高槻市で相続不動産の税金はいくらかかる？目安を解説

2026年5月28日

【まず結論】
・相続不動産にかかる税金は「相続税」「登録免許税」「固定資産税」「売却時の譲渡所得税」など複数にわたる
・相続税は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えた場合に課税され、不動産は評価額で計算される
・売却時の譲渡所得税は特例を活用することで大幅に軽減できる場合があり、早めの試算と準備が重要

「相続した不動産を持っているだけで税金はかかるの？」「売却するといくら税金がかかる？」という疑問をお持ちの方は少なくありません。相続不動産には複数の税金が関係しており、それぞれ課税タイミングや計算方法が異なります。

この記事では、高槻市で相続不動産を保有・売却する場合にかかる税金の種類・目安・節税のポイントについて解説します。

相続不動産にかかる税金の種類

相続不動産に関連して発生する税金は、大きく以下の4種類に分けられます。それぞれ課税されるタイミングと計算方法が異なるため、全体像を把握しておくことが大切です。

相続税：相続発生時に、相続財産全体に対して課税される税金
登録免許税：相続登記を行う際にかかる税金
固定資産税・都市計画税：不動産を所有している間、毎年課税される税金
譲渡所得税：相続不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金

①相続税｜基礎控除と計算の目安

相続税は、相続財産の合計額が「基礎控除額」を超えた場合に課税されます。基礎控除額は以下の計算式で求められます。

👉 基礎控除額＝ 3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数

たとえば法定相続人が子ども2人の場合、基礎控除は3,000万円＋600万円×2＝4,200万円となります。相続財産の合計がこの金額以下であれば相続税は発生しません。

不動産は「路線価方式」または「倍率方式」で評価されます。市場価格よりも評価額が低くなることが多く、土地は路線価（市場価格の約80%程度が目安の場合があります）、建物は固定資産税評価額が基準となります。

②登録免許税｜相続登記で必ずかかる税金

相続不動産を自分の名義に変更する「相続登記」を行う際には、登録免許税がかかります。相続登記の登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。

たとえば固定資産税評価額が1,500万円の不動産であれば、登録免許税は1,500万円×0.4%＝6万円となります。なお、2024年4月から相続登記が義務化されており、登記を怠ると過料が発生する場合があります。

③固定資産税・都市計画税｜毎年かかる保有コスト

不動産を所有している間は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税・都市計画税が課税されます。固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額 × 0.3%」が標準税率です。

住宅用地には税負担を軽減する特例が適用されますが、建物を取り壊して更地にすると特例が外れて税額が増えることがあります。高槻市内で空き家を所有している場合も、毎年固定資産税が発生するため、保有コストの管理が重要です。

④譲渡所得税｜売却時の税金と税率

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。計算式は以下のとおりです。

👉 譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

税率は不動産の所有期間によって異なります。相続不動産の場合、被相続人が取得した時点から所有期間を通算できるため、多くの場合は「長期譲渡所得」（所有期間5年超・税率約20.315%）として扱われます。

節税に使える主な特例

相続空き家の3,000万円特別控除

昭和56年5月31日以前に建築された空き家と敷地を売却する場合、一定要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。売却価格1億円以下・相続開始から3年以内の年末までの売却などの要件があります。

取得費加算の特例

相続税を支払った場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算することで課税所得を圧縮できる特例です。相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件となります。3,000万円控除との併用は原則できないため、どちらが有利かを税理士に確認することが重要です。

小規模宅地等の特例

被相続人が居住していた宅地を一定の要件で相続した場合、評価額を最大80%減額できる特例です。相続税の計算時に活用でき、大幅な節税になる場合があります。

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 相続不動産は必ず相続税がかかりますか？
→基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人数）以下であれば相続税は発生しません。

Q2. 土地の相続税評価額は市場価格と同じですか？
→路線価方式で計算するため、一般的に市場価格より低くなる場合があります。

Q3. 相続登記をしないとどうなりますか？
→2024年4月から義務化されており、怠ると10万円以下の過料が課される場合があります。

Q4. 空き家のまま持ち続けると税金はどうなりますか？
→毎年固定資産税・都市計画税が発生し、特定空き家に指定されると住宅用地特例が外れて税負担が増える場合があります。

Q5. 相続した不動産を売却すると必ず確定申告が必要ですか？
→譲渡所得が発生した場合や特例を適用する場合は、売却翌年に確定申告が必要です。

Q6. 取得費がわからない場合の税金計算はどうなりますか？
→概算取得費（売却価格の5%）を使って計算できますが、税負担が大きくなる場合があります。

Q7. 相続人が複数いる場合、税金はどのように計算されますか？
→相続税は相続財産全体に課税され、売却時の譲渡所得税は各相続人の持分に応じて計算されます。

Q8. 3,000万円控除と取得費加算は両方使えますか？
→原則として併用できないため、有利な方を選択する必要があります。

Q9. 固定資産税評価額はどこで確認できますか？
→市区町村から毎年送付される「固定資産税・都市計画税納税通知書」や、役所での固定資産評価証明書で確認できます。

Q10. 高槻市の相続不動産の税金相談はどこにすればいいですか？
→税理士への相談が基本ですが、売却を検討している場合はサンエイジでも初期のご相談を承ります。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

相続不動産の税金については「いくらかかるかまったくわからない」という方が非常に多く、特に初めて相続を経験される方にとっては複雑で不安な部分だと思います。相続税・登録免許税・固定資産税・譲渡所得税と複数の税金が関わるため、どのタイミングで何の税金がかかるのかを整理することが重要です。

高槻市内でご相談いただくケースでは、「相続税は発生しないが、売却時の譲渡所得税が思ったより高かった」というケースや逆に「3,000万円特別控除を活用して節税できた」というケースが両方あります。税金の負担額は特例の適用可否や売却タイミングによって大きく変わるため、早めに専門家に相談して試算してもらうことが最も重要です。高垣町や日吉台エリアの戸建てでも、こうした特例が活用できることがあります。

サンエイジでは、相続不動産の売却相談の際に税金の種類や特例の活用可能性についても丁寧にご説明し、必要に応じて税理士へのご紹介も行っています。「何から手をつければいいかわからない」という段階でもお気軽にお声がけください。お客様の状況に合わせて、必要な手続きと専門家をご紹介しながら、スムーズに進められるよう伴走いたします。