結論｜「固定資産評価は“価格”ではない。相場と比べて初めて意味が分かる」
箕面市で不動産を所有している方の多くが、
固定資産評価額＝今の市場価格だと誤解しています。
実際には、固定資産評価額は税金計算のための指標であり、
売れる価格（相場）とはズレているのが普通です。
大切なのは、評価額そのものではなく、相場との差を把握できているかです。
はじめに
「固定資産税が高い＝高く売れる？」
「評価額が低いから、安くしか売れない？」
箕面市で売却相談を受ける中で、固定資産評価に関する勘違いは非常に多く見られます。
固定資産評価は、
・税金
・相続
・各種手続き
には使われますが、売却価格を直接決めるものではありません。
この記事では、
・固定資産評価の基本
・相場とのズレが生まれる理由
・チェック方法と注意点
を、売主目線で整理します。
固定資産評価額とは何か
固定資産評価額とは、
市町村が固定資産税を計算するために決めた評価額です。
3年に1度見直され、
・土地
・建物
それぞれ別々に評価されています。
なぜ相場とズレるのか
理由① 評価の目的が違う
・固定資産評価：税金を公平に徴収するため
・不動産相場：実際に売買される価格
目的が違うため、一致しないのが前提です。
理由② 評価の更新頻度が低い
相場は常に動いていますが、
固定資産評価は3年に1回しか見直されません。
市況変動があれば、ズレはさらに大きくなります。
理由③ 個別要因が反映されにくい
・リフォーム状況
・眺望
・生活動線
といった要素は、評価額にほぼ反映されません。
箕面市でズレが出やすいケース
箕面市では、
・坂や高低差
・駅までの体感距離
・学区や住環境
といった数字に表れにくい要素で、
相場と評価額の差が大きくなりやすい傾向があります。
相場とのズレをチェックする3つの方法
① 固定資産税課税明細書を見る
・土地評価額
・建物評価額
をまず確認します。
これが「評価額の基準」です。
② 公示地価・近隣成約事例と比べる
同じエリア・似た条件の
・成約価格
・坪単価
と比べることで、相場感とのズレが見えてきます。
③ 不動産会社の査定と照らし合わせる
査定価格と評価額を並べると、
・どれくらい差があるか
・なぜ違うのか
が明確になります。
ズレをどう活かすべきか
売却時
固定資産評価が低くても、
相場が高ければ問題ありません。
売却価格は相場基準で決まります。
税金・相続時
評価額が基準になるため、
売却とは別の判断が必要です。
用途ごとに見る指標を変えることが重要です。
固定資産評価を過信してはいけない理由
・評価額が高い＝高く売れる
・評価額が低い＝安くしか売れない
この判断は、売却失敗の典型例です。
固定資産評価は、あくまで参考情報の一つに過ぎません。
【専門家コメント】
「固定資産評価は“税金のための数字”。
売却を考えるなら、必ず相場と並べて見てください。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「固定資産評価と相場の違いを解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 固定資産評価額はどこで確認できる？
→ 毎年届く固定資産税課税明細書で確認できます。
Q2. 評価額が高いと税金も高い？
→ はい。固定資産税に直結します。
Q3. 評価額は下げられる？
→ 誤りがあれば審査申出が可能です。
Q4. 売却価格は評価額を基準にする？
→ しません。相場が基準です。
Q5. 建物評価は何年で下がる？
→ 原則として年数とともに下がります。
Q6. 相続時も同じ評価額？
→ 基本は固定資産評価額を使います。
Q7. 査定価格と評価額が違いすぎて不安
→ ズレるのが普通なので問題ありません。
Q8. リフォームすると評価は上がる？
→ 内容によっては上がることがあります。
Q9. 評価額が低い家は売れにくい？
→ 売れやすさとは無関係です。
Q10. 相場チェックだけ相談できる？
→ もちろん可能です。
まとめ｜評価額は「比較して初めて使える」
箕面市で不動産を考えるとき、
・固定資産評価
・不動産相場
を同時に見る視点が欠かせません。
数字を一つだけ見て判断すると、必ずズレます。
正しい比較が、正しい判断につながります。
🏠 不動産評価・売却でお困りの方へ
箕面市で
「評価額と相場、どちらを信じればいいか分からない」
という方は、
株式会社みのパラへご相談ください。
税金・相場・売却、
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
