まず結論
共有名義不動産のトラブルを防ぐには、早い段階で「誰が使うのか」「誰が管理するのか」「売却するのか」「費用をどう負担するのか」を共有者同士で決めておくことが大切です。
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態です。
たとえば、親から相続した実家を兄弟姉妹で共有しているケースや、夫婦で住宅を共有しているケースがあります。
共有名義の不動産は、共有者のうち1人だけで自由に売却したり、大きな変更をしたりできません。
不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。共有持分が少ない人であっても、反対する人がいれば売却が進まない場合があります。(相続会議)
そのため、共有名義のまま放置すると、次のようなトラブルにつながることがあります。
売却したい人と残したい人で意見が分かれる
固定資産税や修繕費の負担で揉める
誰も管理せず空き家が劣化する
相続が重なり共有者が増える
連絡が取れない共有者が出る
将来売りたくても売れなくなる
特に、高槻市の高垣町や日吉台にある実家を相続したものの、兄弟姉妹で共有名義になっている場合は注意が必要です。
最初は問題がなくても、時間が経つほど管理や売却の話し合いが難しくなる場合があります。
この記事では、共有名義不動産で起こりやすいトラブルや、早めにできる具体的な対策をわかりやすく解説します。
共有名義不動産とは？
共有名義不動産とは、1つの土地や建物を複数人で所有している不動産のことです。
所有者それぞれに「持分」があります。
たとえば、兄弟2人で2分の1ずつ所有している場合や、親子で3分の1、3分の2の割合で所有している場合などがあります。
共有名義になる主なケースは次のとおりです。
親の不動産を兄弟姉妹で相続した
夫婦で住宅を購入した
親子で住宅ローンを組んだ
親族で土地を受け継いだ
相続時に話し合いがまとまらず共有にした
共有名義は、一見すると公平に見える場合があります。
しかし、実際には売却や管理、修繕、費用負担などで意見が分かれやすい所有形態です。
そのため、「とりあえず共有にしておく」という判断は、将来のトラブルにつながることがあります。
共有名義不動産で起こりやすいトラブル
売却したくても全員の同意が必要になる
共有名義不動産の大きな問題は、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要になることです。
共有者のうち1人が「売りたい」と考えても、別の共有者が「売りたくない」と言えば、売却が進まない場合があります。
たとえば、次のようなケースです。
長男は売却したい
次男は思い出があるため残したい
長女は賃貸に出したい
誰が管理するか決まらない
このように意見が分かれると、不動産を動かせない状態になります。
結果として、空き家のまま放置されることもあります。
固定資産税や修繕費の負担で揉める
共有名義不動産では、固定資産税や修繕費の負担も問題になりやすいです。
誰か1人が住んでいる場合でも、所有者は複数人です。
そのため、次のような不満が出ることがあります。
住んでいないのに税金だけ払っている
管理している人だけ負担が大きい
修繕費を誰が出すのか決まらない
費用を立て替えたまま精算されない
共有者同士の関係が良い間は問題になりにくいかもしれません。
しかし、時間が経つと不公平感が大きくなり、家族間のトラブルにつながる場合があります。
管理する人が決まらず空き家が劣化する
共有名義の実家が空き家になると、誰が管理するのかが問題になります。
空き家は、住んでいなくても管理が必要です。
室内の換気
郵便物の回収
庭木や雑草の手入れ
雨漏りの確認
外壁や屋根の確認
水回りの確認
防犯対策
管理する人が決まらないと、建物の劣化が進む場合があります。
庭が荒れたり、室内に湿気やカビが出たりすると、売却時の印象も悪くなります。
空き家は放置するほど価値が下がる可能性があるため、早めの対策が必要です。
共有者が増えて話し合いが難しくなる
共有名義不動産は、相続が重なるとさらに複雑になります。
たとえば、兄弟2人で共有していた不動産について、どちらかが亡くなると、その人の持分が配偶者や子どもに相続される場合があります。
すると、共有者が2人から3人、4人、5人と増えていくことがあります。
共有者が増えるほど、次のような問題が起こりやすくなります。
全員と連絡を取るのが大変になる
意見がまとまりにくくなる
売却の同意を得にくくなる
誰が費用を負担するか揉めやすくなる
遠方に住む共有者が増える
共有者が多くなる前に、名義や方針を整理しておくことが大切です。
連絡が取れない共有者が出る
共有者の中に連絡が取れない人がいると、売却や管理の話し合いが進みにくくなります。
住所がわからない
連絡しても返事がない
関係が悪く話し合えない
海外や遠方に住んでいる
相続人が誰かわからない
このような状態になると、不動産の処分に時間がかかります。
2023年4月施行の民法改正では、共有不動産に関する使用・管理ルールや所在不明共有者への対応制度などが整備されています。(東京相続弁護士法人)
ただし、手続きには専門的な判断が必要になる場合があるため、早めに相談して進めることが大切です。
共有名義不動産の対策1.共有者同士で方針を決める
共有名義不動産のトラブルを防ぐ第一歩は、共有者同士で方針を決めることです。
何となく共有のままにしていると、後から意見が分かれやすくなります。
話し合うべき内容
共有者同士で、次の点を話し合いましょう。
今後誰かが住むのか
売却するのか
賃貸に出すのか
空き家のまま管理するのか
誰が管理するのか
固定資産税を誰が払うのか
修繕費をどう負担するのか
いつまで共有状態を続けるのか
将来相続が起きたらどうするのか
大切なのは、感情だけでなく、費用や管理の負担も含めて話し合うことです。
「思い出があるから残したい」という気持ちも大切です。
ただし、残すなら誰が管理し、誰が費用を負担するのかまで決めておく必要があります。
話し合いの内容は書面に残す
口約束だけでは、後から認識の違いが出る場合があります。
そのため、話し合いで決めた内容は書面に残しましょう。
たとえば、次のような内容です。
管理担当者
固定資産税の負担割合
修繕費の負担方法
売却する場合の条件
賃貸に出す場合の収益分配
費用を立て替えた場合の精算方法
将来の売却時期
共有物を売却する場合、共有物分割協議書のように、売却条件や負担割合を明記して書面化する方法もあります。(SNホキ)
書面に残すことで、後からのトラブルを防ぎやすくなります。
共有名義不動産の対策2.売却して現金で分ける
共有名義不動産の代表的な対策が、不動産を売却して現金で分ける方法です。
この方法は、誰も住む予定がない場合や、管理が難しい場合に検討しやすいでしょう。
売却して分けるメリット
売却して現金で分けるメリットは、共有関係を解消しやすいことです。
不動産のまま共有していると、管理や売却で意見が分かれます。
しかし、現金にすれば持分割合に応じて分けやすくなります。
売却には、次のようなメリットがあります。
共有状態を解消できる
管理の負担がなくなる
固定資産税の負担がなくなる
空き家の劣化リスクを減らせる
相続人同士で分けやすい
将来のトラブルを防ぎやすい
高槻市の高垣町や日吉台にある実家を誰も使わない場合は、早めに売却を検討することで、管理や維持費の負担を減らせる場合があります。
売却には全員の同意が必要
共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。(相続会議)
そのため、売却を考える場合は、早めに共有者へ相談しましょう。
売却価格
売却時期
売却にかかる費用
手取り額
税金
残置物の処分
修繕するかどうか
このような点を整理してから話し合うと、合意しやすくなります。
共有名義不動産の対策3.共有者の1人が持分を買い取る
共有者のうち1人がその不動産に住みたい場合や、残したい場合は、他の共有者の持分を買い取る方法があります。
たとえば、兄弟2人で共有している実家を、長男が住むために次男の持分を買い取るケースです。
持分買取のメリット
持分買取には、次のようなメリットがあります。
不動産を残せる
住みたい人が単独所有にできる
他の共有者は現金を受け取れる
管理や修繕の判断がしやすくなる
将来の売却も進めやすくなる
単独名義にできれば、今後の管理や売却の判断もしやすくなります。
買取価格をどう決めるかが重要
持分買取では、価格の決め方で揉めることがあります。
安く買いたい人と、高く売りたい人で意見が分かれるためです。
そのため、不動産会社の査定や専門家の意見をもとに、客観的な価格を確認しましょう。
感情だけで価格を決めると、後から不満が残る場合があります。
共有名義不動産の対策4.賃貸に出す
共有者全員が売却に同意しない場合や、今すぐ手放したくない場合は、賃貸に出す方法もあります。
ただし、賃貸に出す場合も、共有者同士でルールを決めておく必要があります。
賃貸に出すメリット
賃貸に出すメリットは、家を残しながら収益を得られることです。
空き家のまま放置するより、建物を使い続けることで劣化を防ぎやすくなる場合もあります。
賃貸に向いている可能性がある物件は、次のようなものです。
駅やバス停に近い
スーパーや病院に行きやすい
建物状態が良い
駐車場がある
子育て世帯に合う間取り
水回りが使いやすい
高垣町や日吉台のような住宅地でも、落ち着いた住環境や駐車場を求める方に合う場合があります。
賃貸に出す前に決めること
賃貸に出す場合は、次の点を決めておきましょう。
家賃収入の分け方
修繕費の負担
管理会社を使うか
入居者対応を誰がするか
空室時の費用負担
将来売却するか
賃貸をやめる条件
収益が出る一方で、修繕費や空室リスクもあります。
共有者同士でルールを決めずに始めると、後から揉める可能性があります。
共有名義不動産の対策5.共有物分割を検討する
共有者同士で話し合いがまとまらない場合は、共有物分割を検討する方法があります。
共有物分割とは、共有状態を解消するための手続きです。
民法では、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できるとされています。(株式会社クランピーリアルエステート)
共有物分割の主な方法
共有物分割には、主に次の方法があります。
現物分割
価格賠償
換価分割
現物分割とは、不動産そのものを分ける方法です。
ただし、土地や建物の形状によっては現実的でない場合があります。
価格賠償とは、共有者の1人が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う方法です。
換価分割とは、不動産を売却して、その代金を共有者で分ける方法です。
裁判による共有物分割については、2023年施行の民法改正により、裁判所が現物分割や価格賠償などの方法を命じる仕組みが整理されています。(法務省)
まずは話し合いが基本
共有物分割は、いきなり裁判を考えるのではなく、まずは共有者同士で協議することが基本です。
話し合いで決まれば、分割方法を柔軟に選べます。
ただし、関係が悪化している場合や連絡が取れない共有者がいる場合は、専門家に相談しながら進めましょう。
共有名義不動産の対策6.相続前に遺言書や家族会議で整理する
共有名義トラブルは、相続をきっかけに起こることが多いです。
そのため、親が元気なうちに、家族で不動産の扱いを話し合っておくことも大切です。
相続前に決めておきたいこと
相続前には、次の点を整理しておくと安心です。
誰が家を引き継ぐのか
誰も住まないなら売却するのか
兄弟姉妹で共有にしない方法はあるか
代償金をどうするか
家財をどう整理するか
相続後の管理者を誰にするか
固定資産税を誰が払うか
「相続した後に考えればいい」と思っていると、兄弟姉妹で意見が分かれる場合があります。
できれば相続前から話し合い、共有名義を避ける方法も検討しましょう。
遺言書で方針を明確にする
不動産を誰に引き継がせるのかを明確にしたい場合は、遺言書を作成する方法もあります。
ただし、遺言書の内容によっては相続人同士の不満が出ることもあります。
そのため、必要に応じて専門家に相談しながら進めましょう。
共有名義不動産を放置するリスク
売却しにくくなる
共有名義のまま放置すると、将来売却しにくくなる場合があります。
共有者が増えたり、連絡が取れない人が出たりすると、全員の同意を得るのが難しくなるためです。
今は共有者同士の関係が良くても、次の世代になると話し合いが難しくなることがあります。
建物が劣化する
空き家のまま放置すると、建物は劣化します。
外壁や屋根、水回り、庭、室内の湿気などに問題が出る場合があります。
劣化が進むと、売却価格が下がったり、買主から修繕費を理由に価格交渉を受けたりすることがあります。
維持費の負担が続く
使っていない不動産でも、所有している限り費用がかかります。
固定資産税
火災保険料
修繕費
庭木や雑草の管理費
水道や電気の基本料金
管理を依頼する費用
遠方から通う交通費
売却や活用を決めないまま時間が経つと、費用だけがかかり続ける状態になります。
高槻市で共有名義不動産を整理するポイント
高槻市で共有名義不動産を整理する場合は、地域の需要や建物状態を確認しましょう。
駅周辺では、通勤や買い物、通院の利便性を重視する方に検討される場合があります。
一方で、高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
確認したい項目
共有名義不動産を整理する前に、次の点を確認しましょう。
共有者は誰か
持分割合はどうなっているか
今後使う予定はあるか
誰が管理しているか
固定資産税は誰が払っているか
修繕費の負担は決まっているか
建物の状態はどうか
空き家になっているか
周辺の売却需要はあるか
賃貸需要はあるか
相続が今後発生する可能性はあるか
これらを整理することで、売却、持分買取、賃貸、管理、共有物分割などの選択肢を考えやすくなります。
よくある質問（FAQ）10選
Q1. 共有名義不動産とは何ですか？
1つの不動産を複数人で所有している状態です。相続や夫婦・親子での購入によって共有名義になることがあります。
Q2. 共有名義不動産は1人で売却できますか？
不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを売却する方法もありますが、慎重な判断が必要です。
Q3. 共有名義のまま放置するとどうなりますか？
売却しにくくなる、管理費用で揉める、空き家が劣化する、相続で共有者が増えるなどのリスクがあります。
Q4. 共有名義不動産のトラブルを防ぐには何をすればよいですか？
共有者同士で、売却・賃貸・管理・費用負担・将来の方針を早めに話し合い、書面に残すことが大切です。
Q5. 共有者の1人が住んでいる場合、費用負担はどうなりますか？
固定資産税や修繕費の負担で揉めることがあります。住んでいる人と住んでいない人で不公平感が出やすいため、事前に負担ルールを決めましょう。
Q6. 共有者の1人が売却に反対したらどうなりますか？
不動産全体の売却は進みにくくなります。話し合いがまとまらない場合は、持分買取や共有物分割を検討する方法があります。
Q7. 共有名義不動産は賃貸に出せますか？
共有者同士で合意できれば賃貸に出す方法もあります。ただし、家賃収入の分け方や修繕費、管理方法を決めておく必要があります。
Q8. 相続した実家を兄弟で共有するのは避けた方がいいですか？
共有が必ず悪いわけではありません。ただし、売却や管理で揉める可能性があるため、できれば相続前後に方針を決めておくことが大切です。
Q9. 高垣町や日吉台の共有名義不動産は売却できますか？
建物状態、駐車場の有無、周辺環境、価格によっては需要がある場合があります。まずは共有者全員の意向と物件状態を確認しましょう。
Q10. 共有名義不動産で迷ったら何から始めればいいですか？
まずは共有者、持分割合、建物状態、維持費、今後使う予定を整理しましょう。そのうえで、売却・持分買取・賃貸・管理・共有物分割を比較することが大切です。
専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明
共有名義不動産は、最初は公平に見えても、時間が経つほどトラブルになりやすい所有形態です。
特に相続した実家を兄弟姉妹で共有している場合、売却するのか、誰が管理するのか、固定資産税や修繕費をどう負担するのかで意見が分かれることがあります。
高垣町や日吉台のような住宅地では、落ち着いた住環境や広さ、駐車場を求める方に合う場合があります。
一方で、空き家のまま放置すると、建物の劣化や維持費の負担が増えることもあります。
共有名義不動産は、問題が大きくなる前に、共有者同士で今後の方針を決めることが大切です。
売却、持分買取、賃貸、管理など、状況に合う方法を早めに整理しましょう。
まとめ｜共有名義不動産は早めの方針決定がトラブル防止につながる
共有名義不動産は、1つの不動産を複数人で所有している状態です。
相続した実家や親族で所有する土地などでよく見られます。
共有名義のまま放置すると、売却の同意が取れない、費用負担で揉める、管理する人が決まらない、相続で共有者が増えるなどのトラブルにつながる場合があります。
不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。(相続会議)
また、話し合いがまとまらない場合は、共有物分割を検討する方法もあります。民法では、各共有者が共有物の分割を請求できるとされています。(株式会社クランピーリアルエステート)
高槻市で共有名義不動産を所有している場合は、駅周辺の利便性だけでなく、高垣町や日吉台のような住宅地の需要も踏まえて判断しましょう。
大切なのは、共有者同士で早めに話し合い、今後の方針を決めることです。
売却するのか、誰かが買い取るのか、賃貸に出すのか、管理しながら保有するのかを整理しましょう。
共有名義不動産は、時間が経つほど複雑になりやすいです。
トラブルを防ぐためにも、早めに現状を確認し、共有者全員で方針を話し合うことが大切です。
高槻市で共有名義不動産にお悩みならサンエイジにご相談ください！
高槻市で共有名義不動産の売却や管理に悩んでいる方は、地域密着で豊富な実績を持つ株式会社サンエイジにご相談ください。
共有名義不動産は、売却、管理、修繕費、固定資産税、相続などでトラブルになりやすい不動産です。
「高垣町や日吉台にある実家を兄弟で共有している」「相続した家を売るべきか迷っている」「共有者の意見がまとまらない」と悩んでいる方も、まずは現状を整理することから始めてみましょう。
初めての方でも安心して進められるよう、丁寧にサポートいたします。
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