結論｜「残債額の把握」と「売却＋返済の同時進行」でローン付き不動産は売れる
箕面市で住宅ローンが残っている家を売却することは、結論から言えば可能です。
ただし重要なのは、
・ローン残債はいくらか
・売却価格で完済できるか
・不足分が出た場合どうするか
この3点を売却前に整理することです。
結論として、正しい手順で進めれば、ローン残債があっても不動産売却は問題なく完了します。
はじめに｜「ローンが残っている＝売れない」は大きな誤解
「住宅ローンがまだ残っているから売れない」
「完済してからじゃないと無理だと思っていた」
箕面市でも、この誤解によって売却を先延ばしにしてしまう方は少なくありません。
実際には、不動産売却の多くはローンが残った状態からスタートしています。
この記事では、箕面市でローン残債がある家を売却する際の流れと注意点を、段階ごとに整理します。
住宅ローンが残っている家を売るための前提条件
ローンが残っている家を売るためには、抵当権の抹消が必須です。
抵当権とは何か
抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として設定している権利です。
この抵当権は、ローンを完済しないと原則として抹消できません。
そのため、
売却代金でローンを完済できるかどうか
が最大の分かれ道になります。
ステップ① 住宅ローン残債額を正確に把握する
最初にやるべきことは、ローン残高の確認です。
確認方法
・金融機関から残高証明書を取り寄せる
・返済予定表を確認する
この時点で、
「いくらで売れれば完済できるか」
という最低ラインが明確になります。
ステップ② 不動産の査定を受ける
次に、現在の不動産がいくらで売れそうかを把握します。
査定時のポイント
・箕面市の成約相場を基準にしているか
・「売れる価格」と「査定額」を分けて説明しているか
・ローン残債を考慮した売却戦略を提案してくれるか
ここで、
売却価格 ＞ ローン残債
となるかどうかが重要です。
ステップ③ 売却価格でローンを完済できるか判断する
査定結果と残債額を比較し、次のいずれかに分かれます。
ケース① 売却代金で完済できる（アンダーローン）
・売却代金でローン完済
・抵当権を抹消
・通常通り売却可能
このケースが最もスムーズです。
ケース② 売却代金で完済できない（オーバーローン）
・自己資金を補填して完済
・住み替えローンを利用
・任意売却を検討
早めの判断が重要になります。
ステップ④ 売買契約とローン完済・抵当権抹消
売却条件が整ったら、売買契約へ進みます。
売買契約時の注意点
・引渡し日にローン完済が可能か
・金融機関との段取りが取れているか
・抵当権抹消の手配ができているか
通常は、引渡し当日に売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消します。
ステップ⑤ 引渡し・決済を行う
最終段階では、以下が同日に行われます。
引渡し当日の流れ
・残代金の受領
・住宅ローン完済
・抵当権抹消
・所有権移転登記
・鍵の引渡し
すべてが同時進行するため、事前準備が最も重要なポイントです。
ローン残債がある売却で注意すべきポイント
住宅ローン付き不動産の売却では、次の点に注意が必要です。
よくある注意点
・残債額を曖昧にしたまま売却を進める
・高すぎる査定額を信じてしまう
・金融機関への相談が遅れる
特に、オーバーローンの場合は、早めの相談が結果を左右します。
【専門家コメント】
「住宅ローンが残っている不動産売却は、段取りがすべてです。
残債額・売却価格・金融機関との調整を早めに行えば、ほとんどのケースで解決できます。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. ローンが残っていても必ず売れる？
条件次第ですが、多くのケースで可能です。
Q2. 完済してから売る必要はある？
売却代金で完済するのが一般的です。
Q3. オーバーローンでも売却できる？
可能ですが、方法を選ぶ必要があります。
Q4. 任意売却とは？
金融機関と合意して売却する方法です。
Q5. 住み替えローンは使える？
条件を満たせば利用可能です。
Q6. 査定額が残債を下回ったら？
売却方法を再検討する必要があります。
Q7. 金融機関にはいつ相談すべき？
売却を考えた時点で早めに相談しましょう。
Q8. 売却に時間はかかる？
通常の売却と大きくは変わりません。
Q9. 抵当権抹消は誰がやる？
通常は司法書士が対応します。
Q10. まず何から始めるべき？
ローン残債の確認から始めましょう。
まとめ｜ローン残債があっても不動産売却は進められる
箕面市で住宅ローンが残っている家を売るなら、
・ローン残債を正確に把握する
・売却価格と完済可否を確認する
・金融機関と早めに連携する
この3点を押さえることで、売却は現実的に進められます。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
