結論｜解体は“最後の手段”。立地と需要を見極めれば、古家付きのままが有利
豊中市では実需が強く、古家付き土地のままでも買い手が付くケースが多いのが特徴です。
先に解体してしまうと、費用増・税負担増・交渉力低下を招くことも。
まずは「古家付きで売る」前提で検討するのが、損をしにくい進め方です。
はじめに｜「解体してから売る」は本当に正解？
古家付き土地＝解体必須、と思われがちですが、
実際には
・立地
・用途地域
・再建築条件
によって、解体しない方が高く・早く売れるケースも少なくありません。
ここでは、豊中市で実務的に成果が出やすい考え方を整理します。
① 古家付き土地が“敬遠されない”豊中市の特性
実需中心の市場
・一次取得層（若い世帯）の需要が安定
・「建替え前提」で探す買主が多い
・駅距離・学区評価が分かりやすい
【ポイント】
→ 建物の価値より土地の条件が評価されやすい。
② 解体せずに売るメリット
コストと交渉力の両面で有利
【主なメリット】
・解体費（100〜300万円前後）をかけずに済む
・固定資産税の住宅用地特例を維持
・買主に「建替え／リノベ」の選択肢を残せる
→ 売主が主導権を持ちやすい。
③ それでも解体すべきケース
例外も把握しておく
・建物の倒壊・安全リスクがある
・再建築不可で更地に価値が出る
・近隣から強い是正要請がある
【判断軸】
→ “売りやすさ”と“総コスト”で比較。
感情ではなく数値で判断。
④ 「古家あり」をプラスに変える見せ方
売り方次第で印象は変わる
・「建物参考扱い」「解体前提」を明示
・建物の履歴（雨漏り有無、修繕歴）を開示
・現況引渡しで条件をシンプルに
【コツ】
→ 不安を隠さず、情報開示で信頼を作る。
⑤ 価格設定は“更地想定−解体費”で考えない
よくある誤解
「更地価格 − 解体費 ＝ 売値」
これは必ずしも正解ではありません。
【理由】
・買主は自分のペースで解体したい
・解体業者を選びたい
・時期を調整したい
→ 選択肢の価値が価格に上乗せされることも。
⑥ 不動産会社選びが結果を左右する
“古家付き”の扱いに慣れているか
チェックポイント：
・豊中市での古家付き成約実績
・解体／建替え需要の理解
・価格交渉の説明力
【重要】
→ 解体を急がせる会社は要注意。
複数シナリオを提示できる会社を選ぶ。
⑦ 豊中市で多い成功パターン
・駅徒歩圏×古家付き→建替え目的で成約
・学区評価が高い→更地より条件交渉が有利
・相続物件→現況引渡しで早期売却
→ 「解体しない」選択がスピードと価格を両立。
【専門家コメント】
「古家付き土地は、
“どう売るか”より“いつ解体しないと決めるか”が重要です。
豊中市では、解体前に一度市場に出すだけで、
結果が大きく変わることがよくあります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家があっても売れる？
→ 売れます。需要次第です。
Q2. 内見は必要？
→ 原則不要。外観確認が中心。
Q3. 値下げされやすい？
→ 見せ方で防げます。
Q4. 解体費は誰が負担？
→ 基本は買主。条件で調整。
Q5. 瑕疵責任は？
→ 現況引渡しで軽減可能。
Q6. 更地の方が早い？
→ 必ずしも。
Q7. 住宅ローンは使える？
→ 建替え前提で可。
Q8. 相続物件でも？
→ 問題ありません。
Q9. 近所に知られたくない
→ 配慮した販売が可能。
Q10. 最初の一歩は？
→ 解体前の査定相談です。
まとめ｜古家付き＝不利、ではない
豊中市で古家付き土地を売るなら、
・解体を急がない
・選択肢を残す
・需要に合わせて見せる
この3点で、価格とスピードは大きく変わります。
解体は“最後”で十分です。
🏠 古家付き土地の売却で迷っている方へ
「解体すべき？そのまま？」
その判断から一緒に整理します。
株式会社みのパラでは、
古家付き・更地・建替え前提まで、最適な売り方を提案しています。
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会社概要
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定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
