高槻市で相続不動産の名義変更をする方法｜必要な手続きと注意点

2026年5月27日

【まず結論】
・相続不動産の名義変更（相続登記）は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請が必要。
・手続きは「相続人の確定→遺産分割協議→必要書類収集→法務局申請」の流れで進む。
・登録免許税は固定資産税評価額の0.4%。高槻市の物件は大阪法務局茨木支局が管轄。

「親が亡くなったが、不動産の名義変更は何から始めればいいの？」「相続登記が義務化されたと聞いたが、放置するとどうなる？」そのような不安をお持ちではないでしょうか。

相続不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月の法改正によって義務化されました。手続きを放置すると過料が課せられるリスクがあるため、早めの対応が重要です。

この記事では、高槻市で相続不動産の名義変更をする際の流れ・必要書類・費用・注意点をわかりやすく解説します。

相続登記（名義変更）とは何か

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義へ変更する手続きです。不動産は登記簿に所有者が記録されており、相続が発生しても自動的に名義が変わることはありません。

2024年4月の義務化で何が変わったか

2024年4月1日施行の不動産登記法改正により、相続登記が義務化されました。「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内」に申請しなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。また、改正前に相続した未登記の物件も対象となります（猶予期間：改正日から3年以内）。

高槻市の管轄法務局

高槻市内の不動産に関する相続登記の申請先は、大阪法務局茨木支局（茨木市永代町1番18号）です。市内全域（芥川町・八丁西町・富田町・城内町ほか）がこの支局の管轄となります。窓口への直接申請のほか、郵送申請やオンライン申請（登記ねっと）も利用できます。

相続登記の流れ（ステップ別解説）

相続登記の手続きは大きく5つのステップで構成されます。それぞれの内容を確認しておきましょう。

STEP1｜相続人の確定（戸籍収集）

まず被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続人を確定させます。転籍・婚姻・養子縁組などがある場合、複数の市区町村から戸籍を取り寄せる必要があります。この作業が最も時間のかかる工程で、1〜2ヶ月かかるケースもあります。

STEP2｜遺産分割協議（複数相続人の場合）

相続人が複数いる場合は、誰がその不動産を取得するかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・実印による押印・印鑑証明書の添付が必要です。一人でも反対した場合は協議がまとまらないため、早期に話し合いを始めることが重要です。

STEP3｜必要書類の収集

被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）・住民票の除票
相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書
不動産の固定資産税評価証明書（最新年度）
登記簿謄本（登記事項証明書）
遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）

STEP4｜登記申請書の作成と提出

法務局所定の登記申請書に必要事項を記入し、収集した書類と合わせて大阪法務局茨木支局へ提出します。申請書の書き方は法務局の窓口で確認できますが、記載ミスがあると補正を求められるため、司法書士への依頼も検討する価値があります。

STEP5｜登録免許税の納付と完了

登記申請時には登録免許税を収入印紙で納付します。税率は固定資産税評価額の0.4%です。たとえば評価額1,500万円の物件なら6万円、評価額3,000万円なら12万円が目安です。申請受理後、1〜2週間程度で登記が完了し、登記識別情報（権利証）が交付されます。

相続登記の費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく「実費」と「専門家報酬」の2種類に分かれます。

実費（自分で申請する場合も発生する費用）

登録免許税：固定資産税評価額×0.4%
戸籍謄本・住民票などの取得費用：1通450〜750円×必要通数
固定資産税評価証明書：1通300〜400円（高槻市役所で取得）
登記簿謄本（登記事項証明書）：1通600円

司法書士報酬（依頼する場合）

司法書士に依頼する場合の報酬は5万〜15万円程度が相場です（物件数・相続人数・書類収集の複雑さで変動）。相続登記の件数が多い・遠方の法務局への申請が必要・書類収集が困難なケースでは、専門家への依頼がスムーズです。

名義変更でよくある注意点とトラブル

相続人の一人が行方不明・認知症の場合

遺産分割協議には相続人全員の参加が必要です。相続人に行方不明者がいる場合は不在者財産管理人の選任、認知症の方がいる場合は成年後見人の選任が必要になります。いずれも家庭裁判所への申立てが必要で、手続きが長期化するため早期対応が重要です。

相続放棄と名義変更の関係

相続放棄をした場合、その相続人は最初から相続人でなかったとみなされます。相続放棄の申述は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ行う必要があります。不動産の価値がマイナス（ローン残債・修繕費等が資産を上回る）の場合は、放棄を検討することも選択肢のひとつです。

売却前に名義変更が必要

相続した不動産を売却するには、事前に相続登記を完了させて名義を相続人に変更しておく必要があります。名義変更前の状態では売買契約を締結できないため、売却を急いでいる場合でも、まず登記手続きを優先することが大切です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記は自分でできますか？
→できます。法務局の窓口で書類の書き方を教えてもらえますが、複数の相続人がいる場合や書類収集が複雑な場合は司法書士への依頼が安心です。

Q2. 名義変更しないまま売却することはできますか？
→できません。売却には事前に相続登記で名義を相続人へ変更しておく必要があります。

Q3. 相続登記の義務化はいつから施行されましたか？
→2024年4月1日からです。施行前に相続した未登記物件にも適用され、猶予期間は2027年3月末までです。

Q4. 相続人が複数いる場合、全員の同意がないと申請できませんか？
→遺産分割協議が成立していれば申請できます。ただし協議書には全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。

Q5. 登録免許税はいくらかかりますか？
→固定資産税評価額の0.4%です。評価額2,000万円なら8万円、3,000万円なら12万円が目安となります。

Q6. 相続登記の申請は郵送やオンラインでもできますか？
→できます。大阪法務局茨木支局への郵送申請のほか、法務局のオンラインサービス「登記ねっと」でも申請できます。

Q7. 遺言書がある場合、手続きは変わりますか？
→公正証書遺言があれば家庭裁判所の検認は不要ですが、自筆証書遺言は検認手続きが必要で、その後に相続登記を進めます。

Q8. 相続人が1人の場合も遺産分割協議書は必要ですか？
→不要です。相続人が1人の場合は遺産分割協議書なしで単独で相続登記の申請ができます。

Q9. 相続した不動産に住宅ローンが残っている場合はどうすればいいですか？
→相続人がローンを引き継ぐか売却して返済するか選択が必要で、まず金融機関に連絡した上で相続登記を進めることが重要です。

Q10. 相続登記をしないでいると具体的に何が困りますか？
→売却・賃貸ができないほか10万円以下の過料リスクがあり、時間が経つほど相続人が増えて手続きがより複雑になります。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

宅地建物取引士・相続手続き相談員として高槻市の相続不動産案件に長年携わってきた経験から申し上げると、名義変更（相続登記）を後回しにすることによるリスクは年々高まっています。

特に2024年の義務化以降、「知らなかった」では済まされなくなりました。相続から時間が経てば経つほど、相続人が増えたり（二次相続）、連絡がとれない相続人が出てきたりと、手続きが複雑になる傾向があります。高槻市では実際に、10〜20年前の相続が未登記のままになっていたケースで、その間に二次相続が発生して相続人が5名以上に増えてしまっていた事例もありました。

高槻市では相続不動産の売却・活用に関するご相談を数多くいただきますが、名義変更が完了していないために売却が遅れたり、相続人間でトラブルになるケースも少なくありません。費用面で不安がある場合も、まずは専門家に現状を相談されることをお勧めします。早期相談が結果的に費用の節約にもつながりますので、ためらわずにご連絡ください。

まとめ｜高槻市で相続不動産の名義変更を進めるために

高槻市で相続不動産の名義変更（相続登記）を進めるには、「相続人の確定→遺産分割協議→書類収集→法務局申請」の流れを順番に進めることが基本です。2024年4月の義務化により3年以内の申請が必須となり、放置は10万円以下の過料リスクを伴います。

登録免許税は評価額の0.4%、司法書士報酬は5万〜15万円程度が目安です。大阪法務局茨木支局が高槻市内全域を管轄しており、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請できます。複数の相続人がいる場合や、行方不明・認知症の相続人がいる場合は早めに専門家へ相談することをお勧めします。

名義変更後に売却・賃貸・活用のいずれかを検討している場合も、まず登記完了を優先してから次のステップへ進みましょう。時間が経てば経つほど手続きが複雑になるため、「まだ大丈夫」と先送りにしないことが大切です。株式会社サンエイジでは、相続登記が完了した後の不動産の売却・活用に関するご相談を無料で承っております。