高槻市で相続不動産を放置するとどうなる？リスクと対策

2026年5月28日

【まず結論】
・相続不動産を放置すると固定資産税の増加・管理コストの発生・相続登記の義務違反（過料）など複数のリスクが生じる。
・空き家が「特定空き家」に指定されると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる場合がある。
・放置が長引くほど二次相続で相続人が増え手続きが複雑化するため、早めの対処が最善策。

「相続した不動産があるが、とりあえず放置している」「誰も住んでいないが売るのも面倒で…」とお考えではないでしょうか。

相続不動産を放置することは、一見無害に思えますが、時間が経つほどリスクが積み重なっていきます。固定資産税・管理費・法的ペナルティなど、放置によるデメリットは決して小さくありません。

この記事では、高槻市で相続不動産を放置した場合のリスクと、早めに対処するための具体的な方法を解説します。

相続不動産を放置するとどうなる？主なリスク一覧

放置することで発生するリスクは大きく5つに分けられます。

固定資産税の負担増加（特定空き家指定で最大6倍になる場合がある）
建物の老朽化・倒壊リスクによる賠償責任
相続登記の放置による法的ペナルティ（10万円以下の過料）
二次相続による相続人の増加と手続きの複雑化
不法投棄・不審者侵入など近隣トラブルのリスク

👉放置期間が長くなるほど、これらのリスクは重複して発生する可能性があります。

固定資産税が増える仕組み

住宅用地特例とは

現在、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし空き家が「特定空き家」に指定されると、この特例が外れる場合があります。

特定空き家に指定される条件

そのまま放置すれば倒壊等の危険性がある状態
著しく衛生上有害となる恐れのある状態
周辺の景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全に支障をきたしている状態

👉高槻市でも老朽空き家の管理不全が続くと市から勧告・命令が出される場合があります。

建物の老朽化と賠償リスク

誰も住んでいない建物は急速に老朽化が進みます。換気されない室内はカビや腐食が広がり、数年で屋根や壁が傷む場合があります。

所有者の法的責任

老朽化した建物が倒壊して通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者（相続人）が損害賠償責任を問われる場合があります。高槻市の市街地では隣家との距離が近いケースも多く、老朽化リスクには特に注意が必要です。

維持管理の最低限のコスト

固定資産税：年間数万〜十数万円
草刈り・清掃費用：年間数万円程度
火災保険料（加入している場合）：年間数万円
水道・光熱費の基本料金（解約していない場合）

相続登記の放置は法律違反になる

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に大阪法務局茨木支局（高槻市管轄）へ申請しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。

👉「まだ何も決まっていないから登記しなくていい」は法律上通用しません。遺産分割協議がまとまらない場合でも「相続人申告登記」を活用することで過料を回避できます。

二次相続で手続きが複雑になる

相続不動産を放置している間に相続人の一人が亡くなると「二次相続」が発生し、新たな相続人が加わります。

二次相続が招くリスク

相続人が増えるほど遺産分割協議の難易度が上がる
面識のない親族と協議が必要になる場合がある
書類収集の手間と費用が増加する
売却・活用の意思決定が困難になる

放置を避けるための対処法

まず選択肢を整理する

売却：まとまった現金が得られ、維持管理の負担がなくなる
賃貸活用：収入を得ながら保有を継続できる（管理コストは発生）
保有継続：思い入れのある物件は持ち続けられるが、適切な管理が必要

今すぐできること

相続登記の申請（3年以内の法的義務）
不動産会社への査定依頼（現在の価値を把握する）
最低限の管理（年1〜2回の草刈り・換気）

👉「どうするか決まっていない」段階でも、まず専門家に相談することでリスクを整理できます。

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 相続不動産を放置したら固定資産税はどうなりますか？
→住宅が建っている間は住宅用地特例で税額が軽減されますが、特定空き家に指定されると特例が解除され、固定資産税が最大6倍になる場合があります。

Q2. 特定空き家に指定されると具体的にどうなりますか？
→市から勧告・命令が出され、応じない場合は行政代執行で強制的に解体される場合があります。費用は所有者負担です。

Q3. 相続登記をしないまま放置するとペナルティはありますか？
→2024年4月の義務化により、正当な理由なく3年以内に申請しなかった場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q4. 二次相続が発生すると手続きはどう変わりますか？
→相続人が増え、遺産分割協議に全員の合意が必要になるため、手続きが複雑化・長期化する場合があります。

Q5. 放置した建物が倒壊して損害を与えた場合、誰が責任を負いますか？
→原則として所有者（相続人）が損害賠償責任を負う場合があります。早めの対処が重要です。

Q6. 誰も住んでいない空き家でも固定資産税はかかりますか？
→かかります。建物と土地の両方に毎年課税されます。

Q7. 放置している相続不動産を今から売ることはできますか？
→できます。ただし売却前に相続登記（名義変更）の完了が必要です。

Q8. 相続放棄すれば放置リスクから逃れられますか？
→相続放棄をしても、次の管理者が決まるまで管理義務が残る場合があります。また相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内にしか申述できません。

Q9. 高槻市で空き家に関する補助制度はありますか？
→高槻市では空き家の適切な管理・活用を促す施策が設けられている場合があります。最新情報は高槻市役所でご確認ください。

Q10. 相続不動産の放置を今すぐやめるには何から始めればいいですか？
→まず相続登記の状況を確認し、未登記であれば申請手続きを進めながら、不動産会社に現状の査定を依頼することをお勧めします。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

高槻市で相続不動産の相談を受けていると、「とりあえず放置していた」というケースが非常に多くあります。相続直後は悲しみや忙しさで手が回らないのは理解できますが、放置期間が長くなるほど解決が難しくなるのも事実です。

特に気になるのが、二次相続が発生してからご相談に来られるケースです。最初は相続人が3人だったのに、放置している間に1人が亡くなり、その子どもたちが新たな相続人になってしまっている——こういった状況では、高垣町・日吉台エリアなど需要のある物件でも、全員の合意形成に時間がかかり売却が大幅に遅れることがあります。

「まだ何も決まっていない」という段階でも、まず現状を整理するだけで選択肢がはっきりします。サンエイジでは相続不動産の現状確認から処分・活用の方針決定まで無料でご相談をお受けしておりますので、一人で悩まずにご連絡ください。