結論｜「特例の理解」と「売却前の準備」で税金は大きく変わる
箕面市で不動産を売却する際、税金は売却後ではなく“売却前”に決まると言っても過言ではありません。譲渡所得の仕組みと特別控除を理解し、タイミングと条件を整えることで、税額がゼロになるケースも十分にあります。焦らず、事前に整理することが最大の節税です。
はじめに
「売ったらどれくらい税金がかかる？」「控除って誰でも使える？」
不動産売却の税金は難しく感じがちですが、基本構造はシンプルです。箕面市は相場が比較的高めなエリアのため、売却益が出やすく、税金対策の有無が“手残り”に直結します。ここでは、譲渡所得の基本から、よく使われる特別控除、実践的な節税対策までを分かりやすく解説します。
不動産売却でかかる税金の全体像
課税されるのは「利益（譲渡所得）」のみ
税金は売却価格そのものではなく、利益部分に課税されます。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
・取得費：購入価格、購入時の諸費用
・譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など
税率の基本｜所有期間で大きく変わる
短期譲渡所得（所有5年以下）
・税率：約39％（所得税＋住民税）
長期譲渡所得（所有5年超）
・税率：約20％
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。1日違いで税率が倍近く変わることもあるため要注意です。
最重要｜3,000万円特別控除
制度の概要
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
使えるとどうなる？
・譲渡所得が3,000万円以下 → 税金ゼロ
・3,000万円超 → 超えた分のみ課税
主な適用条件
・自分が住んでいた家（居住用）
・売却相手が親族でない
・過去2年以内に同特例を使っていない
※相続後の空き家でも条件次第で適用可。
その他の特例・軽減措置
所有期間10年超の軽減税率
・6,000万円以下の部分：約14％
・6,000万円超：約20％
3,000万円特別控除と併用可能な点が大きなメリットです。
相続空き家の特例（条件あり）
・一定条件で3,000万円控除
・耐震・解体などの要件あり
相続物件は早めの確認が重要です。
節税対策の実践ポイント
売却前にできること
・取得費の資料を探す（契約書・領収書）
・譲渡費用を漏れなく計上
・売却時期を調整（5年・10年ライン）
売却後に必要なこと
・確定申告（特例利用時も原則必要）
・申告期限の厳守
申告しない＝特例が使えないので注意。
よくある失敗パターン
取得費が分からず概算で計算
→ 本来より税金が増える
特例があると知らず申告漏れ
→ 節税チャンスを逃す
売却後に相談
→ 対策が打てない
専門家コメント
「不動産売却の税金は“知っているかどうか”で差が出ます。
箕面市では、売却前に税金を確認した方ほど、手残りに満足しています。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却したら必ず税金がかかる？
→ 利益が出なければかかりません。
Q2. 3,000万円控除は誰でも使える？
→ 条件を満たせば多くの方が使えます。
Q3. 確定申告は必要？
→ 原則必要です。
Q4. 相続物件でも控除は使える？
→ 条件次第で可能です。
Q5. 5年の判定はいつ？
→ 売却年の1月1日時点です。
Q6. 仲介手数料は経費？
→ 譲渡費用として計上できます。
Q7. リフォーム費用は？
→ 原則取得費にはなりません。
Q8. 税理士に相談すべき？
→ 金額が大きい場合は安心です。
Q9. 住み替えでも税金はかかる？
→ 特例適用でゼロになることもあります。
Q10. いつ相談するのがベスト？
→ 売却を考え始めた時点です。
まとめ｜税金対策は「売る前」がすべて
箕面市での不動産売却では、
譲渡所得の理解 → 特別控除の確認 → 事前準備
この流れで進めれば、税金の不安は大きく減ります。知らずに損をしないためにも、早めの確認が成功の鍵です。
🏠 不動産売却の税金が不安な方へ
「自分はいくらかかる？」「控除は使える？」
そんな疑問は、地元密着で税務視点も含めて整理する株式会社みのパラにご相談ください。
必要に応じて専門家と連携し、売却前からサポートします。
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
