結論｜計算式を知れば「税金の不安」は一気に消える
豊中市で不動産を売却する際、
「税金がいくらかかるのか分からない」
この不安が一番のブレーキになります。
結論から言えば、不動産売却の税金は決まった計算式に当てはめるだけで、誰でもおおよその金額を把握できます。
事前にシミュレーションしておけば、
・売るべきか
・待つべきか
・いくら手元に残るか
を冷静に判断できます。
はじめに
「税金計算って難しそう」
「専門家に聞かないと無理では？」
そう思われがちですが、実は基本構造はとてもシンプルです。
この記事では、豊中市で不動産売却を検討している初心者の方でも、
紙と電卓があればできる税金計算方法を、順番に解説します。
不動産売却の税金計算はこの3ステップ
まず全体像を押さえましょう。
税金計算は、次の3ステップで完結します。
① 譲渡所得を計算
② 控除・特例を差し引く
③ 税率をかける
この流れを理解すれば十分です。
ステップ① 譲渡所得を計算する
税金は売却価格にかかるわけではありません。
課税対象は**譲渡所得（利益）**です。
譲渡所得の計算式
売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
用語をかみ砕くと
取得費
→ 購入価格、購入時の仲介手数料、リフォーム費用など
譲渡費用
→ 売却時の仲介手数料、測量費、解体費など
ステップ② 控除・特例を差し引く
代表的なのが3,000万円特別控除です。
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
控除後の譲渡所得
譲渡所得 − 3,000万円（該当する場合）
ここでゼロ以下になれば、税金はかかりません。
ステップ③ 税率をかける
控除後に残った譲渡所得に、税率をかけます。
税率は所有期間で変わります。
・所有5年以下 → 短期（税率が高い）
・所有5年超 → 長期（税率が低い）
豊中市で長く住んだ自宅の場合、多くは長期譲渡になります。
【簡単シミュレーション】実際に計算してみよう
ケース例
売却価格：3,500万円
購入価格：2,500万円
売却費用：150万円
① 譲渡所得
3,500万円 −（2,500万円＋150万円）＝850万円
② 3,000万円控除
850万円 − 3,000万円 ＝ 0円
③ 税金
→ 譲渡所得がゼロのため 税金なし
このように、「高く売れた＝税金が必ずかかる」わけではありません。
取得費が分からない場合の計算方法
購入価格が不明な場合は、
**概算取得費（売却価格の5％）**を使います。
例
売却価格3,500万円 × 5％ ＝ 175万円
この方法だと譲渡所得が大きくなりやすいため、
古い資料や契約書を探すことが節税につながります。
シミュレーション前に必ず確認すべきポイント
・購入時期（5年超かどうか）
・3,000万円控除が使えるか
・取得費の資料が残っているか
・相続・住み替え特例の有無
ここを整理するだけで、計算精度が一気に上がります。
【専門家コメント】
「不動産売却の税金で後悔する方の多くは、売却後に初めて金額を知っています。
豊中市のように価格帯が高いエリアほど、売却前のシミュレーションが必須です。
事前に計算しておけば、『思ったより残らなかった』という失敗は確実に防げます。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 税金計算は自分でやっても大丈夫？
概算なら可能です。最終判断は専門家確認がおすすめです。
Q2. 税金がゼロでも申告は必要？
特例を使う場合は確定申告が必要です。
Q3. 相続物件も同じ計算？
基本構造は同じですが、特例が異なる場合があります。
Q4. 住み替えでも計算は同じ？
基本は同じですが、別の控除が使えることがあります。
Q5. 売却後に計算しても間に合う？
間に合いますが、対策は事前の方が有利です。
Q6. 節税目的で売却時期をずらすのは有効？
所有5年超を待つことで税率が下がる場合があります。
Q7. 税率は自動で決まる？
いいえ。確定申告で正しく申告する必要があります。
Q8. リフォーム費用は入れられる？
内容次第で取得費に含められます。
Q9. 計算が不安な場合は？
不動産会社＋税務視点での確認が安心です。
Q10. いつ相談するのがベスト？
売却を考え始めたタイミングが最適です。
まとめ｜豊中市の不動産売却は「事前計算」が最大の安心材料
不動産売却の税金は、
・計算式を知る
・特例を理解する
・事前にシミュレーションする
これだけで、見え方が大きく変わります。
豊中市で後悔しない売却をするためには、売る前に数字を把握することが何より重要です。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、相続相談
豊中市で不動産売却を検討中の方は、
「税金がどれくらいになるか知りたい」という段階でも問題ありません。
まずは数字を知ることが、安心できる売却への第一歩です。
