【結論】再建築不可でも「使い方次第」で資産価値は守れる・高められる
箕面市で再建築不可物件を所有している場合、「売れない」「価値がない」と思われがちですが、それは大きな誤解です。
結論から言えば、再建築不可でも活用方法とリノベーションの方向性を正しく選べば、十分に活かすことが可能です。
重要なのは「建て替えられない＝終わり」ではなく、今ある建物をどう使うかという視点です。
はじめに
「再建築不可と言われて困っている」
「相続したが、建て替えできないと知った」
「売却しようとして断られた」
箕面市でも、再建築不可物件に関する相談は非常に多く寄せられます。
特に箕面市は、古くからの住宅地・狭小道路・坂の多い地形が多く、再建築不可の物件が点在しています。
この記事では、
・再建築不可とはどういう状態か
・現実的な活用方法
・リノベーションという選択肢
を整理して解説します。
再建築不可とは何か
再建築不可とは、現在の建物を解体すると新たに建てられない状態を指します。
・接道義務（原則4m以上の道路に2m以上接道）を満たしていない
・位置指定道路の条件を満たさない
・通路扱いの道にしか接していない
箕面市では、昔は合法だったが現在の建築基準法では不可というケースが多く見られます。
再建築不可物件が敬遠される理由
・建て替えができない
・住宅ローンが使いにくい
・将来の出口が見えにくい
しかし、これらは**「使い方が決まっていない」状態での話**です。
再建築不可でも可能な主な活用法
活用法① そのまま住み続ける
・修繕・改修は可能
・建物の維持管理で快適性を確保
・固定資産税も比較的抑えられる
長年住み慣れた家であれば、最も現実的な選択です。
活用法② リノベーションして再生する
・内装・設備の刷新
・断熱・耐震補強
・水回りの一新
建て替えよりも費用を抑えつつ、住環境を改善できます。
活用法③ 賃貸・収益物件として活用
・戸建て賃貸
・事務所・倉庫利用
・リフォーム後に貸し出す
箕面市では、立地次第で賃貸需要が見込めるケースもあります。
活用法④ 再建築可能にする交渉・調整
・隣地取得
・セットバック
・通路協定
時間とコストはかかりますが、再建築可に変わる可能性もゼロではありません。
再建築不可物件のリノベーションで重要な考え方
・解体を伴わない工事が前提
・構造躯体を活かす設計
・法規制を理解した上での改修
「どこまで手を入れていいか」は、事前確認が必須です。
箕面市で多い再建築不可×リノベの実例傾向
・築40年以上の木造住宅
・間取り変更と水回り刷新
・断熱強化による快適性向上
・外観は最小限、内部重視
建て替えできない分、中身に投資する発想が成功しやすい傾向です。
再建築不可物件を売却する場合の注意点
・告知義務がある
・価格は相場より下がりやすい
・買主の用途を想定した売り方が必要
「売れない」のではなく、売り方を間違えているケースも少なくありません。
【専門家コメント】
「再建築不可物件は“ダメな不動産”ではありません。
特に箕面市は住環境としての魅力が高く、建て替えできなくても“住みたい人”は一定数存在します。
活用か売却かを判断する前に、まず“使える可能性”を整理することが重要です。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可でもリフォームはできますか？
可能です。解体を伴わない工事が前提です。
Q2. 住宅ローンは使えますか？
金融機関によっては利用可能な場合もあります。
Q3. 解体したらどうなりますか？
原則として新築できなくなります。
Q4. 売却は難しいですか？
一般物件より難易度は上がりますが可能です。
Q5. 告知しないとどうなりますか？
契約不適合責任を問われる可能性があります。
Q6. 再建築可に変更できますか？
条件次第で可能性はあります。
Q7. 相続した場合はどうすべき？
活用・売却・保有の整理から始めましょう。
Q8. 賃貸需要はありますか？
立地次第では十分に見込めます。
Q9. 修繕費をかける価値はありますか？
用途と出口次第で判断します。
Q10. 相談のベストタイミングは？
再建築不可と分かった時点です。
まとめ｜再建築不可は「使い方を決めた人」が勝つ
箕面市で再建築不可物件を所有している場合、
・建て替え以外の選択肢を知る
・リノベーションで価値を高める
・売却・活用の出口を先に考える
この3点が非常に重要です。
再建築不可＝不動産の終わりではありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
