結論｜家庭裁判所の許可を得れば、成年後見人が本人に代わって売却できる
認知症などで判断能力が低下した親の家を売るには、成年後見人制度を利用するのが唯一の合法的な方法です。
家庭裁判所を通じて後見人を選任し、後見人が裁判所の許可を得た上で売却手続きを行います。
この手順を守ることで、本人の財産を保護しつつ、施設入居費や介護資金の確保が可能になります。
はじめに
「介護費用を捻出するために親の家を売りたい」「空き家のまま放置しておけない」──そう考える人は多いでしょう。
しかし、親が認知症などで判断能力を失っている場合、家族が代理で契約を結ぶことは法律上できません。
このようなケースでは、成年後見制度を利用し、家庭裁判所が選んだ「成年後見人」が手続きを進めます。
ここでは、成年後見人を立てて家を売る際の流れと注意点をわかりやすく解説します。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、認知症や知的障害などで判断能力が不十分な人を法的に支援する仕組みです。
後見人は本人に代わって財産を管理したり、必要な契約（不動産売却など）を行うことができます。
| 区分 | 対象となる状態 | 権限の範囲 | 家の売却の可否 |
|---|---|---|---|
| 成年後見 | 判断能力がほとんどない | すべての財産管理を代理 | 家庭裁判所の許可で可能 |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分 | 一部の行為を代理または同意 | 同意があれば可能 |
| 補助 | 判断能力がやや不十分 | 本人の同意に基づく支援 | 裁判所が認めれば可 |
成年後見人を立てて家を売る手続きの全体像
ステップ①｜家庭裁判所へ申立て
まず、本人（親）の住所地を管轄する家庭裁判所に対して、成年後見開始の申立てを行います。
申立てできるのは、配偶者・4親等内の親族、または市区町村長です。
【必要書類の例】
- 申立書
- 本人の戸籍謄本・住民票
- 医師の「成年後見制度用診断書」
- 財産目録（不動産や預貯金の内容）
- 親族関係図
ステップ②｜家庭裁判所の調査と審理
家庭裁判所の調査官が、申立人や家族に面談を行い、後見開始が妥当かどうかを判断します。
本人の意思や生活状況も確認されます。
ステップ③｜成年後見人の選任
家庭裁判所が後見人を選任します。
家族が候補として申請することもできますが、利害関係が懸念される場合は、弁護士や司法書士など第三者が選ばれることがあります。
選任後、後見登記が行われ、後見人の正式な権限が発生します。
ステップ④｜家庭裁判所へ売却許可の申立て
後見人は、家を売却する前に必ず「売却許可申立て」を行います。
裁判所は、売却理由や価格の妥当性を審査し、問題がなければ許可を出します。
【提出資料の例】
- 売却許可申立書
- 不動産登記事項証明書
- 査定書（不動産会社発行）
- 売却理由書（介護費用・施設入居資金など）
- 売買契約書案
ステップ⑤｜家庭裁判所の許可を取得
売却の必要性と金額が妥当であると認められると、裁判所から許可が下ります。
この許可を得て初めて、売買契約・登記手続きが可能になります。
ステップ⑥｜売買契約の締結
後見人が買主と契約を結びます。
契約書には「成年後見人として本人の代理で契約する」旨を明記します。
この時点で初めて、法的に有効な売却が成立します。
ステップ⑦｜代金の受領と管理
売却代金は後見人が本人名義の口座で管理し、本人の生活費・医療費・介護費用などに充てます。
家庭裁判所への報告義務があり、後見人が自由に使うことはできません。
手続きにかかる期間と費用の目安
- 成年後見人選任まで：約2〜3か月
- 売却許可まで：約1か月
- 合計で約3〜4か月程度が一般的
- 費用目安：
・申立手数料：約1,000円
・診断書費用：1〜3万円
・後見人報酬：月2〜3万円（財産額による）
注意すべきポイント
- 家族が勝手に契約すると「無効」となる
- 不動産会社は後見人の登記事項証明を必ず確認する必要がある
- 売却代金の使い道を明確にしておかないと、裁判所が許可を出さないことがある
- 申立てのタイミングが遅れると、施設入居や資金確保に支障が出る
専門家コメント
「成年後見人を立てて家を売る場合、最も重要なのは“家庭裁判所の許可”です。
書類の整備や売却理由の説明が不十分だと、許可が下りずに長期化することがあります。
弁護士や司法書士と連携し、早めに準備を進めることが成功のポイントです。」
― 弁護士法人みお綜合法律事務所 代表弁護士 吉田 明宏
よくある質問（FAQ）
Q1. 家族が成年後見人になれますか？
→ なれますが、裁判所が公平性を重視して最終判断します。
Q2. 売却許可はすぐ下りますか？
→ 通常は申立てから1か月程度で結果が出ます。
Q3. 売却代金は誰の口座に入りますか？
→ 本人名義の口座に入金し、後見人が管理します。
Q4. 売却後に家族が使ってもいい？
→ いいえ。後見人が家庭裁判所の監督下で本人のために使用します。
Q5. 売却理由が「空き家管理が大変」でも許可は出る？
→ 本人の利益（安全や生活維持）が目的であれば認められます。
Q6. 後見人が途中で辞めることはできますか？
→ 家庭裁判所の許可を得れば交代可能です。
Q7. 家族全員の同意は必要？
→ 後見人が選任されていれば不要です。
Q8. 売却価格は誰が決める？
→ 不動産会社の査定をもとに、裁判所が妥当か判断します。
Q9. 売却代金の使い道は制限されますか？
→ 本人の生活費・医療費・施設費などに限定されます。
Q10. 後見人を立てるのにどれくらい時間がかかる？
→ 申立てから決定まで平均2〜3か月です。
まとめ｜“法に沿った売却”が家族の安心につながる
認知症の親の家を売る際は、
① 家庭裁判所に成年後見開始を申立てる
② 後見人を選任してもらう
③ 裁判所の許可を得て売却する
この3ステップが必須です。
時間はかかりますが、法律に基づいて進めることで、後のトラブルを完全に防ぐことができます。
焦らず、正しい手順で“親の利益を守る売却”を行いましょう。
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