結論｜「譲渡所得の仕組み」を理解すれば、不動産売却の税金は大きく下げられる
箕面市で不動産を売却した際にかかる税金は、**売却価格そのものではなく「譲渡所得」**に対して課税されます。
この譲渡所得は、
・取得費
・譲渡費用
・各種控除
を正しく計算・適用することで、数十万〜数百万円単位で税額を下げることが可能です。
結論として、計算方法と使える控除を事前に把握することが、最も確実な節税対策になります。
はじめに｜「高く売れた＝税金が高い」とは限らない
「思ったより高く売れたけど、税金が怖い」
「譲渡所得って何を基準に計算されるの？」
箕面市で不動産売却をした方の多くが、この“譲渡所得”の仕組みで戸惑います。
実際には、売却価格が高くても税金がほとんどかからないケースも珍しくありません。
この記事では、箕面市で不動産売却を検討・完了した方向けに、譲渡所得の基本と税金を安くする考え方を整理します。
不動産譲渡所得とは何か
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益部分のことです。
譲渡所得の基本計算式
譲渡所得
＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
この「差額」に対して、税金がかかります。
売却価格すべてに税金がかかるわけではありません。
取得費を正しく計算するのが節税の第一歩
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用です。
取得費に含められる主なもの
・購入代金
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・造成費・改良費
書類がない場合の注意点
購入時の契約書や領収書がない場合、**概算取得費（売却価格の5％）**で計算されます。
これは税額が大きくなりやすいため、書類が残っていないか必ず確認しましょう。
譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡費用とは、売却のために直接かかった費用です。
譲渡費用に含められるもの
・仲介手数料
・測量費用
・解体費用（売却目的の場合）
・立退料
これらを正しく計上することで、譲渡所得を大きく圧縮できます。
箕面市で使える主な譲渡所得控除
譲渡所得を減らす最大の武器が「控除制度」です。
代表的な控除・特例
・3000万円特別控除（居住用不動産）
・10年超所有の軽減税率
・相続空き家の特別控除（条件あり）
特に、3000万円特別控除が使えるかどうかで、税額は大きく変わります。
所有期間で税率が変わる点に注意
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
税率の違い
・短期譲渡（5年以下）：税率が高い
・長期譲渡（5年超）：税率が低い
売却時期を少しずらすだけで、税金が下がるケースもあります。
税金を安くするための計算のコツ
譲渡所得の計算で意識すべきポイントは次の通りです。
計算時のチェックポイント
・取得費を最大限計上できているか
・譲渡費用の漏れはないか
・控除や特例が使えないか
・所有期間の判定を誤っていないか
「なんとなく計算する」ことが、最も税金を高くする原因です。
税理士は使うべき？判断基準
単純なケースであれば、自分で申告することも可能です。
税理士を使った方が良いケース
・売却益が大きい
・取得費が不明確
・複数の特例を比較したい
・相続や共有名義が絡む
節税額と費用を比較して判断するのが現実的です。
【専門家コメント】
「譲渡所得の税金は、計算方法を知っているかどうかで結果が大きく変わります。
取得費・譲渡費用・控除を正しく整理することで、不要な税金は確実に減らせます。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却価格が高いと必ず税金も高い？
いいえ。譲渡所得次第です。
Q2. 取得費が分からないと不利？
概算取得費になるため、不利になりやすいです。
Q3. リフォーム費用は取得費になる？
内容によっては含められる場合があります。
Q4. 控除は自動で適用される？
いいえ。確定申告が必要です。
Q5. 所有期間はいつで判定？
売却した年の1月1日時点です。
Q6. 赤字でも申告は必要？
特例を使う場合は申告が必要です。
Q7. 税務署に相談すれば安心？
一般説明のみで、判断は自己責任です。
Q8. 相続不動産でも同じ？
別の特例が適用される場合があります。
Q9. 節税目的で売却時期を調整できる？
可能なケースもあります。
Q10. いつ相談するのがベスト？
売却を検討し始めた段階です。
まとめ｜譲渡所得を理解すれば不動産売却は怖くない
箕面市で不動産を売却したら、
・譲渡所得の計算式を理解する
・取得費・譲渡費用を漏れなく計上する
・控除や税率を正しく適用する
この3点を意識することで、税金は確実に抑えられます。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
