結論｜査定額は「感覚」ではなく複数データの積み上げで決まる
箕面市の不動産査定額は、担当者の勘や希望額では決まりません。成約事例・市場動向・物件条件・売却戦略といった複数の根拠を積み上げて算出されます。査定の裏側を理解すれば、数字に振り回されず、納得感のある売却判断ができるようになります。
はじめに
「同じ箕面市なのに会社ごとに査定額が違う」「なぜこの金額になるのか説明がない」
不動産査定で多い不満は、金額の理由が見えないことです。この記事では、査定額がどうやって決まるのか、どこを見れば妥当性を判断できるのかを、箕面市の実情に沿って解説します。
不動産査定の基本構造
査定は「一点」ではなく「幅」で出る
査定額はピンポイントの数字ではなく、**価格帯（レンジ）**で考えるのが基本です。
・高めに売り出す価格
・成約しやすい価格
・早期売却の下限
この3点を軸に、現実的な範囲が示されます。
机上査定と訪問査定の違い
机上査定はデータ中心、訪問査定は現地要素を反映します。
最終的な根拠説明が充実するのは訪問査定です。
査定額を決める5つの主要根拠
① 近隣の成約事例
最も重視されるのが、直近の成約価格です。
・同じ駅距離
・似た築年数
・近い面積
の事例があるほど、査定の精度は上がります。
② 現在の市場動向
同じ物件でも、
・需要が強い時期
・動きが鈍い時期
で価格は変わります。箕面市では、実需の動きが査定に大きく影響します。
③ 物件そのものの条件
・築年数
・間取り
・日当たり
・管理状態
といった個別要素は、訪問査定で調整されます。
④ 立地・周辺環境
同じ箕面市内でも、
・駅までの距離
・生活利便性
・周辺の雰囲気
によって評価は変わります。エリア特性は査定の重要ポイントです。
⑤ 売却戦略（売り方）
・早く売りたい
・時間をかけて高く売りたい
によって、スタート価格の考え方が変わります。戦略と連動しない査定は危険です。
査定額が会社ごとに違う理由
高い査定＝良い査定ではない
高い査定額は、
・売却依頼を取るため
・値下げ前提
で提示される場合があります。根拠説明がない高額査定は要注意です。
低い査定＝正直なケースもある
市場を厳しめに見て、成約重視の現実的な数字を出す会社もあります。重要なのは金額より理由です。
査定書で必ず確認すべきポイント
成約事例が具体的か
「近隣相場」ではなく、実在する事例が示されているか。
価格調整の考え方が明確か
「どのタイミングで、いくら下げるのか」が説明されているか。
売却期間の目安があるか
「いつ頃売れる想定か」が示されているか。
査定根拠を聞くときの質問例
・この金額の根拠となる成約事例は？
・高め／現実的／下限の違いは？
・売れなかった場合の次の手は？
これらに具体的に答えられるかが、信頼性の判断材料になります。
【専門家コメント】
「査定額は“答え”ではなく“仮説”です。箕面市では、数字の根拠と売却戦略をセットで説明できる会社ほど、結果的に成約率が高い傾向があります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 査定額は交渉できますか？
売り出し価格は相談できますが、根拠が重要です。
Q2. AI査定と人の査定、どちらが正確？
目的が違います。AIは相場感、人は最終判断向けです。
Q3. 査定額＝売れる価格ですか？
必ずしも一致しません。
Q4. 査定は何社受けるべき？
2〜3社が比較しやすい目です。
Q5. 高い査定を出した会社に頼むべき？
根拠説明があるかを優先してください。
Q6. 査定後に断っても問題ない？
全く問題ありません。
Q7. 査定に費用はかかりますか？
通常は無料です。
Q8. 築年数が古いと査定は下がる？
下がりますが、立地や需要で補われることもあります。
Q9. 住みながら査定できますか？
可能です。
Q10. 最初にやるべきことは？
査定額の「理由」を確認することです。
まとめ｜査定額は「数字」より「理由」で判断する
箕面市の不動産査定では、
成約事例
市場動向
物件条件
売却戦略
この4点が揃って初めて、納得できる金額になります。査定額の高さに惑わされず、根拠を理解した上で判断することが、後悔しない売却への第一歩です。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
