結論｜再建築不可でも「売れない・使えない」は誤解。正しい選択で価値は引き出せる
豊中市で不動産を所有している方から、
「再建築不可って言われたけど、もう終わり？」
「売れないならどうすればいい？」
という相談は非常に多くあります。
結論から言うと、再建築不可物件でも“売る・建て替える・活用する”という3つの現実的な選択肢があり、条件整理次第で十分に価値を引き出すことが可能です。
重要なのは、放置せず「使い道を決める」ことです。
はじめに｜再建築不可＝価値ゼロではない
「再建築不可」と聞くと、
・誰も買わない
・住めない
・資産にならない
というイメージを持たれがちです。
しかし実際には、
一定のニーズが存在する特殊不動産であり、
扱い方を間違えなければ
・売却
・収益化
・負担軽減
が十分に可能です。
再建築不可とは？
再建築不可とは、
建築基準法上の
接道義務（原則 幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない土地を指します。
現在建物が建っていても、
・解体後の新築
・大規模な建替え
ができないのが原則です。
豊中市で再建築不可が多いケース
豊中市では、
・古くからの住宅密集地
・私道・路地奥の土地
・昔の区画のままの住宅地
などで、再建築不可物件が見られます。
特に、
「昔は問題なかったが、法改正で不可になった」
というケースが少なくありません。
方法① 再建築不可でも「売る」
売却は可能
再建築不可でも、売却自体は禁止されていません。
ただし、
・住宅ローンが使えない
・購入者が限られる
という特徴があり、
価格は相場より低くなる傾向があります。
売れやすい買主の例
・現金購入の個人
・投資家
・近隣住民（敷地拡張目的）
「誰に売るか」を明確にすることが、売却成功のポイントです。
方法② 条件付きで「建て替える」
原則は不可、ただし例外あり
再建築不可でも、
以下のようなケースでは建て替えや増改築が可能な場合があります。
・セットバックにより接道条件を満たせる
・43条但し書き道路の許可が得られる
・既存不適格として一定の増改築が可能
これらは、
事前に行政との協議が必須です。
注意点
・自己判断で解体すると再建不可が確定する
・許可が下りないケースも多い
先に壊すのは絶対にNGです。
方法③ 建て替えずに「活用する」
再建築不可物件は、
「壊さず使う」ことで価値を生み出せます。
代表的な活用方法
・リフォームして賃貸
・倉庫・物置利用
・事務所・作業場
・駐車場（条件次第）
特に、
最低限の改修で賃貸化する方法は、
固定資産税負担を軽減しながら収益化できる選択肢です。
再建築不可でよくある失敗
・解体してから相談
・一般住宅と同じ感覚で売り出す
・建て替えできると思い込む
・放置して老朽化させる
これらは、
資産価値をさらに下げる原因になります。
再建築不可かどうかの確認方法
・建築基準法上の接道確認
・公図・現地確認
・豊中市役所 建築指導課
不動産会社だけでなく、
行政確認が不可欠です。
【専門家コメント】
「再建築不可物件は“ダメな不動産”ではなく、“扱いに戦略が必要な不動産”です。
豊中市では立地次第で売却・活用の選択肢が大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可は絶対に売れない？
→ いいえ。現金購入層に需要があります。
Q2. 解体して更地にすれば建てられる？
→ 建てられません。条件は改善しません。
Q3. リフォームはできる？
→ 規模によっては可能です。
Q4. 住宅ローンは使える？
→ 原則不可ですが例外もあります。
Q5. 相続した場合も同じ？
→ はい。制限は変わりません。
Q6. セットバックすれば必ず建てられる？
→ 必ずではありません。確認が必要です。
Q7. 近隣に売るメリットは？
→ 高値で売れる可能性があります。
Q8. 空き家のままは危険？
→ 老朽化・税負担が増します。
Q9. 活用と売却、どちらが良い？
→ 状況によって異なります。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 再建築可否と活用可能性の整理です。
まとめ｜豊中市の再建築不可物件で後悔しないために
再建築不可物件では、
売る
建て替え可能性を探る
壊さず活用する
この3つを冷静に比較することが重要です。
「どうせ無理」と放置せず、
今の状態でできる最善策を選ぶことが資産防衛につながります。
🏠 豊中市で再建築不可物件にお悩みの方へ
「この家、売れる？」
「解体すべき？」
そんな方は、株式会社みのパラ にご相談ください。
再建築可否の整理から、売却・活用まで現実的な選択肢をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
