結論｜査定額は「相場×物件条件×売却設計」で決まる。数字そのものより“理由”が重要
豊中市の不動産査定額は、感覚や勘で決まっているわけではありません。①近隣の成約相場、②あなたの物件固有の条件、③どの買主にどう売るかという売却設計——この3点の組み合わせで導かれます。**高い・低いよりも、その金額に“筋の通った根拠があるか”**が最重要です。
はじめに｜「なぜこの金額？」を聞かずに決めると失敗する
同じ物件でも、会社によって査定額が違う。
これは珍しいことではありません。違いが出る理由は、見ている根拠と想定している売り方が違うからです。
だからこそ、金額だけで比較するのではなく、その裏側のロジックを理解することが、後悔しない第一歩になります。
査定額を作る3つの土台（豊中市版）
① 近隣の「成約相場」
最も重視されるのは、実際に売れた価格（成約事例）です。
・同じ駅
・近い築年数
・似た面積・条件
この“近さ”が高いほど、査定の精度は上がります。
※売出価格ではなく成約価格を見るのが鉄則。
② 物件固有の条件（上がる・下がる要因）
同じ相場帯でも、以下で調整が入ります。
・駅距離／坂／生活利便
・築年数／メンテナンス履歴
・土地形状／境界の明確さ
・管理状態（マンション）
不安が少ないほどプラス、説明が難しいほどマイナスになります。
③ 売却設計（誰に、どう売るか）
査定額は「最終的にいくらで売る想定か」を逆算します。
・早期成約重視
・価格重視で時間をかける
・条件の良い層に絞る
戦略が違えば、スタート価格も変わるのが自然です。
査定額が会社ごとに違う本当の理由
理由① 見ている事例が違う
・直近重視か
・平均重視か
・条件近似重視か
どの事例を採用するかで、数字は動きます。
理由② 想定する売却期間が違う
・「1か月で売る」
・「3〜6か月で売る」
期間想定が違えば、価格設定も違って当然です。
理由③ 集客目的で“高め”に出す場合がある
注意点として、問い合わせ獲得目的で高めに出す査定も存在します。
この場合、後から値下げ前提になりやすく、結果的に不利になることがあります。
査定額の「上振れ・下振れ」を生む具体ポイント
上振れしやすい要因
・駅徒歩圏
・管理・メンテが良好
・資料（図面・修繕履歴）が揃っている
・買主像が明確
下振れしやすい要因
・境界未確定
・共有名義・借地権
・築古で状態不明
・売り出し設計が曖昧
「良い査定」と「危ない査定」の見分け方
良い査定の特徴
・成約事例を具体的に示す
・価格の“幅”を説明する
・下がる可能性も正直に話す
・売却戦略が具体的
危ない査定の特徴
・根拠が曖昧
・「絶対この価格で売れる」と断言
・下振れ要因の説明がない
・契約を急がせる
豊中市で査定根拠を見るときの視点
エリア差を前提にする
同じ豊中市でも、駅距離・坂・生活利便で価格帯は別物です。
建物は「状態」が価格を動かす
築年数より、雨漏り・設備・管理が評価に直結します。
権利関係は説明力がカギ
共有・境界・再建築可否は、説明できるほど価格は守られます。
専門家コメント
「数字より、なぜその数字かを聞いてください」
査定額は“結論”であって、“理由”が本体です。
成約事例・条件差・売却設計を丁寧に説明できる会社ほど、結果が安定します。
金額に納得できるかどうかは、説明に納得できるかどうかで決まります。
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 査定額はどれくらいブレる？
→ 条件次第で数％〜1割前後は珍しくありません。
Q2. 一番高い査定を選ぶべき？
→ 根拠が薄い場合は要注意です。
Q3. 査定は何社が適切？
→ 2〜3社で十分です。
Q4. AI査定の根拠は？
→ 統計データ中心。個別事情は別途補完が必要です。
Q5. 訪問査定は必須？
→ 売却直前でなければ必須ではありません。
Q6. 査定後に売らなくてもOK？
→ 問題ありません。
Q7. 相続物件でも同じ？
→ 同じですが、権利整理が価格に影響します。
Q8. 値下げ前提の査定は危険？
→ 初動設計が重要です。
Q9. 査定根拠は資料でもらえる？
→ もらえます。要求してOKです。
Q10. 豊中市で安心できる相談先は？
→ エリア実績と説明力のある会社です。
まとめ｜査定額は“結果”。判断軸は“根拠”
不動産査定で見るべきは、
・いくらか
ではなく
・なぜその金額か。
相場×条件×売却設計。
この3点が腹落ちする査定こそ、信頼できる判断材料です。
豊中市で「納得できる査定」を受けたい方へ
数字だけでなく、理由まで丁寧に整理したい方は、地域事情に精通した株式会社みのパラへ。営業を急がせず、あなたのペースで説明します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
