全空家等への対応
管理不全空家等とは、今すぐ倒壊するほど危険ではなくても、このまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。
たとえば、次のような状態が考えられます。
外壁や屋根に傷みがある
窓や扉が壊れている
庭木や雑草が伸びている
雨漏りの可能性がある
建物の管理が不十分
近隣に影響するおそれがある
管理不全空家等に該当すると、自治体から指導や勧告を受ける場合があります。
勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除される場合があります。国土交通省の資料でも、管理不全空家等や特定空家等で勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除されると示されています。(国土交通省)
つまり、「まだ特定空家ではないから大丈夫」と考えるのではなく、早い段階で管理や活用を考えることが大切です。
特定空家等への対応
特定空家等とは、周辺の生活環境に悪影響を与えるおそれがある空き家です。
具体的には、次のような状態が考えられます。
倒壊のおそれがある
屋根や外壁が落下する危険がある
衛生上問題がある
景観を大きく損なっている
周辺の生活環境に悪影響を与えている
特定空家等に認定されると、自治体から助言・指導、勧告、命令などを受ける場合があります。
命令に従わない場合は、代執行が行われることもあります。
代執行とは、所有者に代わって自治体が必要な措置を行うことです。
費用は所有者に請求される場合があります。
空き家が特定空家等になる前に、管理、修繕、売却、賃貸、活用などの方向性を整理することが重要です。
自治体の空き家対策とは？
空き家の実態調査
自治体の空き家対策では、まず空き家の実態把握が行われます。
地域にどのような空き家があるのか、管理状態はどうか、所有者は誰かなどを確認します。
空き家の状態を把握することで、危険な空き家への対応や、活用できる空き家の整理が進めやすくなります。
実態調査では、次のような点が確認される場合があります。
外壁や屋根の状態
窓や玄関の状態
庭木や雑草の状況
建物の傾き
不法投棄の有無
近隣への影響
所有者の情報
調査によって、管理が必要な空き家や、活用できる可能性がある空き家が見えてきます。
所有者への助言や指導
自治体は、空き家の所有者に対して、管理や改善を促す場合があります。
たとえば、庭木の剪定、建物の修繕、防犯対策、売却や活用の検討などです。
いきなり強い措置が行われるわけではなく、まずは所有者へ助言や指導が行われることが一般的です。
所有者が遠方に住んでいる場合や、空き家の状態を把握していない場合もあります。
自治体からの連絡をきっかけに、空き家の現状に気づく方もいるでしょう。
連絡を受けた場合は、放置せず早めに対応することが大切です。
管理不全空家や特定空家への対応
管理が不十分な空き家については、自治体が管理不全空家等や特定空家等として対応する場合があります。
管理不全空家等は、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。
特定空家等は、すでに周辺に悪影響を与えている、または与えるおそれがある空き家です。
自治体は、空き家の状態に応じて、次のような対応を行う場合があります。
助言
指導
勧告
命令
代執行
所有者にとっては、こうした措置を受ける前に、自分で管理や売却、活用を検討することが重要です。
空き家の活用を促す取り組み
自治体では、空き家を放置するだけでなく、活用につなげる取り組みも行われています。
たとえば、次のような取り組みです。
空き家情報の整理
所有者への活用提案
不動産会社や専門家との連携
地域活用の支援
移住希望者や事業者とのマッチング
空き家を賃貸や売却につなげる仕組みづくり
空き家は、状態や立地によっては住まい、賃貸住宅、店舗、事務所、地域交流スペースなどとして活用できる場合があります。
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さを求める方に合う場合もあるでしょう。
空き家の発生を防ぐ取り組み
自治体の空き家対策では、すでに発生した空き家への対応だけでなく、空き家になる前の予防も重要です。
空き家になる前に、家族で話し合い、今後の使い道を決めておくことで、放置を防ぎやすくなります。
たとえば、次のような対策です。
相続前に家族で話し合う
将来誰が住むのか決める
売却や賃貸の可能性を確認する
管理する人を決める
建物の状態を定期的に確認する
所有者情報を整理しておく
空き家は、発生してから時間が経つほど対応が難しくなる場合があります。
早めの準備が、空き家対策につながります。
国や自治体が進める空き家活用の考え方
売却による活用
使う予定がない空き家は、売却を検討する方法があります。
売却することで、所有者は管理の手間や維持費の負担を減らせる場合があります。
空き家を所有していると、固定資産税、火災保険料、庭木や雑草の管理費、修繕費などがかかることがあります。
住む予定がない場合は、早めに売却の可能性を確認することが大切です。
売却方法には、建物付きで売る方法や、土地として売る方法があります。
どちらがよいかは、建物の状態や立地、需要によって変わります。
賃貸による活用
空き家を手放したくない場合は、賃貸に出す方法もあります。
賃貸に出せば、家賃収入を得られる可能性があります。
また、人が住むことで換気や水回りの使用が行われ、建物の劣化を抑えやすくなる場合もあります。
ただし、賃貸に出すには、入居者が安心して暮らせる状態に整える必要があります。
確認したい点は次のとおりです。
雨漏りがないか
水回りが使えるか
給湯器に問題はないか
電気設備に不具合はないか
防犯面に不安はないか
庭や外構が整っているか
高垣町や日吉台のような住宅地では、広さや駐車場、落ち着いた住環境を求める方に合う場合があります。
リノベーションによる活用
古い空き家でも、リノベーションによって活用できる場合があります。
水回りや内装を整えたり、断熱性を高めたり、在宅勤務スペースを作ったりすることで、現在の暮らしに合う住まいに変えられることがあります。
リノベーションの例は次のとおりです。
キッチンや浴室を交換する
トイレや洗面台を整える
壁紙や床を張り替える
収納を増やす
和室を活かす
庭や外構を整える
在宅勤務用の部屋を作る
ただし、建物の状態によっては費用が大きくなる場合があります。
雨漏りやシロアリ被害、外壁や屋根の劣化がある場合は、表面的な工事だけでは対応できないことがあります。
リノベーションを考える前に、建物全体の状態を確認しましょう。
地域活用
空き家は、住まいとして使うだけでなく、地域に役立つ場所として活用できる場合があります。
たとえば、次のような活用です。
地域の交流スペース
子どもの居場所
ワークショップスペース
小さな教室
事務所
アトリエ
店舗
国土交通省の空き家対策モデル事業では、地方公共団体、NPO、民間事業者などによる空き家活用の取り組みが対象とされており、空き家を地域課題の解決や活用につなげる動きもあります。(国土交通省)
ただし、地域活用は、運営体制や費用、近隣への配慮が必要です。
継続できる仕組みを作ることが大切です。
空き家所有者が知っておきたい注意点
空き家は所有者に管理責任がある
空き家は、所有しているだけでも管理責任があります。
住んでいない家であっても、建物や敷地が原因で近隣に迷惑や被害を与えると、所有者が対応を求められる場合があります。
たとえば、次のようなケースです。
屋根材が落下する
庭木が隣地に伸びる
害虫や害獣が発生する
不法投棄される
外壁が崩れる
雨漏りで建物が傷む
空き家を使う予定がなくても、定期的な管理は必要です。
放置すると費用負担が増える場合がある
空き家を放置すると、建物の劣化が進み、後から修繕費が大きくなる場合があります。
小さな雨漏りを放置した結果、柱や床まで傷むこともあります。
庭木や雑草を放置すると、害虫や近隣トラブルにつながることもあります。
また、管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例が解除される場合があります。(国土交通省)
空き家は、何もしない方が楽に見えるかもしれません。
しかし、放置するほど費用やリスクが増える場合があります。
相続後は早めに方針を決める
相続した空き家は、早めに方針を決めることが大切です。
住むのか
売るのか
貸すのか
管理するのか
リノベーションするのか
家族で使うのか
相続人が複数いる場合、意見がまとまらず放置されることがあります。
しかし、時間が経つほど建物の劣化が進み、選択肢が狭くなる場合があります。
家族で早めに話し合い、管理や費用負担についても整理しておきましょう。
遠方に住んでいる場合は管理方法を考える
所有者が遠方に住んでいる場合、空き家の管理は難しくなります。
定期的に現地へ行けない場合は、近隣の親族や管理会社、不動産会社などに相談する方法があります。
確認したい管理内容は次のとおりです。
室内の換気
郵便物の確認
庭木や雑草の確認
雨漏りの確認
外壁や屋根の確認
防犯面の確認
水回りの確認
定期的に管理することで、劣化やトラブルを防ぎやすくなります。
空き家対策として所有者ができること
建物の状態を確認する
まずは、空き家の状態を確認しましょう。
外壁
屋根
雨どい
庭や外構
窓や玄関
室内の湿気
水回り
給湯器
雨漏り
シロアリ被害
建物の状態を把握しないままでは、売却、賃貸、リノベーション、管理の判断がしにくくなります。
早めに現状を確認することが、空き家対策の第一歩です。
維持費を整理する
空き家を持ち続ける場合、維持費がかかります。
固定資産税
火災保険料
庭木や雑草の管理費
修繕費
水道や電気の基本料金
遠方から通う交通費
管理を依頼する費用
年間でどれくらい費用がかかるのかを確認しましょう。
費用を把握すると、売却や賃貸を検討する判断材料になります。
売却や賃貸の可能性を確認する
使う予定がない空き家は、売却や賃貸の可能性を確認しましょう。
建物が古くても、立地や土地条件によっては売却できる場合があります。
また、修繕やリノベーションによって賃貸に出せる場合もあります。
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合もあります。
ただし、需要は建物状態や価格、周辺環境によって変わります。
まずは不動産会社に相談し、選択肢を整理するとよいでしょう。
家族で話し合う
空き家対策では、家族での話し合いも重要です。
特に相続した空き家では、相続人全員の意向を確認する必要があります。
話し合う内容は次のとおりです。
今後誰かが住む予定はあるか
売却するか
賃貸に出すか
管理は誰が行うか
費用は誰が負担するか
いつまでに方針を決めるか
思い出がある家ほど、判断が難しくなることがあります。
しかし、放置すると建物の劣化や費用負担が増える場合があります。
早めに方向性を決めましょう。
高槻市で空き家対策を考えるポイント
高槻市で空き家を所有している場合は、建物の状態、立地、今後の使い道を整理することが大切です。
駅周辺に近い空き家は、利便性を重視する方に検討される場合があります。
一方で、高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を重視する方に合う場合があります。
高槻市で空き家対策を考えるときは、次の点を確認しましょう。
建物の状態
築年数
雨漏りや劣化の有無
水回りの状態
庭や外構の管理状況
駐車場の有無
駅までの距離
買い物施設までの距離
学校や公園の近さ
売却や賃貸の需要
今後使う予定
管理にかかる費用
空き家は、放置するほど劣化が進み、選択肢が狭くなる場合があります。
早めに現状を確認し、売却、賃貸、管理、活用など、自分に合う方法を整理しましょう。
よくある質問（FAQ）10選
Q1. 日本の空き家対策とは何ですか？
空き家を放置せず、適切な管理、売却、賃貸、活用につなげるための国や自治体の取り組みです。
Q2. 空家法とは何ですか？
管理されていない空き家が地域に悪影響を与えることを防ぐため、市区町村が調査や指導、勧告などを行えるようにした法律です。
Q3. 管理不全空家等とは何ですか？
放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。自治体から指導や勧告を受ける場合があります。
Q4. 特定空家等とは何ですか？
倒壊のおそれや衛生上・景観上の問題があり、周辺に悪影響を与えるおそれがある空き家です。
Q5. 空き家を放置するとどうなりますか？
老朽化、倒壊、害虫や害獣、不法侵入、景観悪化、近隣トラブルにつながる場合があります。
Q6. 自治体は空き家に対して何をしますか？
空き家の実態調査、所有者への助言や指導、管理不全空家や特定空家への対応、活用促進などを行う場合があります。
Q7. 空き家は売却できますか？
建物状態や立地、土地条件によっては売却できる場合があります。建物付きで売るか土地として売るかも含めて検討しましょう。
Q8. 高垣町や日吉台の空き家は活用できますか？
建物状態や立地、駐車場の有無、周辺需要によっては活用できる場合があります。落ち着いた住環境を重視する方に合うこともあります。
Q9. 空き家を持ち続けると費用はかかりますか？
固定資産税、火災保険料、修繕費、草木の管理費、水道や電気の基本料金などがかかる場合があります。
Q10. 空き家対策で迷ったら何から始めればいいですか？
まずは建物の状態、維持費、今後使う予定、売却や賃貸の可能性を整理しましょう。
専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明
日本の空き家対策は、空き家を放置せず、適切に管理し、必要に応じて売却や賃貸、活用につなげる方向へ進んでいます。
空き家は、所有者だけの問題ではありません。
放置すると、老朽化や景観悪化、防犯面の不安、近隣トラブルにつながる場合があります。
高垣町や日吉台のような住宅地でも、相続や住み替えをきっかけに空き家が発生することがあります。
大切なのは、空き家になってから長く放置しないことです。
建物の状態、維持費、今後の使い道を早めに整理し、売却、賃貸、管理、活用などの選択肢を検討しましょう。
まとめ｜日本の空き家対策は管理・活用・予防が重要
日本の空き家対策は、空き家を放置せず、適切な管理や活用につなげるために進められています。
全国の空き家数は増加しており、令和5年住宅・土地統計調査では空き家数900万戸、空き家率13.8％と過去最高になっています。(統計局)
国は空家法を整備し、自治体が空き家の実態調査、所有者への助言・指導、管理不全空家や特定空家への対応を行える仕組みを作っています。
また、2023年の法改正により、空き家が深刻な状態になる前に、適切な管理や活用を促す流れが強まりました。
空き家を所有している方は、建物の状態、維持費、今後の使い道を早めに整理することが大切です。
高槻市で考えるなら、駅周辺の利便性だけでなく、高垣町や日吉台のような住宅地の住環境も踏まえて判断しましょう。
空き家は、放置するほど選択肢が狭くなる場合があります。
まずは現状を確認し、売却、賃貸、管理、活用など、自分に合う方法を整理しましょう。
高槻市で空き家の売却・活用に迷ったらサンエイジにご相談ください！
高槻市で空き家の売却や活用に迷っている方は、地域密着で豊富な実績を持つ株式会社サンエイジにご相談ください。
空き家の状態や立地、今後の使い道を整理しながら、売却、賃貸、リノベーション、管理などの選択肢をわかりやすくご説明いたします。
「高垣町や日吉台にある実家をどうすればいいかわからない」「相続した家を放置していて不安」「売却できるのか知りたい」と悩んでいる方も、まずは現状を確認することから始めてみましょう。
初めての方でも安心して進められるよう、丁寧にサポートいたします。
無料相談も受付中ですので、お気軽にお問い合わせください。
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