大阪府北摂エリアの住宅都市である**豊中市**で不動産査定を依頼すると、
「この金額はどうやって決まったの？」
「会社によって査定額が違うのはなぜ？」
と疑問に感じる方が少なくありません。
不動産査定は感覚ではなく、明確な算出ロジックに基づいて行われています。
本記事では、
・不動産査定の基本構造
・豊中市で重視される評価要素
・査定額に差が出る理由
を、初めての方にも分かるよう整理します。
結論｜査定価格は「事例×調整」で決まる
結論から言うと、
不動産査定価格は
過去の成約事例を基準に、個別条件を調整して算出されます。
高い・安いの印象だけで判断するのではなく、
「どの事例を使い、何をどう調整したか」
ここを見ることが、正しい査定理解のポイントです。
不動産査定の基本ロジック
① 成約事例比較法がベース
日本の不動産査定で最も使われるのが、
成約事例比較法です。
・同じエリア
・似た面積
・近い築年数
の成約価格を基準にします。
② 事例価格をそのまま使わない理由
同じ物件は存在しないため、
事例価格に対して
**必ず補正（調整）**を行います。
これが査定額に差が出る最大の理由です。
豊中市の査定で特に重視される要素
要素① 駅距離・沿線力
千里中央・緑地公園・岡町・曽根など、
駅や沿線による需要差が大きく、
徒歩分数は価格に強く影響します。
要素② 土地条件
・間口
・形状（整形地／旗竿地）
・高低差
は、同じ面積でも評価が変わります。
要素③ 建物状態
・築年数
・メンテナンス状況
・リフォーム履歴
築年数だけでなく、
管理状態が重要視されます。
要素④ 学区・住環境
豊中市では、
学区評価や住環境が
価格に反映されやすい特徴があります。
査定額を算出する具体的な調整項目
プラス調整になりやすい項目
・駅近
・南向き
・前面道路が広い
・管理状態が良い
マイナス調整になりやすい項目
・駅遠
・変形地
・再建築制限
・老朽化
これらを
点数化・金額換算して調整します。
なぜ会社ごとに査定額が違うのか
理由① 使う事例が違う
直近重視か、
やや広めに事例を見るかで
価格帯が変わります。
理由② 調整幅の考え方が違う
・安全重視
・高値チャレンジ
など、
販売戦略によって
調整幅が異なります。
理由③ 営業方針の違い
・媒介契約重視
・成約重視
方針の違いが
査定額に反映されます。
査定額＝売れる価格ではない理由
査定額は
**「売り出し想定価格」や「成約予想価格」**であり、
実際の成約価格は
市場反応によって決まります。
そのため、
査定額だけを信じるのは危険です。
査定根拠で必ず確認すべき質問
・どの成約事例を使っていますか
・補正したポイントはどこですか
・想定売却期間はどれくらいですか
・価格修正の考え方はありますか
これに答えられる会社ほど、
信頼度が高いといえます。
【専門家コメント】
「不動産査定は、
“価格を当てる作業”ではなく
“市場で成立する価格を組み立てる作業”です。
豊中市のように
エリア差が大きい地域では、
査定額の数字より
根拠と説明内容を見ることが重要です。
納得できる説明がある査定こそ、
安心して売却を任せられます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 査定は無料？
→ ほとんどの会社で無料です。
Q2. 高い査定額を出す会社が良い？
→ 根拠が重要です。
Q3. 査定額は交渉できる？
→ 売出価格は相談可能です。
Q4. AI査定との違いは？
→ 人の調整が入る点です。
Q5. 査定に立会いは必要？
→ 訪問査定では必要です。
Q6. 査定だけ依頼してもいい？
→ 問題ありません。
Q7. 査定にかかる時間は？
→ 訪問で1時間前後です。
Q8. 査定額はどれくらい有効？
→ 市場次第で変動します。
Q9. 査定後に断っても大丈夫？
→ 全く問題ありません。
Q10. 相談のベストタイミングは？
→ 売却を考え始めた時点です。
まとめ｜査定額は「数字」より「根拠」で判断する
豊中市で不動産査定を受ける際は、
・どの事例を使ったか
・どんな調整をしたか
・どの戦略を想定しているか
この3点を見ることが重要です。
査定額の高低に一喜一憂せず、
根拠を理解することが、
後悔しない売却への第一歩になります。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
