結論｜再建築不可でも「選択肢」は必ずあります
再建築不可物件は「売れない」「価値がない」と思われがちですが、売却・活用・リノベーションという3つの現実的な選択肢があります。特に箕面市は住宅需要が安定しており、立地や条件次第では十分に活かすことが可能です。重要なのは、早い段階で正しい情報を知り、目的に合った判断をすることです。
はじめに｜再建築不可物件で悩む方が増えています
相続や空き家問題をきっかけに、「再建築不可」と判明して初めて困る方は少なくありません。
・相続した家が再建築不可だった
・古くなったので建て替えたいができない
・売却しようとしたら断られた
こうした悩みは、箕面市内でも実際によく相談されます。ですが、再建築不可＝行き止まりではありません。
再建築不可物件とは？
建て替えができない理由
再建築不可物件とは、建築基準法上の「接道義務」を満たしていない土地に建つ建物のことです。
・幅4m以上の道路に2m以上接していない
・私道だが法的に道路と認められていない
・通路が他人名義で通行承諾がない
このような条件に該当すると、原則として建て替えはできません。
箕面市で再建築不可物件が多いエリアの特徴
古くからの住宅地・山手エリアに多い
箕面市は自然豊かで歴史ある住宅地も多く、
・昔ながらの路地が残るエリア
・山沿い・坂道が多い地域
・区画整理前に建てられた住宅
こうした場所では、再建築不可物件が一定数存在します。
選択肢①｜再建築不可物件を「売却」する
買い手は意外と存在します
再建築不可でも、以下のようなニーズがあります。
・現金投資家（利回り重視）
・リフォーム前提で住みたい人
・近隣住民（土地の拡張目的）
売却時のポイント
・再建築不可であることを正確に説明
・相場を理解し、現実的な価格設定
・再建築不可に慣れた不動産会社に相談
選択肢②｜建て替えずに「活用」する
活用方法の具体例
・リフォームして賃貸住宅として貸す
・事務所・倉庫・趣味スペースとして活用
・セカンドハウス・週末利用
向いている人
・すぐに売却する予定がない
・固定資産税だけ払い続けるのが不安
・建物がまだ使用可能
選択肢③｜リノベーションという考え方
建て替えは不可でも、改修は可能
再建築不可でも、一定範囲のリフォーム・リノベーションは可能です。
・水回りの入れ替え
・内装の全面改修
・耐震補強（条件あり）
注意点
・増築は原則不可
・建築確認が必要な工事は制限あり
・事前調査が必須
判断を間違えるとどうなる？
よくある失敗例
・何もせず放置して老朽化
・相場を知らずに安値で売却
・違法リフォームで後からトラブル
再建築不可物件は「知らないこと」が一番のリスクです。
【専門家コメント】
「再建築不可物件は、扱いに慣れていない会社だと“売れません”と言われがちです。しかし実際は、箕面市のように立地価値があるエリアでは、売却・活用の可能性は十分あります。大切なのは“建て替えできない”事実だけで判断せず、今の暮らし・将来設計に合う選択肢を整理することです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件は本当に売れますか？
条件次第ですが、箕面市では需要があります。
Q2. 相続した再建築不可物件でも相談できますか？
もちろん可能です。相続相談とセットで対応できます。
Q3. 解体して更地にすれば建てられますか？
いいえ。再建築不可の条件は解体しても変わりません。
Q4. リフォームに制限はありますか？
あります。内容によって可否が分かれるため事前確認が必要です。
Q5. 住宅ローンは使えますか？
金融機関によりますが、利用できないケースも多いです。
Q6. 空き家のまま放置するとどうなりますか？
老朽化・近隣トラブル・固定資産税負担のリスクがあります。
Q7. 近隣の土地と一緒に売る方法はありますか？
条件が合えば可能性はあります。
Q8. 再建築可能にする方法はありますか？
隣地取得や道路協議など、ケースによっては可能です。
Q9. 相談はどのタイミングでするべき？
「困った時」ではなく「気づいた時」が最適です。
Q10. 誰に相談すればいいか分かりません
再建築不可物件の実績がある地元不動産会社がおすすめです。
まとめ｜再建築不可でも「活かす道」はあります
再建築不可物件は、扱いが難しい分だけ判断の質が結果を左右します。
売るのか、活かすのか、残すのか。
一人で悩まず、まずは正確な情報整理から始めましょう。
箕面市で再建築不可物件にお悩みの方へ
地元密着で不動産を扱う株式会社みのパラでは、
「まだ売るか決めていない」
「とりあえず話だけ聞きたい」
そんな段階のご相談も歓迎しています。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
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代表者名：田中 聡
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
