結論｜「再建築不可＝価値ゼロ」ではない。選択肢を知れば打ち手はある
箕面市で再建築不可物件を所有している場合、「もう使えない」「売れない」と思われがちですが、それは誤解です。再建築不可でも、①売却する、②条件を整えて建て替えを目指す、③建物を活かして活用するという3つの現実的な選択肢があります。重要なのは、物件の状況に合った方法を選ぶことです。
はじめに
「建て替えできない家」を相続・所有して困っていませんか？
「解体して建て直したいが不可と言われた」
「売ろうとしたら断られた」
箕面市でも、再建築不可物件に関する相談は年々増えています。ですが、**正しい知識があれば“詰み物件”にはなりません。**この記事では、再建築不可の基本と、具体的な対処法を整理します。
再建築不可とは
建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地
再建築不可とは、主に建築基準法第43条の接道義務を満たしていない土地を指します。
原則
・幅員4m以上の道路に
・2m以上接していない
この条件を満たさない土地は、今ある建物を壊すと新しい建物を建てられません。
箕面市で多い再建築不可の原因
・私道にしか接していない
・道路幅が4m未満
・接道間口が2m未満
・通路状敷地（旗竿地の竿部分が細い）
・建築当時は合法だったが、法改正で不可になった
特に古い住宅地や山手エリアで多く見られます。
方法①｜再建築不可でも「売る」
買主を選べば売却は可能
再建築不可物件でも、売却自体は可能です。ただし、
・住宅ローンが使えない
・買主が限られる
・価格は相場より下がる
という特徴があります。
売却しやすいケース
・建物がまだ使える
・賃貸需要がある
・隣地所有者が購入候補
・現金購入が前提
投資目的・隣地取得目的の買主が中心になります。
方法②｜条件を整えて「建て替える」
再建築不可でも例外はある
次のような方法で、建て替えが可能になるケースがあります。
・セットバック（道路後退）
・隣地との協定で接道を確保
・位置指定道路の認定
・建築基準法43条2項の許可
ただし、
・必ず認められるわけではない
・時間と費用がかかる
・事前協議が必須
という点に注意が必要です。
方法③｜建物を活かして「使う・貸す」
解体しなければ利用できる
再建築不可でも、既存建物の使用・修繕・リフォームは可能です。
・自宅として住み続ける
・賃貸住宅として貸す
・事務所・倉庫として使う
大規模な増改築は制限されますが、活用次第で収益化も可能です。
再建築不可物件でよくある失敗
・解体してから不可に気づく
・売れると思い込んで査定依頼
・建て替え前提で購入
・金融機関に融資を断られる
「壊す前」「動く前」の確認が最重要です。
【専門家コメント】
「再建築不可物件は、一般市場では敬遠されがちですが、条件整理をすれば“使える・売れる”物件になります。
箕面市では接道条件や私道問題が絡むケースが多く、建て替え可否の判断を誤ると取り返しがつきません。
必ず事前に“何ができるか”を整理してから判断してください。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可は絶対に売れない？
→ いいえ。条件付きで売却可能です。
Q2. リフォームはできる？
→ はい。規模によって可能です。
Q3. 解体して更地にした方がいい？
→ 多くの場合、逆効果です。
Q4. 住宅ローンは使える？
→ 原則使えません。
Q5. 相続したらどうすべき？
→ 早めに活用・売却方針を決めましょう。
Q6. 建て替えできるか自分で判断できる？
→ 非常に危険です。
Q7. 隣地に売るのは有効？
→ はい。最も現実的な選択肢の一つです。
Q8. 市街化調整区域と関係ある？
→ 別の問題ですが、重なるケースもあります。
Q9. 空き家のまま放置すると？
→ 管理責任・固定資産税の負担があります。
Q10. どこに相談すれば安心？
→ 再建築不可の実務に慣れた不動産会社です。
まとめ
再建築不可は「3択」で考えるのが正解
箕面市の再建築不可物件は、
・売る
・建て替えを目指す
・活用する
この3つの選択肢から、最適解を選ぶことが重要です。
箕面市で再建築不可物件にお悩みの方へ
**株式会社みのパラ**では、
再建築不可物件の調査、建て替え可否判断、売却・活用まで一貫してサポートしています。
「何ができるのか分からない」という段階でも問題ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、相続相談
「再建築不可でも、諦める必要はありません。」
箕面市の再建築不可物件のご相談は、みのパラにお任せください。
