結論｜農地売却は「転用可否の確認」が9割。順番を守れば難しくない
豊中市で農地を売却する際、最も重要なのは売れるかどうか＝転用できるかどうかです。
農地は一般の土地と違い、法律・許可・税金が絡むため、
流れを知らずに進めると「売れない」「時間だけかかる」事態になりがち。
先に確認すべきポイントを押さえれば、損なく売却できます。
はじめに｜農地は「そのままでは売れない土地」が多い
「使っていない畑がある」
「相続した農地を処分したい」
こうした相談は豊中市でも年々増えています。
ただし農地は、宅地や雑種地と同じ感覚では売れません。
ここでは、初めての方でも理解できるように、
農地売却の全体像を整理します。
① まず確認｜その土地は「どの農地」か
農地には種類がある
農地は主に以下に分類されます。
・農用地区域内農地
・市街化調整区域の農地
・市街化区域の農地
【重要】
→ 市街化区域かどうかで難易度が大きく変わります。
② 農地転用とは？
売るために必要なケースがほとんど
農地を
・住宅
・駐車場
・資材置場
などに使うには、農地転用の許可または届出が必要です。
【豊中市の傾向】
・市街化区域 → 届出でOK
・市街化調整区域 → 原則許可制（難易度高）
→ 売却可否は転用でほぼ決まる。
③ 農地転用の基本的な流れ
売却前にやるべき手続き
STEP1｜用途地域の確認
STEP2｜転用の可否判断
STEP3｜農業委員会への申請
STEP4｜許可・受理
STEP5｜売却活動開始
※不動産会社＋行政書士の連携が一般的。
④ 転用せずに売れるケースもある
農家・法人への売却
・買主が農業従事者
・農地として利用継続
この場合、転用は不要ですが、
買主が限定されるため価格は下がりやすい。
⑤ 農地売却にかかる税金
意外と見落としがち
【主な税金】
・譲渡所得税
・住民税
・復興特別所得税
【ポイント】
→ 農地でも「土地売却」と同じ扱い。
取得費・特例の有無で税額が大きく変わります。
⑥ 使える可能性のある特例
ケース次第で節税可能
・相続農地の取得費加算
・長期譲渡所得
・買換え特例（条件付き）
【注意】
→ 農地特有の条件があるため、
事前確認が必須。
⑦ 豊中市で農地売却が難航しやすい理由
・市街化調整区域が点在
・住宅需要が高く用途制限が厳しい
・転用前提でないと買い手が限られる
→ 最初の判断ミスが長期化の原因。
⑧ 農地売却でよくある失敗例
・転用できない土地を市場に出す
・許可前に契約して止まる
・税金を想定していなかった
【回避策】
→ 売却前に
**「転用・価格・税金」**を同時に確認。
【専門家コメント】
「農地売却は、
“売る”より“売れるかを見極める”ことが重要です。
豊中市では転用判断を誤ると、
何年も動かないケースもあります。
最初の整理が、結果を大きく左右します。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 農地は誰でも買える？
→ 原則不可。条件があります。
Q2. 転用は必須？
→ 多くのケースで必要です。
Q3. 市街化区域なら簡単？
→ 届出で可能な場合が多いです。
Q4. 調整区域は売れない？
→ 条件次第で可能。
Q5. 税金は高い？
→ 特例次第で変わります。
Q6. 相続農地でも売れる？
→ 可能です。
Q7. 時間はどれくらい？
→ 数か月〜1年以上。
Q8. 農業をやめたいだけでも？
→ 売却理由として問題なし。
Q9. 価格は安くなる？
→ 転用前提なら期待できます。
Q10. 最初の一歩は？
→ 用途地域と転用可否確認。
まとめ｜農地売却は「最初の判断」で9割決まる
豊中市で農地を売却するなら、
・転用できるか
・誰に売れるか
・税金はいくらか
この3点を売る前に整理することが成功の鍵です。
順番を守れば、農地売却は決して難しくありません。
🌾 農地の売却・活用でお悩みの方へ
「売れるのか分からない」
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そんな段階からご相談いただけます。
株式会社みのパラでは、
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会社概要
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定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
