【まず結論】
・不動産売却の税率は「所有期間」によって決まります。
・所有期間5年以下は「短期譲渡所得」で税率約39％です。
・所有期間5年超は「長期譲渡所得」で税率約20％です。
・売却時期によって税額が大きく変わるため、事前確認が重要です。
「不動産を売却すると税金は何％かかるの？」「短期譲渡と長期譲渡って何が違うの？」と疑問に思っていませんか。
不動産売却で利益が出た場合には譲渡所得税が発生しますが、その税率は所有期間によって大きく異なります。
場合によっては数百万円単位で税額が変わることもあるため、売却前に仕組みを理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却時の税率や短期譲渡所得・長期譲渡所得の違いについてわかりやすく解説します。
不動産売却の税率はなぜ違うの？
不動産売却で発生する譲渡所得税は、投機目的の短期売買を抑制するため、所有期間によって税率が設定されています。
長期間所有した不動産ほど税率が低くなり、短期間で売却した不動産は税率が高くなります。
そのため、
「いつ売るか」
によって税負担は大きく変わります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
まず確認しておきたいのが所有期間です。
売却した年の1月1日時点で判断されます。
短期譲渡所得
所有期間5年以下
税率：約39％
内訳
- 所得税：30％
- 住民税：9％
短期間で売却した場合に適用されます。
長期譲渡所得
所有期間5年超
税率：約20％
内訳
- 所得税：15％
- 住民税：5％
長期間所有していた不動産が対象です。
所有期間の数え方に注意
よくある勘違いが、
「購入してから5年以上経った」
と思っていても、実際には短期譲渡になるケースです。
所有期間は、
売却した年の1月1日時点
で判断されます。
例えば、
- 2021年7月購入
- 2026年8月売却
の場合でも、
2026年1月1日時点では5年未満のため短期譲渡所得になる可能性があります。
売却時期は慎重に判断しましょう。
税率によってどれくらい差が出る？
譲渡所得1,000万円の場合で比較します。
短期譲渡所得
1,000万円 × 約39％
＝約390万円
長期譲渡所得
1,000万円 × 約20％
＝約200万円
差額
約190万円
同じ利益でも税額は大きく変わります。
高槻市の売却事例で比較
高垣町の戸建住宅を売却したケース
売却条件
- 譲渡所得：1,200万円
長期譲渡所得の場合
1,200万円 × 約20％
＝約240万円
短期譲渡所得の場合
1,200万円 × 約39％
＝約468万円
差額
約228万円
となります。
日吉台の住宅を売却したケース
譲渡所得
800万円
長期譲渡所得
約160万円
短期譲渡所得
約312万円
差額
約152万円
税率の違いが大きな影響を与えることが分かります。
長期譲渡所得ならさらに税負担を軽減できる
3,000万円特別控除
マイホーム売却では、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。
例えば、
譲渡所得：1,500万円
の場合、
課税所得は0円となり税金が発生しないケースもあります。
所有期間10年超の軽減税率
マイホームを長期間所有していた場合、
通常の長期譲渡所得よりもさらに有利な税率が適用されることがあります。
高垣町や日吉台などで長年住み続けた住宅を売却する場合は、対象となる可能性があります。
よくある失敗パターン
売却時期を確認しない
数か月待つだけで長期譲渡所得になるケースがあります。
所有期間を勘違いする
購入日ではなく、
売却した年の1月1日時点
で判断される点に注意が必要です。
税金を考えずに売却する
売却価格だけを見て判断すると、想定より手取り額が少なくなることがあります。
税金で損しないためのポイント
① 所有期間を確認する
売却前に必ず確認しましょう。
② 特例制度を活用する
3,000万円特別控除などを利用できるか確認しましょう。
③ 手取り額を計算する
売却価格だけでなく、
- 税金
- 仲介手数料
- 諸費用
を含めた資金計画が大切です。
④ 売却前にシミュレーションする
税額を事前に把握しておくことで安心して売却できます。
よくある質問（FAQ）10選
Q1. 不動産売却の税率は何％ですか？
→短期譲渡所得は約39％、長期譲渡所得は約20％です。
Q2. 短期譲渡所得とは何ですか？
→所有期間5年以下の不動産売却による利益です。
Q3. 長期譲渡所得とは何ですか？
→所有期間5年超の不動産売却による利益です。
Q4. 所有期間はどう数えますか？
→売却した年の1月1日時点で判断します。
Q5. 税率は売却価格にかかりますか？
→いいえ。譲渡所得（利益部分）に対して課税されます。
Q6. 長期譲渡所得の方が有利ですか？
→税率が低いため一般的に有利です。
Q7. 3,000万円特別控除は利用できますか？
→条件を満たせば利用可能です。
Q8. 相続した家も長期譲渡所得になりますか？
→被相続人の所有期間を引き継げる場合があります。
Q9. 赤字で売却した場合は？
→譲渡所得税は発生しません。
Q10. 売却前に税額を知る方法はありますか？
→譲渡所得を計算することでおおよその税額を把握できます。
専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表 日下部 裕明
不動産売却において税率の違いは非常に重要です。
高槻市内でも高垣町や日吉台などの住宅地では長期間所有している物件が多く、長期譲渡所得や各種特例が適用できるケースが少なくありません。
売却価格だけでなく、税率や控除制度まで考慮したうえで売却計画を立てることが成功のポイントです。
まとめ｜税率の違いを理解して有利に不動産売却を進めよう
不動産売却の税率は、
- 短期譲渡所得：約39％
- 長期譲渡所得：約20％
と大きな差があります。
また、
- 3,000万円特別控除
- 所有期間10年超の軽減税率
などを活用することで税負担を軽減できる可能性があります。
高槻市で不動産売却をご検討中の方は、売却時期や税率をしっかり確認しながら進めることが重要です。
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