高槻市の空き家問題とは？増加する背景と対策を解説

2026年5月28日

【まず結論】
・高槻市を含む全国で空き家は増加しており、放置すると税金・費用・法的責任など所有者に深刻なリスクが生じる場合がある
・2023年改正の空き家対策特別措置法により「管理不全空き家」にも固定資産税の軽減措置が外れる行政措置が拡大されている
・空き家の問題を解決するには売却・活用・解体の選択肢を早めに検討し、専門家に相談することが重要

「相続した実家が空き家になってしまった」「誰も住まない家をどうすればいいかわからない」という声は、高槻市でも年々増えています。全国的に深刻化する空き家問題は、高槻市でも例外ではありません。

放置された空き家は建物の老朽化や近隣への迷惑だけでなく、所有者自身に税金・費用・法的責任といった具体的なリスクをもたらします。この記事では、高槻市における空き家問題の現状・増加の背景・放置リスク・法律の概要・所有者が取るべき対策をわかりやすく解説します。

高槻市の空き家の現状と増加の背景

空き家問題は全国的な課題ですが、高槻市を含む大阪府でも深刻化が続いています。まず全体的な現状を把握しておきましょう。

全国・大阪府の空き家率との比較

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸・空き家率は約13.8%（過去最高水準）
大阪府は都市部でありながら空き家率が全国平均を上回る地域であり、市街化調整区域や郊外住宅地で空き家が目立つ場合がある
高槻市でも相続や高齢化を背景に空き家が増加傾向にあると見られており、郊外エリアを中心に問題が顕在化している場合がある
「その他の空き家」（売却・賃貸に出されておらず放置された空き家）は特に問題視されており、老朽化リスクを抱えるケースが多い

👉 空き家率は毎年上昇しており、高槻市でも「実家が空き家になった」という相続案件が増加している傾向があります。

高槻市における空き家の分布傾向

高垣町・日吉台などの郊外住宅地では、高度経済成長期に建てられた住宅が老朽化し、相続後に空き家化するケースが見られる場合がある
相続した家が遠方にある場合や、相続人が複数いて意見がまとまらない場合に空き家が長期化しやすい
JR・阪急沿線の駅近エリアは需要が高く、適切に売却・活用すれば資産として活かせる場合がある
一方、山間部や再建築不可物件など条件の悪い空き家は放置されやすく、老朽化が進むケースが多い

👉 高槻市内でも立地・条件によって空き家の活用可能性は大きく異なります。早めに専門家に相談して選択肢を確認することが重要です。

空き家が増える主な要因

なぜ空き家は増え続けるのでしょうか。高槻市を含む全国的な傾向として、主に2つの大きな要因が挙げられます。

相続・高齢化による空き家の発生

親が亡くなった後、子ども世代がすでに別の住宅を持っているため相続した実家に住めないケースが多い
相続した物件の処分方法（売却・賃貸・解体）を決めないまま放置してしまうケースも多く見られる
相続人が複数いる場合、意見がまとまらず共有状態のまま空き家になる場合がある（共有名義問題）
高齢者が施設に入所した後、自宅が空き家になるケースも増加傾向にある

👉 相続開始から3年以内に売却すると「3,000万円特別控除」が使える場合があります。早めに動くことが節税上も有利です。

人口減少と住宅の余剰

日本全体の人口は減少局面にあり、住宅の需要と供給のバランスが崩れ、余剰住宅が増加している
新築住宅の供給は続いているため、既存の住宅ストックが余り、築年数の古い物件が売れ残りやすくなっている
郊外の住宅地では若い世代が都市部に転出し、地域の高齢化が進んで空き家が増えやすい傾向がある
「壊すにも費用がかかる」という理由で解体されずにそのまま放置されるケースも多い

👉 住宅が余り続ける構造的な問題により、今後も空き家は増加すると予測されています。所有する空き家を早めに動かすことが資産保全につながります。

空き家を放置することで生じるリスク

空き家を放置していると、所有者自身にさまざまなリスクが発生します。「使っていないから問題ない」という認識は危険です。

所有者へのリスク（税金・費用・法的責任）

固定資産税の増加：建物がある限り「住宅用地の特例」が適用されて固定資産税が最大1/6に軽減されているが、「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されると特例が外れ、税額が増加する場合がある
維持管理費用の負担：草刈り・清掃・修繕など、住んでいなくても維持費がかかり続ける
損害賠償リスク：老朽化した建物の倒壊・瓦の落下・ブロック塀の崩壊などで第三者に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる場合がある
建物価値のさらなる下落：空き家は人が住まないことで傷みが加速し、年々資産価値が低下する

👉 高垣町・日吉台エリアの一戸建てで特定空き家に指定された場合、固定資産税が年間数万円から数十万円以上に増加する場合があります。

地域・行政への影響

倒壊・火災・害虫の発生など周辺住民への迷惑・安全上の問題が生じる場合がある
不審者の侵入・不法投棄・放火など犯罪利用されるリスクがある
景観の悪化により周辺の地価・資産価値にも悪影響を与える場合がある
行政（市）は周辺住民からの苦情対応・行政措置のために費用・人員を割く必要があり、地域全体の負担になる

👉 近隣から苦情が寄せられると行政が動き、最終的に代執行（強制撤去）になった場合の費用は所有者に請求される場合があります。

空き家対策特別措置法の概要と行政措置

2015年に施行され2023年に改正された「空き家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」により、行政の権限が強化されました。所有者として知っておくべき内容を整理します。

特定空き家・管理不全空き家の指定基準

特定空き家：①倒壊など保安上危険な状態②衛生上有害な状態③著しく景観を損なっている④周辺の生活環境を損なっている——これらのいずれかに該当すると指定される場合がある
管理不全空き家（2023年改正で新設）：特定空き家ほど深刻ではないが、適切な管理が行われず放置すれば特定空き家になりうる状態の空き家。指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れる場合がある
指定を受けると自治体から「指導」が入り、放置し続けると段階的に行政措置が強化される
高槻市でも、荒廃・老朽化した空き家に対して行政が調査・指導を行う場合がある

👉 2023年の改正で管理不全空き家への対応が強化されたため、以前は「まだ大丈夫」と思っていた物件も対象になる場合があります。

行政措置の流れ（指導→勧告→命令→代執行）

STEP1 指導：自治体が所有者に対して改善を求める助言・指導を行う（最初の段階）
STEP2 勧告：指導に従わない場合、勧告を行う。この段階で「特定空き家」「管理不全空き家」への指定がなされ、固定資産税の住宅用地特例が外れる場合がある
STEP3 命令：勧告に従わない場合、改善を命令する。違反すると過料が科される場合がある
STEP4 代執行：命令にも従わない場合、自治体が強制的に解体・撤去を行い、その費用が所有者に請求される

👉 代執行になった場合の解体費用は数百万円規模になる場合があり、売却できる段階で早めに手放すことが経済的な損失を防ぐことにつながります。

所有者が今すぐ取るべき対策

空き家問題を抱えている場合、「どうしようか」と考えているうちに時間が経つほど状況は悪化します。具体的な選択肢と相談先を整理しておきましょう。

売却・活用・解体の選択肢と判断基準

売却：最もシンプルな選択肢。相続から3年以内なら「3,000万円特別控除」が使える場合があり、節税しながら現金化できる。仲介・買取の2方法がある
賃貸活用：収益を得ながら資産を保有できるが、入居者募集・修繕費・管理費が必要。築古物件は入居需要が低い場合がある
解体して更地にする：建物の老朽化が激しい場合、解体費用をかけてでも更地にすることで売却しやすくなる場合がある。ただし解体後は固定資産税の軽減特例が外れる可能性がある
空き家バンク・マッチング：低価格または無償で移住希望者に提供する方法。資産性は低いが維持管理の手間から解放される場合がある

👉 建物の状態・立地・相続税の状況・節税特例の期限などを踏まえて総合的に判断することが重要です。まず不動産会社に相談して査定を取ることをおすすめします。

専門家への相談が解決への第一歩

不動産会社：売却・買取査定・賃貸活用の相談窓口。複数社に相談して比較することが重要
税理士：相続税・譲渡所得税・節税特例の活用など税務面のアドバイスが受けられる
司法書士・弁護士：相続登記の完了・共有名義の解消・相続人間の調整などで必要に応じて連携する
高槻市内の地元不動産会社であれば、エリアの相場・需要を熟知しており、具体的な解決策を提案してもらいやすい

👉 「どの専門家に相談すればいいかわからない」という場合でも、まず地元の不動産会社に相談することで必要な専門家を紹介してもらえる場合があります。

FAQ｜高槻市の空き家問題についてよくある質問

Q1. 空き家を放置するとどんなリスクがありますか？
→固定資産税の増加・建物の老朽化・第三者への損害賠償リスク・特定空き家指定による行政措置など、所有者に多くのリスクが生じる場合があります。

Q2. 特定空き家に指定されると固定資産税はどうなりますか？
→住宅用地の特例（最大1/6軽減）が外れ、固定資産税が増加する場合があります。

Q3. 管理不全空き家とは何ですか？
→2023年改正の空き家対策特別措置法で新設された区分で、特定空き家ほど深刻ではないが適切な管理がなされていない空き家を指し、指定されると固定資産税特例が外れる場合があります。

Q4. 高槻市の空き家はどのエリアに多いですか？
→高垣町・日吉台など郊外の住宅地で相続後に空き家化するケースが見られる場合があります。

Q5. 空き家を売却するのに良いタイミングはいつですか？
→相続空き家の場合、相続開始から3年以内の年末まで「3,000万円特別控除」が使える場合があるため、なるべく早めに動くことをおすすめします。

Q6. 空き家の相続登記を放置するとどうなりますか？
→2024年4月から相続登記の申請が義務化され、正当な理由なく放置した場合は過料が科される場合があります。

Q7. 空き家を解体する前に確認すべきことは何ですか？
→解体後は固定資産税の住宅用地特例が外れる場合があるため、解体のタイミングと売却計画を合わせて検討することが重要です。

Q8. 共有名義の空き家はどうすればいいですか？
→共有者全員の同意が必要になるため、早めに相続人間で話し合い、司法書士や弁護士に相談しながら解消を進めることをおすすめします。

Q9. 空き家の買取と仲介売却はどちらがおすすめですか？
→売却価格を重視するなら仲介、スピードと手間の少なさを重視するなら買取が向いている場合がありますが、まず両方の査定を取って比較することをおすすめします。

Q10. 高槻市の空き家問題はどこに相談できますか？
→サンエイジでは空き家の売却・買取査定・賃貸活用のご相談から、必要に応じて税理士・司法書士のご紹介まで対応しています。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

高槻市でも「親が亡くなってそのままにしている実家がある」「遠方に住んでいて管理できていない」というご相談が増えています。空き家問題は、放置すればするほど選択肢が狭まり、コストが増えていく性質があります。早い段階で動いた方が、確実に有利な条件で解決できます。

特に気をつけていただきたいのが、相続から時間が経過するほど節税の選択肢が減るという点です。相続空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年以内の年末まで」という期限がある制度です。この期限を過ぎると、譲渡益に対して高い税金がかかる場合があります。「急がなくていいか」と思っているうちに数年が経ち、大きな節税機会を逃してしまうケースは珍しくありません。

また、2023年の法改正で「管理不全空き家」という新たな区分が設けられ、以前より早い段階で固定資産税の軽減措置が外れる可能性が高まっています。高垣町・日吉台などの戸建てエリアでも、管理状態が悪い空き家に対して自治体が動くケースが今後増えると考えられます。「まだ大丈夫」という先送りが、最終的に代執行・多額の費用請求につながることも念頭に置いてほしいと思います。

サンエイジでは、空き家の状態・立地・相続の状況をもとに売却・賃貸・解体それぞれのメリット・デメリットを一緒に整理し、所有者の方が最も納得できる選択ができるようサポートしています。税理士・司法書士との連携も行っており、空き家にまつわるあらゆる問題をワンストップでご相談いただけます。どうか一人で抱え込まず、まずお気軽にご連絡ください。

まとめ｜高槻市の空き家問題は早めの相談と行動が解決の鍵

高槻市を含む全国で空き家は増加し続けており、放置された空き家は所有者に税金・費用・法的責任・資産価値の下落といった多岐にわたるリスクをもたらします。2023年に改正された空き家対策特別措置法により、「管理不全空き家」への行政措置も強化されており、以前より早い段階で固定資産税の優遇が外れる可能性が高まっています。

空き家問題を解決するには、売却・賃貸活用・解体という選択肢の中から自分の状況に合ったものを選ぶことが大切です。特に相続空き家の場合は、節税特例の期限（相続開始から3年以内の年末）を意識して早めに動くことが経済的な損失を防ぐことにつながります。「まずどうすればいいか」という段階でも、地元の不動産会社や専門家に相談することで具体的な方向性が見えてきます。

高槻市で空き家を抱えている方は、放置せずにまずサンエイジにご相談ください。空き家の状態や相続の状況を丁寧にヒアリングした上で、最善の対処法をご提案します。