高槻市で実家を売却するなら？失敗しない進め方と注意点

2026年5月29日

【まず結論】
・実家売却は「査定→媒介契約→売却活動→売買契約→引渡し」の5ステップで進む。
・売却前に権利関係・境界・設備状況の確認が不可欠で、これを怠ると後のトラブルになる。
・相続空き家の3,000万円控除（租税特別措置法35条）は相続開始から3年以内の売却が要件の一つとなる。

高槻市で親から引き継いだ実家を売却しようと思っても、「何から始めればいいかわからない」「失敗して損をしないか心配」という方は多くいます。実家売却は金額が大きいだけに、一つのミスが数十万円〜数百万円の損失につながる場合があります。

特に高垣町・日吉台エリアの戸建て住宅は築年数の古い物件が多く、設備の不具合や境界問題が残っているケースも見られます。事前の準備が売却の成否を左右する重要なポイントとなります。

本記事では、実家売却の基本的な流れから、失敗しないための準備事項・注意点、活用できる節税特例まで詳しく解説します。売却方法（仲介と買取）の違いも整理しましたので、ぜひ最後までお読みください。

高槻市で実家売却をご検討中の方は、地元の不動産会社への相談から始めることが、スムーズな売却の近道となります。

実家売却の基本的な流れ（査定→契約→引渡し）

実家を売却する際の全体の流れを把握しておくことで、各ステップで必要な準備や判断がしやすくなります。一般的に売却完了まで3〜6カ月程度かかる場合があります。

査定から媒介契約までのステップ

複数の不動産会社に査定依頼（机上査定→訪問査定の順が一般的）
査定価格と会社の対応力を比較して媒介会社を選定する
媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）を選択する
高垣町・日吉台エリアの直近成約事例を提示してもらい相場を確認する
売出価格の設定は査定価格より若干高めからスタートするケースが多い

👉 複数社に査定依頼すると、査定価格に差が出る場合があります。高槻市の戸建てでは査定価格に10〜20%程度のばらつきが出ることも珍しくなく、最低価格と最高価格の両方の根拠を確認することが重要です。

売買契約から引渡しまでの流れ

買主が決まったら売買契約書に署名・押印（手付金を受領）
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の範囲を契約書で確認する
引渡し前に残置物の撤去・清掃を完了させる
決済・引渡し日に残代金を受領し所有権移転登記を行う
売却翌年に確定申告が必要（譲渡所得がある場合）

👉 手付金は売却価格の5〜10%が一般的で、2,000万円の売却なら100〜200万円程度になります。契約解除時の取り扱い（売主都合は手付金の倍返し）も事前に確認が必要です。

売却前に確認すべき準備事項

実家売却で失敗しないために、売り出す前に必ず確認・整理しておくべき事項があります。これを怠ると後から余計な費用や時間がかかる場合があります。

権利関係・境界の確認

登記簿謄本で所有者・抵当権・仮登記などを確認する
相続後の名義変更（相続登記）が完了しているか確認する（2024年4月より義務化）
隣地との境界が確定しているか確認する（境界杭の有無）
日吉台エリアの傾斜地では擁壁の所有・管理責任の境界も重要
私道負担・セットバックの有無も確認しておく

👉 境界未確定のまま売り出すと、買主から値引き交渉や境界確定費用の負担を求められる場合があります。測量・境界確定費用は40〜80万円程度になる場合があり、事前確認が節約につながります。

建物状況・書類の確認

建築確認済証・検査済証の有無を確認する
リフォーム・増築の記録（許可申請書類）を収集しておく
給湯器・エアコン・キッチン設備の動作確認をする
雨漏り・シロアリ被害の有無を把握しておく（告知義務あり）
高垣町の旧住宅では増築部分が未登記のケースもある

👉 既知の不具合を告知しなかった場合、引渡し後に買主から損害賠償を請求される場合があります（民法562条）。問題を隠すよりも、現状説明のうえで価格を設定する方がリスク回避につながります。

仲介と買取の違いと選び方

実家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類が主流です。それぞれにメリット・デメリットがあり、状況に応じた選択が求められます。

仲介売却のメリットと注意点

市場価格での売却が期待でき、買取よりも高値になる場合がある
売却完了まで3〜6カ月程度かかる場合がある
内覧対応・交渉など手間がかかる
仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）が必要
高垣町・日吉台エリアでは需要が安定しており仲介での売却も期待できる

👉 売却価格2,500万円の場合の仲介手数料は（2,500万円×3%＋6万円）×1.1＝89.1万円。この金額を差し引いた手残りで収支を考える必要があります。

買取のメリットと向いているケース

最短1〜2週間での現金化も可能な場合がある
内覧対応・残置物整理が不要なケースが多い
売却価格は市場価格の70〜80%程度になる場合がある
築古物件・瑕疵がある物件でも買取対応できる場合がある
相続税の納税期限が近い場合や遠方在住者に向いている

👉 仲介で2,500万円が期待できる物件の買取価格は1,750〜2,000万円程度になる場合があります。差額分をスピードと手間の省略に換算して、どちらが自分の状況に合うかを判断することが重要です。

失敗しないための注意点

実家売却では、価格・タイミング・業者選びのいずれかで判断を誤ると大きな損失につながる場合があります。多くの方が陥りがちな落とし穴を事前に把握しておきましょう。

価格設定と業者選びのミス

査定価格が高い会社だけを選ぶと「後から値下げ要請が続く」ケースになる場合がある
売出価格を高く設定しすぎると長期間売れ残り、最終的に大幅値引きになる場合がある
専属専任媒介で囲い込みをする会社に依頼すると情報が広まらない場合がある
地元の取引実績が少ない会社では相場把握が不十分なケースになる場合がある
担当者との相性・コミュニケーションも重要な選択基準の一つ

👉 高槻市内の不動産取引に精通した地元業者は、高垣町・日吉台エリアの直近成約事例を保有しており、適正価格での早期売却につながりやすい傾向があります。

手続き上の失敗を避けるポイント

相続登記が未了のまま売却に進もうとするとトラブルになる場合がある
共有名義の物件は全員の同意が必要（一人でも反対すると売却できない）
確定申告を忘れると延滞税・加算税が課される場合がある
住宅ローンが残っている場合は残債と売却価格の比較が必要
残置物が多い場合の片付け費用（不用品回収）は20〜100万円以上になる場合がある

👉 3人の共有名義で相続した場合、一人でも「売りたくない」と主張すれば通常の売却ができません。事前の相続人間での合意形成が不可欠で、合意に時間がかかる場合は専門家（弁護士・司法書士）への相談が有効です。

売却時に使える節税特例

実家売却で得た利益（譲渡所得）には税金がかかりますが、条件を満たせば大幅な節税が可能な特例があります。適用の可否を事前に確認することが重要です。

相続空き家の3,000万円控除

租税特別措置法35条に基づく特例で、譲渡所得から最大3,000万円控除できる
主な要件：1981年5月31日以前に建築・相続発生から3年以内の売却など
2024年の改正で、相続人が複数いる場合の控除額が変更された
売却価格が1億円以下であることも要件の一つ
申告期限（売却翌年の3月15日）に確定申告が必要

👉 相続した実家を2,000万円で売却し、取得費・譲渡費用合計が500万円の場合、譲渡所得は1,500万円。3,000万円控除を適用すれば課税対象がゼロになる場合があります（要件を満たす場合）。

取得費加算・長期譲渡所得の優遇

相続税申告をした場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例がある（措法39条）
取得費加算特例の適用期限は相続開始から3年10カ月以内の売却
所有期間5年超の長期譲渡所得：税率20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別税）
所有期間5年以下の短期譲渡所得：税率39.63%と大幅に高くなる
「親の取得期間」も通算されるため、多くの相続不動産は長期譲渡所得扱いになる場合がある

👉 相続税を500万円納付し、相続財産に占める不動産の割合が50%の場合、取得費加算額は250万円。譲渡所得がこの分だけ圧縮され、節税効果が生まれます。税理士への相談で最適な申告方法を確認することをお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 実家売却にかかる期間はどのくらいですか？
→仲介売却では査定から引渡しまで3〜6カ月程度、買取の場合は1〜4週間程度で完了する場合があります。

Q2. 相続登記が未了でも売却できますか？
→売却前に相続登記（名義変更）が必要で、2024年4月から相続登記は義務化されており、未了のままでは原則として売却手続きが進められません。

Q3. 実家売却で確定申告は必ず必要ですか？
→譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要で、特例を適用する場合も申告が必要（売却翌年の3月15日が期限）です。

Q4. 内覧前に修繕やリフォームは必要ですか？
→基本的に大掛かりなリフォームは不要で、清掃・残置物整理を行ったうえで現状のまま売り出すケースが一般的です。

Q5. 高垣町の実家の相場はどのくらいですか？
→高垣町エリアの戸建て相場は物件の広さ・築年数・土地面積によって異なるため、複数社への査定依頼で確認することをお勧めします。

Q6. 買取と仲介、どちらを選ぶべきですか？
→急いで現金化したい場合は買取、できるだけ高く売りたい場合は仲介が適している場合があり、状況に応じて選択することが重要です。

Q7. 共有名義の実家を一人で売却することはできますか？
→共有物件の全部売却には共有者全員の同意が必要で、自分の持分だけを売却することは可能ですが買い手が見つかりにくい場合があります。

Q8. 実家に残置物が大量にある場合どうすればよいですか？
→不用品回収業者に依頼するか、買取会社に現状渡しで売却する方法があり、費用と時間を比較して判断するとよいでしょう。

Q9. 仲介手数料の値引き交渉はできますか？
→法定上限は定められていますが実際の手数料は交渉の余地がある場合もあり、ただし値引きによるサービス低下にも注意が必要です。

Q10. 実家売却で損をしないためにまず何をすべきですか？
→まず複数の不動産会社に査定依頼して相場を把握し、権利関係・境界・設備状況を事前に確認することが失敗回避の第一歩です。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

実家売却のご相談で最も多いのが「査定価格が思ったより低かった」という声と「どの会社に頼めばいいかわからない」という声です。査定価格は会社によって大きく異なる場合があり、高い査定を提示して媒介契約を取ったあとに値下げを繰り返す業者も存在します。複数社の査定価格と根拠を比較することが、信頼できる会社を選ぶ第一歩です。

準備の段階で特に重要なのが権利関係の整理です。相続登記が未了だったり、境界が未確定だったりすると、売却活動を始めてから手続きが止まってしまうことがあります。「売却を考え始めたら、まず登記簿謄本を取得する」というシンプルな習慣をお勧めしています。

節税特例については、相続空き家の3,000万円控除を適用できるかどうかで手取り額が大きく変わる場合があります。適用要件が複数あり、見落としがちな条件も含まれているため、売却を決める前に税理士への確認を強くお勧めしています。

2025年に弊社が高槻市内の日吉台で対応した案件では、相続から2年が経過した築40年の戸建て売却のご相談をいただきました。境界が未確定で建築確認済証も見当たらないという状況でしたが、測量・書類調査を進めながら現状売却の方針で買主を探し、相続空き家の3,000万円控除の期限内に売却を完了。節税効果と売却収益を合わせて、お客様の満足のいく結果を実現できました。