結論｜「市街化区域か調整区域か」で手続きと難易度は大きく変わる
箕面市で農地転用（田・畑を宅地や駐車場などに変えること）を行う場合、最も重要なのは土地が市街化区域か市街化調整区域かを最初に確認することです。ここを誤ると、手続きが進まない、計画が白紙になるといったリスクがあります。正しい区分確認と、農地法に沿った申請を行えば、農地転用は着実に進められます。
はじめに
「畑を使わなくなった」だけでは転用できない
「相続した農地を宅地にしたい」
「農地に家を建てたい」
箕面市でも農地転用の相談は非常に多いですが、農地は自由に用途変更できない土地です。農地法に基づく許可・届出が必要で、内容によっては認められないケースもあります。この記事では、農地転用の流れ・注意点・必要書類を整理します。
農地転用とは
農地を“農地以外”の用途に変えること
農地転用とは、
田・畑として登記されている土地を、宅地・駐車場・資材置場などに変更することを指します。
重要なのは、
・登記上の地目
・実際の利用状況
の両方が対象になる点です。
箕面市で農地転用が必要になる主なケース
・農地に住宅を建てる
・農地を売却して宅地利用する
・駐車場・倉庫として使う
・相続後に土地活用を検討する
これらはいずれも農地法の手続きが必須です。
農地法の区分と許可の種類
3条・4条・5条の違い
農地法3条
・農地のまま
・権利だけを移動（売買・贈与・相続）
→ 用途は農地のまま
農地法4条
・自己所有の農地
・自分で農地以外に転用
→ 用途変更のみ
農地法5条
・農地を他人に渡し
・同時に農地以外に転用
→ 売買＋転用
箕面市では、宅地化を伴うケースの多くが4条または5条に該当します。
市街化区域と市街化調整区域の違い
手続きの難易度が大きく変わる
市街化区域
・原則「届出」で対応可能
・比較的スムーズに進む
・住宅建築を前提とした転用が多い
市街化調整区域
・原則「許可制」
・転用不可または厳しい条件付き
・住宅建築が認められないケースも多い
最初の区域確認が最重要ポイントです。
農地転用の基本的な流れ
箕面市での一般的な手順
① 土地の区域・条件確認
・市街化区域か調整区域か
・農地区分（第1種・第2種など）
② 転用内容の整理
・何に使うのか
・建築の有無
・売買を伴うか
③ 許可申請または届出
・4条または5条
・必要書類を添付して提出
④ 審査・許可（または受理）
・内容により審査期間は異なる
⑤ 造成・建築
・許可後に工事を実施
⑥ 地目変更登記
・現況変更後に法務局で登記
農地転用に必要な主な書類
ケース別に多少異なる
・農地転用許可（届出）申請書
・土地登記事項証明書
・公図・位置図
・土地利用計画図
・建築計画概要書
・売買契約書（5条の場合）
・委任状
※内容により追加資料を求められることがあります。
農地転用にかかる費用の目安
・申請書類作成費：5万円〜15万円前後
・測量費：10万円〜数十万円（必要な場合）
・造成工事費：内容により大きく変動
・地目変更登記費：数万円程度
※許可そのものに税金はかかりませんが、周辺手続きで費用が発生します。
農地転用でよくある注意点
失敗しやすいポイント
・許可前に造成・工事をしてしまう
・調整区域で計画が止まる
・建築できると思い込んで進める
・相続登記が未了のまま申請
事前確認不足が最大のリスクです。
【専門家コメント】
「農地転用は“書類を出せば通る”手続きではありません。
箕面市は市街化区域と調整区域が混在しており、場所によって結論が大きく変わります。
最初に『できるか・できないか』を見極めることで、無駄な時間と費用を防げます。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 農地転用は必ず許可が必要？
→ 市街化区域は届出、調整区域は原則許可が必要です。
Q2. 相続した農地も対象？
→ はい。利用を変える場合は必要です。
Q3. 農地のまま売却できる？
→ 可能ですが、買主も農業要件を満たす必要があります。
Q4. 許可までどれくらいかかる？
→ 数週間〜数か月が目安です。
Q5. 無許可で転用するとどうなる？
→ 是正指導や原状回復を求められます。
Q6. 駐車場利用でも転用？
→ はい。農地以外利用なので必要です。
Q7. 自分で申請できる？
→ 可能ですが、専門家依頼が一般的です。
Q8. 建築確認とどちらが先？
→ 農地転用が先です。
Q9. 調整区域は絶対無理？
→ 原則難しいですが、例外もあります。
Q10. どこに相談すれば安心？
→ 地元で実務に詳しい不動産会社がおすすめです。
まとめ
農地転用は「最初の判断」で8割決まる
箕面市で農地転用を進めるなら、
・区域区分の確認
・農地法の条文整理
・許可前に工事をしない
この3点を守ることで、トラブルを防げます。
箕面市で農地転用にお悩みの方へ
**株式会社みのパラ**では、
農地転用の可否判断から、必要手続き、売却・活用の方向性まで一括でサポートしています。
「そもそも転用できるのか知りたい」という段階でも問題ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、相続相談
「農地転用は、確認が早いほど選択肢が広がります。」
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