結論｜分筆売却は「順番」と「評価の考え方」で結果が大きく変わる
遺産となった土地や不動産を分筆して売却する場合、成功のカギは
・分筆のタイミングを間違えないこと
・評価額の考え方を相続人全員で共有すること
この2点です。
感覚的に「半分ずつにすれば公平」と進めると、価格差・売れ残り・再トラブルにつながります。分筆売却は、必ず“売却前提”で設計する必要があります。
はじめに｜なぜ「分筆して売る」選択をするのか
よくあるケース
・相続人が複数いて現金分割が難しい
・一部の土地だけを売りたい
・全体では売りにくいが、分ければ売れる
遺産不動産では、「そのまま売る」「共有で持つ」以外に、分筆して売るという現実的な選択肢があります。
分筆売却が向いている不動産・向いていない不動産
分筆売却が向いているケース
・敷地が広く、接道条件を満たせる
・形状が比較的整っている
・住宅用地として需要がある
分筆売却が向いていないケース
・接道が1本しかない
・極端に細長い土地になる
・建築基準法上の制限が厳しい
この判断を誤ると、一部が売れずに“負動産”になるリスクがあります。
遺産を分筆して売るまでの全体の流れ
ステップ① 相続関係と権利関係の整理
まず行うのは、
・相続人の確定
・遺言書の有無確認
・遺産分割協議の方向性整理
遺産分割協議が未了のままでは、原則として分筆・売却はできません。
ステップ② 分筆前提の遺産分割協議
協議で決めるべきポイント
・どの部分を分筆するのか
・誰がどの土地を取得するのか
・売却する区画と保有する区画の区別
ここで曖昧にすると、後の売却で必ず揉めます。
ステップ③ 土地家屋調査士による分筆設計
分筆は、土地家屋調査士が行います。
分筆設計で重要な視点
・接道条件を満たしているか
・将来の建築可否
・市場で売りやすい形か
「法的に分けられる」と「売れる形」は別物です。
ステップ④ 分筆登記の実施
分筆案が固まったら、法務局で分筆登記を行います。
この時点で、1つの土地が複数の地番に分かれます。
ステップ⑤ 分筆後の売却活動
分筆登記完了後、各区画ごとに売却活動を行います。
価格設定・売り出し順序が非常に重要になります。
分筆売却における評価額の考え方
「面積で割る」は間違い
よくある誤解が、
「評価額を㎡で割って公平にする」
という考え方です。
実際の評価は、形・接道・用途で大きく変わります。
評価額に影響する主な要素
・接道の幅・方向
・土地の形状
・高低差
・用途地域
・建築制限
同じ面積でも、価格が2倍近く変わることも珍しくありません。
公平性を保つための考え方
分筆後の評価は、
・分筆前の全体評価
・分筆後それぞれの想定売却価格
を比較し、差額を現金で調整する方法が現実的です。
分筆売却でよくある失敗例
売れやすい土地だけ先に売ってしまう
→ 残った土地が売れず、価値が下がる
評価額を決めずに分けてしまう
→ 「不公平だ」という感情トラブルに発展
専門家を入れずに進める
→ 法的にはOKでも、市場では売れない区画が残る
トラブルを防ぐための進め方のコツ
売却をゴールに逆算する
分筆は目的ではなく手段です。
「最終的にいくらで、どう売れるか」から逆算して設計する必要があります。
第三者の評価を基準にする
相続人同士の感覚ではなく、
・不動産会社の査定
・専門家の意見
を基準にすることで、納得感が生まれます。
【専門家コメント】
「分筆売却で最も多い失敗は、“公平に分けたつもりが不公平になる”ことです。
評価額と売却しやすさをセットで考え、最初から第三者を入れることが成功の近道です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 分筆は必ず必要ですか？
ケースによります。一括売却の方が有利な場合もあります。
Q2. 分筆費用はどれくらい？
土地条件によりますが、数十万円〜が一般的です。
Q3. 分筆後すぐ売れますか？
需要があれば可能ですが、区画設計が重要です。
Q4. 分筆前に査定は取るべき？
必須です。分筆前後の価格差を把握できます。
Q5. 相続登記が未了でも分筆できますか？
原則できません。先に相続登記が必要です。
Q6. 一部だけ売ることは可能？
可能ですが、残地の評価に注意が必要です。
Q7. 分筆後に再分筆はできる？
可能ですが、費用と手間がかかります。
Q8. 調停中でも分筆できますか？
合意内容次第で可能な場合があります。
Q9. 評価額で揉めたら？
第三者査定を複数取得しましょう。
Q10. どこに相談すべき？
分筆・相続・売却を一体で考えられる会社が安心です。
まとめ｜分筆売却は「設計」と「評価」がすべて
遺産を分筆して売る場合、
・分筆前に売却戦略を立てる
・評価額を感覚で決めない
・第三者を必ず入れる
この3点が、成功と失敗を分けます。
分筆・相続不動産の売却相談は株式会社みのパラへ
分筆を伴う相続不動産は、法務・実務・市場評価を同時に考える必要があります。
株式会社みのパラでは、
・分筆前の売却シミュレーション
・評価額の整理
・相続人間の調整
・売却実務まで一貫対応
を行っています。
「分けた方がいいのか迷っている」段階からご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
