大阪府北部の住宅都市である**豊中市**では、
住宅ローンが残った状態での売却相談が非常に増えています。
「売りたいけれどローンが残っている」
「売却しても借金が残るのでは？」
こうした不安は、決して珍しいものではありません。
不動産売却は、ローン残債をどう処理するかが最大の分岐点です。
本記事では、
・ローン残債がある不動産売却の基本
・借金を残さないための具体的な方法
・豊中市で実際に多いケースと対策
を、実務目線で分かりやすく解説します。
結論｜ローン残債は「売却前の設計」でほぼ決まる
結論から言うと、
不動産売却で借金が残るかどうかは、
売る前の準備と判断で9割決まります。
・残債額の正確な把握
・売却価格の現実的な見積もり
・金融機関との調整
これを怠ると、
売却後に現金負担が残る可能性が高まります。
不動産ローン残債とは？
ローン残債の基本
ローン残債とは、
住宅ローンの未返済残高のことです。
売却時には、
この残債をすべて完済しなければ抵当権は外せません。
抵当権が外れないとどうなる？
・原則として売却できない
・買主がローンを組めない
つまり、
残債処理は売却の前提条件です。
ローン残債がある不動産売却の3パターン
① 売却価格 ＞ ローン残債（アンダーローン）
最も理想的な状態です。
売却代金でローンを完済し、
手元に資金が残る可能性もあります。
② 売却価格 ＝ ローン残債
自己資金の持ち出しなく、
ローン完済が可能です。
売却諸費用（仲介手数料など）は、
事前に考慮が必要です。
③ 売却価格 ＜ ローン残債（オーバーローン）
最も注意が必要なケースです。
差額を自己資金で補填しなければ、
原則売却できません。
借金を残さないための具体策
方法① 正確なローン残高を把握する
・金融機関の残高証明
・完済予定額
まずは、
「今いくら残っているか」を正確に知ることが第一歩です。
方法② 売却価格を現実的に見積もる
相場より高すぎる価格設定は、
売れ残りの原因になります。
結果として、
・値下げ
・タイミング悪化
につながります。
方法③ 売却諸費用を必ず含めて計算
・仲介手数料
・登記費用
・測量費
売却価格＝完済額ではありません。
諸費用込みで逆算することが重要です。
方法④ 任意売却を早期に検討する
オーバーローンが確定している場合、
任意売却という選択肢があります。
競売よりも条件が良く、
残債の分割返済が可能になるケースもあります。
豊中市で多いローン残債トラブル
・相場より高く売れると思い込んでいた
・諸費用を考えていなかった
・住み替えローンが組めなかった
住宅価格が安定している豊中市でも、
購入時期や借入条件次第でオーバーローンは起こります。
住み替え時のローン残債に注意
ダブルローンのリスク
売却前に新居を購入すると、
・旧ローン
・新ローン
の二重負担になる可能性があります。
つなぎ融資・住み替えローン
便利な反面、
返済計画を誤ると
資金繰りが一気に苦しくなる点に注意が必要です。
売却できないときの代替策
・買取による早期売却
・賃貸に出して時間を稼ぐ
・金融機関と返済条件を再協議
「売れない＝詰み」ではありません。
選択肢を整理することが重要です。
【専門家コメント】
「ローン残債がある不動産売却で失敗する多くの原因は、
“売ってから考える”という順番の誤りです。
豊中市では、
売却価格だけを見て安心し、
諸費用や残債を考慮していなかったケースを多く見てきました。
売却前に数字をすべて出し切ることが、
借金を残さない最大のポイントです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. ローンが残っていても売却できる？
→ 可能ですが完済が前提です。
Q2. 残債が多いと売れない？
→ 方法次第で可能性はあります。
Q3. 自己資金がないと無理？
→ 任意売却など選択肢があります。
Q4. 金融機関に相談すべき？
→ 早めの相談が重要です。
Q5. 売却と完済は同時？
→ 決済時に同時に行います。
Q6. 任意売却は誰でもできる？
→ 条件があります。
Q7. 買取だと損？
→ 早期解決のメリットがあります。
Q8. 住み替えローンは安全？
→ 返済計画が重要です。
Q9. 競売になるとどうなる？
→ 売却価格が下がる傾向があります。
Q10. 相談のタイミングは？
→ 売却を考えた時点です。
まとめ｜ローン残債売却は「準備がすべて」
豊中市で住宅ローンが残った不動産を売却する際、
重要なのは
・残債額の正確な把握
・現実的な売却価格設定
・諸費用を含めた資金計画
この3点です。
ローン残債は、
放置すれば不安の種になりますが、
正しく整理すれば解決できる問題です。
売却を考え始めた段階で、
全体像を把握し、
専門家と一緒に進めることが、
借金を残さない最も確実な方法です。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
