結論｜リフォームは「した方がいい空き家」と「しない方がいい空き家」が明確に分かれる
空き家を売却する際、「リフォームしてから売るべきか」は非常に悩ましい問題です。結論から言えば、すべての空き家にリフォームが必要なわけではありません。
重要なのは、立地・築年数・買主層・売却目的を踏まえ、改修費用をかけた分を回収できるかどうかを冷静に判断することです。判断を誤ると、数百万円単位で損をするケースもあります。
はじめに｜「直せば高く売れる」という思い込み
「ボロいままでは売れない」「リフォームすれば高く売れるはず」
空き家売却の相談でよく聞かれる考え方ですが、実務ではこの思い込みが失敗の原因になることが少なくありません。売却前リフォームは、やり方次第で“武器”にも“足かせ”にもなります。
なぜ空き家リフォームの判断が難しいのか
費用と回収額が一致しないから
リフォーム費用は、
・キッチン交換：50〜100万円
・浴室交換：80〜150万円
と高額になりがちですが、その費用がそのまま売却価格に上乗せされることはほとんどありません。
買主のニーズが多様化している
近年は、
・自分でリノベーションしたい
・価格を抑えて購入したい
という買主も多く、リフォーム済み物件が必ずしも歓迎されるとは限りません。
空き家リフォーム判断の基本的な考え方
判断基準は「誰が買うか」
リフォームすべきかどうかは、
・実需（自分で住む人）
・投資家
・再建築前提
など、想定する買主層によって大きく変わります。
「価格重視」か「スピード重視」かを明確にする
・多少時間がかかっても高く売りたい
・早く現金化したい
どちらを優先するかで、取るべき戦略は変わります。
リフォームした方がいい空き家の特徴
立地が良く、築年数が比較的新しい
駅近・生活利便性が高いエリアで、築20〜30年程度の物件は、軽微な改修で評価が上がる可能性があります。
水回りや内装の劣化が軽度
設備が「使えるが古い」程度であれば、
・簡易補修
・クリーニング
で印象を改善し、売却価格を底上げできるケースがあります。
実需層がターゲットになる物件
ファミリー層向けなど、そのまま住みたい買主が多い物件では、最低限の改修が有効になる場合があります。
リフォームしない方がいい空き家の特徴
築年数が古く、建物価値が低い
築40年以上などの場合、建物より土地が評価対象となり、リフォーム費用が無駄になることがあります。
解体・再建築前提のエリア
この場合、建物は「付属物」に過ぎず、改修しても価格に反映されません。
投資家・買取業者が主な買主になる
投資家は自分で改修計画を立てるため、売主リフォームは評価されにくい傾向があります。
空き家リフォームでよくある失敗例
高額リフォームをして回収できなかった
キッチン・浴室を新品にしたが、売却価格に反映されず、結果的に手残りが減ったケース。
売主の好みでリフォームしてしまった
内装の色・デザインが買主に合わず、逆に敬遠されることもあります。
工事期間中に売却タイミングを逃した
リフォーム中に市場環境が変わり、売却チャンスを逃すケースもあります。
リフォーム判断で迷ったときの実践ステップ
現状のままで査定を取る
まずはリフォームなしの価格を把握することが重要です。
改修後の想定価格を比較する
リフォーム費用と、改修後の想定売却価格を並べて検討します。
専門家と戦略をすり合わせる
売却実務に詳しい不動産会社と、費用対効果を前提に判断することが不可欠です。
専門家コメント
「空き家リフォームで一番の失敗は、“何となく直すこと”です。
費用をかける前に、誰に・いくらで・どう売るかを決めることが重要です。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. リフォームすれば必ず高く売れますか？
必ずしもそうではありません。
Q2. 部分リフォームなら有効ですか？
軽微な補修に限れば有効な場合もあります。
Q3. 空き家でも内覧は可能ですか？
可能です。清掃と管理状態が重要です。
Q4. リフォーム費用は価格に上乗せできますか？
市場は全額評価しません。
Q5. 古家でもリフォームした方がいい？
土地評価が中心なら不要です。
Q6. まず何から始めるべき？
現状価格の把握です。
Q7. 投資家向けなら改修不要？
多くの場合、不要です。
Q8. 解体とリフォームで迷っています
税金・立地・需要を総合判断する必要があります。
Q9. 自分でDIYするのはあり？
かえって印象を下げることもあるため注意が必要です。
Q10. 誰に相談すべき？
売却実務に強い不動産会社です。
まとめ｜リフォームは「判断基準」を持って選ぶ
空き家売却では、
・費用回収できるか
・買主層に合っているか
・売却目的に合致しているか
この3点で判断することが重要です。リフォームは手段であり、目的ではありません。
空き家の売却・改修判断でお悩みの方へ
「直すべきか、直さないべきか」で迷っている方は、無理な工事を勧めず実務ベースで判断する 株式会社みのパラ にご相談ください。
現状のままでの売却可否から、丁寧にご説明します。
会社概要
会社情報
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表・許認可情報
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
