結論｜「売る前に知っているかどうか」で手取り額は大きく変わる
箕面市で不動産を売却する際、税金対策は“売却後”では遅いのが現実です。
譲渡所得税・住民税は、特例を正しく使えば大幅に軽減できる可能性があります。
重要なのは「いくら税金がかかるか」よりも、**「どの特例が使えるかを事前に把握すること」**です。
はじめに
「売れた後に税金がこんなにかかるなんて…」
これは、不動産売却後によく聞く後悔の声です。
箕面市は住宅価格帯が比較的高く、税金の影響額も大きくなりやすいエリア。
本記事では、
・譲渡所得税と住民税の基本
・よく使われる特例
・売却前にやるべき準備
をわかりやすく整理します。
不動産売却でかかる税金の基本
課税対象は「売却価格」ではない
税金がかかるのは、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
この「譲渡所得」に対して税金が課されます。
主な内訳
・取得費：購入価格、購入時の諸費用
・譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など
譲渡所得税・住民税の税率
所有期間5年以下（短期譲渡）
・所得税：30％
・住民税：9％
・合計：約39％
所有期間5年超（長期譲渡）
・所得税：15％
・住民税：5％
・合計：約20％
※所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されます。
箕面市で特に重要な3つの特例
① 3,000万円特別控除（居住用財産）
最も利用される特例
・自宅を売却した場合
・譲渡所得から最大3,000万円控除
→ 多くのケースで税金がゼロまたは大幅減
② 軽減税率の特例（10年以上所有）
・所有期間10年以上の居住用不動産
・長期譲渡よりさらに税率が軽減
→ 高額物件ほど効果が大きい
③ 買い替え特例（課税の繰り延べ）
・売却後に新居を購入
・税金の支払いを将来に繰り延べ
→ 住み替え予定の方に有効
特例を使うための注意点
・確定申告が必須
・併用できない特例がある
・相続・空き家は条件が異なる
「使えると思っていたら使えなかった」というケースも少なくありません。
相続不動産の場合の税金ポイント
・取得費加算の特例が使える可能性
・空き家特例（3,000万円控除）の条件確認
・名義・相続登記の完了が前提
相続案件は税金と手続きがセットで考える必要があります。
売却前に必ずやるべき準備
・購入時の契約書を探す
・リフォーム履歴を整理
・売却時期（年またぎ）の検討
・税理士・不動産会社への事前相談
この準備だけで、数十万円〜数百万円の差が出ることもあります。
専門家コメント
「不動産売却の税金は、“知らなかった”では済まされません。
箕面市の売却相談では、売る前に税金の話をした方ほど、結果に満足されています。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却したら必ず税金がかかる？
→ 特例によりゼロになるケースも多いです。
Q2. 3,000万円控除は誰でも使える？
→ 居住用など条件があります。
Q3. 確定申告しないとどうなる？
→ 特例が使えず、追徴課税の可能性もあります。
Q4. 住民税はいつ払う？
→ 翌年に課税されます。
Q5. 年をまたいで売ると違いは？
→ 所有期間判定に影響します。
Q6. 相続物件でも控除は使える？
→ 条件を満たせば可能です。
Q7. 税理士に相談すべき？
→ 金額が大きい場合はおすすめです。
Q8. 売却損でも申告は必要？
→ 特例利用や繰越控除で有利になる場合があります。
Q9. 買い替え特例は誰向け？
→ 住み替え予定の方です。
Q10. いつ相談するのがベスト？
→ 売却を決める前が最適です。
まとめ｜税金対策は「売却前」が勝負
箕面市での不動産売却では、
税金を知らずに売る＝損をする可能性が高い
譲渡所得・住民税・特例を理解し、事前に準備することが後悔しない最大のポイントです。
🏠 不動産売却と税金で不安な方へ
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そんな疑問は、売却と税金をセットで考える株式会社みのパラにご相談ください。
提携専門家と連携し、状況に合わせて丁寧にご案内します。
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
