まず結論
人口減少が進むと、住む人が少なくなり、使われない家が増える場合があります。
その結果、空き家が増え、売却時に買い手が限られたり、売却までに時間がかかったりすることがあります。
ただし、人口減少によってすべての家が売れなくなるわけではありません。
駅や生活施設に近い、建物状態が良い、駐車場がある、管理が行き届いているなど、暮らしやすい条件を満たす物件は、今後も売却を検討しやすい場合があります。
一方で、長期間放置された空き家や、修繕費が大きくかかる家、生活利便性が低い物件は、価格や需要に影響する可能性があります。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最高とされています。2018年から空き家数は51万戸増加しており、空き家問題は不動産売却にも関係する重要な課題です。(総務省統計局)
「高垣町や日吉台にある実家を相続したけれど、今後売れるのか不安」「人口減少で空き家が増えると、不動産価格に影響するのか」と悩む方もいるでしょう。
この記事では、人口減少による空き家増加の実態や、売却への影響、所有者ができる対策をわかりやすく解説します。
人口減少で空き家が増える理由
人口減少が進むと、住宅の数に対して住む人が少なくなります。
家は残っていても、住む人がいなければ空き家になります。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口では、日本の総人口は2020年の1億2,615万人から、2070年には8,700万人に減少すると推計されています。(独立行政法人国立公文書館)
人口が減ると、家を買う人や借りる人も少なくなる場合があります。
そのため、使われない住宅が増え、空き家として残る可能性があります。
ただし、空き家が増える理由は人口減少だけではありません。
高齢化、相続、家族構成の変化、都市部への人口集中、古い住宅の活用しにくさなども関係しています。
空き家増加の実態
全国の空き家数は過去最多になっている
日本では、空き家が増え続けています。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％となっています。
いずれも過去最高の数字です。(総務省統計局)
また、空き家数は2018年から51万戸増加しています。
これは、空き家が一部の地域だけの問題ではなく、全国的な課題になっていることを示しています。
空き家は地方だけでなく、都市部や住宅地でも発生する場合があります。
高槻市内でも、相続や住み替え、施設入所などをきっかけに空き家が発生する可能性があります。
使用目的のない空き家も増えている
空き家には、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅、使用目的のない空き家があります。
問題になりやすいのは、使い道が決まらず、管理が行き届いていない空き家です。
政府広報でも、使用目的のない空き家はこの20年間で約2倍に増加しており、放置すると倒壊や景観悪化、不法侵入などの悪影響が生じるおそれがあると説明されています。(政府オンライン)
つまり、空き家の数だけでなく、「管理されているか」「今後どう使うのか」が重要です。
売却や賃貸の予定がある空き家でも、放置期間が長くなると劣化が進む場合があります。
空き家は都市部や住宅地でも発生する
空き家問題は、地方だけの問題ではありません。
都市部や住宅地でも、親世代が住んでいた家を相続し、子ども世代が住まないまま空き家になる場合があります。
たとえば、次のようなケースです。
親が施設に入った
親が亡くなり実家を相続した
子ども世代がすでに持ち家を持っている
職場や学校の都合で実家に住めない
兄弟姉妹で売却方針がまとまらない
建物が古くて活用方法に迷う
高垣町や日吉台のような住宅地でも、家族構成の変化や建物の老朽化により、使われない住宅が出てくる場合があります。
人口減少が空き家増加につながる仕組み
住宅を必要とする人が減る
人口が減ると、住宅を必要とする人も減る場合があります。
特に、若い世代や子育て世帯が少なくなる地域では、戸建て住宅の需要が弱まることがあります。
住宅は供給され続ける一方で、住む人が減ると、使われない家が増える可能性があります。
その結果、売却や賃貸に出しても、買い手や借り手が見つかりにくくなる場合があります。
相続した家に住む人がいない
空き家は、相続をきっかけに発生することが多くあります。
親が住んでいた家を子ども世代が相続しても、すでに別の場所に住んでいる場合、その家に住む予定がないことがあります。
すでに持ち家がある
職場が遠い
子どもの学校がある
配偶者の生活圏が別にある
家が古くて住みにくい
このような理由で、実家が空き家として残る場合があります。
相続人が複数いる場合は、売却するのか、賃貸に出すのか、管理するのかが決まらず、時間だけが過ぎてしまうこともあります。
高齢化で住まなくなる家が増える
人口減少と同時に、高齢化も空き家増加に関係します。
親世代が高齢になり、施設へ入所したり、子ども世帯と同居したりすると、それまで住んでいた家が空き家になる場合があります。
ひとり暮らしの高齢者が亡くなったあと、家を引き継ぐ人が住まないケースもあります。
国土交通省の資料でも、高齢化の進展により住宅の相続が増加し、遠方に住む相続人が住宅を取得した場合、活用されず管理不全となる可能性があるとされています。(SMTB)
高齢化と人口減少は、空き家増加に大きく関係しているといえるでしょう。
古い住宅が今の暮らしに合わない
築年数が古い住宅は、今の暮らしに合わない場合があります。
水回りが古い
段差が多い
収納が少ない
断熱性が低い
耐震性が不安
駐車場が使いにくい
間取りが今の生活に合わない
このような住宅は、住むにも貸すにも修繕やリフォームが必要になる場合があります。
修繕費が大きくなると、所有者が判断を先延ばしにしてしまうことがあります。
その結果、空き家のまま放置される場合があります。
空き家増加が売却に与える影響
買い手が比較しやすくなる
空き家が増えると、売却物件も増える場合があります。
買い手にとっては選択肢が増えるため、複数の物件を比較しやすくなります。
その結果、次のような物件が選ばれやすくなる場合があります。
建物状態が良い
価格が現実的
駅や生活施設に近い
駐車場がある
庭や外構が整っている
修繕費が少なそう
一方で、管理されていない空き家や、修繕費が大きくかかる家は、買い手から敬遠される場合があります。
売却価格に影響する場合がある
空き家が増えて競合物件が多くなると、売却価格に影響する場合があります。
特に、人口減少が進み、買い手が少ない地域では、希望価格で売りにくくなることがあります。
また、建物が古く劣化している場合、買主は購入後の修繕費を見込みます。
そのため、価格交渉を受ける場合があります。
ただし、空き家だから必ず価格が下がるわけではありません。
立地や建物状態、土地の条件、駐車場の有無などによって、売却のしやすさは変わります。
売却までに時間がかかる場合がある
買い手が少ない地域や、空き家が多い地域では、売却までに時間がかかる場合があります。
売却期間が長くなると、その間も費用がかかります。
固定資産税
火災保険料
庭木や雑草の管理費
修繕費
水道や電気の基本料金
遠方から通う交通費
管理を依頼する費用
空き家は、使っていなくても費用がかかる場合があります。
売却を先延ばしにすると、維持費の負担が続くだけでなく、建物の劣化も進む可能性があります。
土地として評価される場合がある
建物の劣化が進んでいる空き家は、建物付き住宅としてではなく、土地として評価される場合があります。
建物の価値が低くても、土地の条件が良ければ買い手が見つかる可能性があります。
道路に接している
土地の形が使いやすい
日当たりが良い
駐車場を作りやすい
周辺環境が落ち着いている
生活施設に行きやすい
このような条件がある土地は、建物が古くても検討される場合があります。
高垣町や日吉台のような住宅地でも、落ち着いた住環境や土地の広さを重視する方に合う場合があります。
売却しやすい空き家の特徴
管理状態が良い
空き家でも、管理状態が良ければ売却を検討しやすい場合があります。
室内が換気されている
庭や外構が整っている
郵便物がたまっていない
外壁や屋根に大きな傷みがない
雨漏りがない
水回りが使える
見学時の印象が良い家は、買い手に安心感を与えやすくなります。
反対に、庭が荒れている、室内に湿気やカビがある、外壁が傷んでいると、購入後の負担を不安に感じられる場合があります。
生活利便性がある
駅、バス停、スーパー、病院、学校、公園などが近い空き家は、需要が見込まれる場合があります。
人口減少時代でも、生活しやすい立地には一定の需要が残ることがあります。
高槻市で考えるなら、駅周辺の利便性を重視する方もいれば、高垣町や日吉台のような住宅地の落ち着いた環境を重視する方もいます。
どのような人に合う物件なのかを整理することが大切です。
駐車場がある
住宅地では、駐車場の有無が売却に影響する場合があります。
車を使う家庭にとって、敷地内に駐車できるかどうかは重要です。
駐車場がある家は、子育て世帯や車移動が多い方に検討されやすい場合があります。
ただし、駐車スペースが狭い、道路に出にくい、車のサイズが限られる場合は注意が必要です。
リフォームしやすい
古い家でも、リフォームしやすい構造や間取りであれば、購入希望者に検討される場合があります。
自分好みにリノベーションしたい方にとって、古い家の雰囲気や土地の広さが魅力になることもあります。
ただし、雨漏り、シロアリ被害、配管の劣化などがあると、工事費が大きくなる場合があります。
売却前に建物状態を確認しておきましょう。
売却が難しくなりやすい空き家の特徴
長期間放置されている
長期間放置された空き家は、建物の劣化が進んでいる場合があります。
湿気がこもる
カビが発生する
雨漏りに気づきにくい
庭木や雑草が伸びる
害虫や害獣が発生する
外壁や屋根が傷む
このような状態では、買い手が不安を感じやすくなります。
国土交通省も、空き家を放置すると資産価値が低下し、売買などが困難になるほか、倒壊、外壁落下、害虫、景観悪化、不法侵入などのリスクがあると説明しています。(国土交通省)
修繕費が大きくかかる
外壁、屋根、水回り、給湯器、床、配管などに大きな修繕が必要な家は、買い手が限られる場合があります。
買主は購入価格だけでなく、購入後の修繕費も考えます。
修繕費が大きいと判断されると、価格交渉や購入見送りにつながることがあります。
生活利便性が低い
駅やバス停が遠い、買い物施設や病院に行きにくい場所では、需要が限られる場合があります。
ただし、静かな環境や広い土地、駐車場を求める方に合う場合もあります。
売却時は、弱みだけでなく、物件の強みを整理することが大切です。
相続人同士で方針が決まっていない
相続した空き家は、相続人同士で方針が決まらないと売却が進みにくくなります。
売りたい人
残したい人
賃貸に出したい人
管理費を負担したくない人
思い出があり手放せない人
このように意見が分かれる場合があります。
話し合いが長引くほど、建物の劣化や維持費の負担が増える可能性があります。
空き家を売却する前に確認したいこと
建物の状態
まずは、建物の状態を確認しましょう。
外壁
屋根
雨どい
水回り
給湯器
床や壁
雨漏り
シロアリ被害
庭や外構
駐車場
建物の状態がわかれば、建物付きで売るのか、土地として売るのか、修繕して売るのかを判断しやすくなります。
維持費
空き家を持ち続ける場合、維持費がかかります。
固定資産税
火災保険料
庭木や雑草の管理費
修繕費
水道や電気の基本料金
管理費
交通費
年間でどのくらい費用がかかるのかを確認しましょう。
維持費を把握することで、売却を先延ばしにするリスクも判断しやすくなります。
売却需要
空き家を売る場合は、その地域に需要があるかを確認することが大切です。
駅までの距離
買い物施設までの距離
病院や学校、公園の近さ
駐車場の有無
周辺の売却事例
建物の状態
価格帯
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた環境や広さを求める方に合う場合があります。
ただし、需要は物件ごとに異なります。
家族の意向
相続した空き家の場合は、家族の意向も確認しましょう。
売却するのか、賃貸に出すのか、家族で使うのか、管理しながら保有するのかを話し合う必要があります。
方針が決まらないまま放置すると、劣化や費用負担が増える場合があります。
人口減少時代に空き家を売却する対策
早めに売却を検討する
今後使う予定がない空き家は、早めに売却を検討しましょう。
放置するほど劣化が進み、売却価格や需要に影響する場合があります。
「いつか売る」と考えている間にも、固定資産税や管理費はかかります。
早めに現状を確認することで、選択肢を広げやすくなります。
最低限の管理を続ける
売却するまでの間も、最低限の管理は必要です。
室内の換気
郵便物の回収
庭木や雑草の手入れ
雨漏りの確認
外壁や屋根の確認
水回りの確認
防犯対策
管理されている家は、見学時の印象が良くなりやすいです。
買い手に安心感を与えるためにも、放置しないことが大切です。
価格設定を現実的にする
人口減少や空き家増加の影響がある地域では、価格設定が重要です。
相場より高すぎる価格では、売却に時間がかかる場合があります。
売却期間が長引くと、維持費や管理費もかかります。
早く売りたいのか、価格を重視したいのかを整理し、現実的な価格設定を考えましょう。
物件の強みを整理する
空き家を売却するときは、物件の強みを整理しましょう。
駐車場がある
庭がある
日当たりが良い
静かな住環境
学校や公園に近い
買い物施設へ行きやすい
リフォームしやすい
土地の形が使いやすい
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さを求める方に合う場合があります。
物件の良さを整理することで、買い手に伝わりやすくなります。
売却以外の選択肢も考える
すぐに売却が難しい場合は、賃貸や活用を検討する方法もあります。
賃貸住宅として貸す
リノベーションして活用する
管理しながら保有する
家族で使う
事務所や作業スペースにする
ただし、賃貸や活用には修繕費や管理体制が必要です。
費用と需要のバランスを見ながら判断しましょう。
高槻市で空き家売却を考えるポイント
高槻市で空き家を売却する場合は、人口減少や空き家増加の流れだけでなく、エリアごとの需要を確認することが大切です。
駅周辺では、通勤や買い物、通院の利便性を重視する方に検討される場合があります。
一方で、高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
高槻市で空き家売却を考えるときは、次の点を確認しましょう。
建物の状態
築年数
雨漏りや劣化の有無
水回りの状態
庭や外構の管理状況
駐車場の有無
駅までの距離
買い物施設までの距離
学校や公園の近さ
売却需要
今後使う予定
管理にかかる費用
空き家は、放置するほど劣化が進み、売却しにくくなる場合があります。
早めに現状を確認し、売却、賃貸、管理、活用など、自分に合う方法を整理しましょう。
よくある質問（FAQ）10選
Q1. 人口減少で空き家は増えますか？
増える可能性があります。住宅の数に対して住む人が減ると、使われない家が増える場合があります。
Q2. 日本の空き家はどのくらいありますか？
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％とされています。
Q3. 空き家が増えると売却に影響しますか？
影響する場合があります。競合物件が増え、買い手が比較しやすくなるため、価格や売却期間に影響することがあります。
Q4. 空き家は早めに売却した方がいいですか？
今後使う予定がない場合は、早めに売却を検討することが大切です。放置すると劣化や維持費の負担が増える場合があります。
Q5. 古い空き家でも売却できますか？
建物状態や立地、土地条件によっては売却できる場合があります。建物付きで売るか、土地として売るかも含めて検討しましょう。
Q6. 空き家を放置するとどうなりますか？
老朽化、倒壊、外壁落下、害虫や害獣、景観悪化、不法侵入、近隣トラブルにつながる場合があります。
Q7. 高垣町や日吉台の空き家は需要がありますか？
建物状態、駐車場の有無、周辺環境、価格によっては需要がある場合があります。落ち着いた住環境を重視する方に合うこともあります。
Q8. 売却前にリフォームした方がいいですか？
状態や売却方針によります。リフォームした方がよい場合もありますが、費用をかけても価格に反映されない場合もあります。
Q9. 売却以外の選択肢はありますか？
賃貸、リノベーション、管理しながら保有、家族で使う、事務所や作業スペースとして活用する方法があります。
Q10. 空き家売却で迷ったら何から始めればいいですか？
まずは建物の状態、維持費、家族の意向、売却需要を整理しましょう。そのうえで売却、賃貸、管理、活用の方向性を検討してください。
専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明
人口減少が進むと、住宅を買う人や借りる人が少なくなり、空き家が増える場合があります。
空き家が増えると、売却時に買い手が複数の物件を比較しやすくなるため、建物状態や価格設定がより重要になります。
ただし、空き家だから売れないとは限りません。
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
大切なのは、空き家を放置せず、早めに現状を確認することです。
建物の状態、維持費、今後の使い道を整理し、売却、賃貸、管理、活用などの選択肢を比較しましょう。
まとめ｜人口減少時代は空き家を放置せず早めに売却対策を考えよう
人口減少が進むと、住む人が少なくなり、使われない住宅が増える場合があります。
全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高になっており、空き家増加は不動産売却にも関係する課題です。(総務省統計局)
空き家が増えると、売却物件の競合が増え、買い手が比較しやすくなります。
そのため、管理されていない空き家や修繕費が大きくかかる家は、価格や売却期間に影響する場合があります。
一方で、駅や生活施設に近い、建物状態が良い、駐車場がある、管理が行き届いている物件は、今後も需要が見込まれる場合があります。
高槻市で考えるなら、駅周辺の利便性だけでなく、高垣町や日吉台のような住宅地の落ち着いた住環境も踏まえて判断しましょう。
空き家は、放置するほど劣化が進み、売却しにくくなる場合があります。
まずは建物の状態を確認し、売却、賃貸、管理、活用など、自分に合う方法を早めに整理することが大切です。
高槻市で空き家の売却・活用に迷ったらサンエイジにご相談ください！
高槻市で空き家の売却や活用に迷っている方は、地域密着で豊富な実績を持つ株式会社サンエイジにご相談ください。
人口減少や空き家増加が進む中でも、建物の状態や立地、今後の使い道を整理することで、売却・賃貸・管理・活用などの選択肢を見つけやすくなります。
「高垣町や日吉台にある実家をどうすればいいかわからない」「相続した空き家が売れるのか知りたい」「人口減少で売れにくくなる前に相談したい」と悩んでいる方も、まずは現状を確認することから始めてみましょう。
初めての方でも安心して進められるよう、丁寧にサポートいたします。
無料相談も受付中ですので、お気軽にお問い合わせください。
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