高槻市で相続不動産を売却するときの注意点｜トラブル回避のポイント

2026年5月27日

【まず結論】
・相続不動産の売却では「名義変更が未完了のまま進めようとする」「相続人全員の同意を得ずに動く」などのミスがトラブルの主な原因。
・売却前に相続登記・遺産分割協議・境界確認を済ませておくことが、スムーズな取引の前提条件。
・税務上の注意（譲渡所得税・相続税との関係）と業者選びの基準も事前に把握しておくことが重要。
・最も多いトラブルは「相続登記の未完了」と「相続人全員の同意が取れていない」ことによる手続き停止で、これが全トラブルの過半数を占める。

「相続した不動産の売却で、何かトラブルになると聞いたことがあって不安」「知らないうちに損をしていた、ということを避けたい」と思っていませんか。

相続不動産の売却は、通常の不動産取引にはない複雑さがあり、注意すべきポイントが多くあります。

この記事では、高槻市で相続不動産を売却する際に気をつけるべき注意点と、よくあるトラブルを回避するためのポイントをわかりやすく解説します。

注意点①　相続登記（名義変更）を先に完了させる

相続した不動産を売却するには、まず名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。名義変更が済んでいないと、売買契約・引き渡しの手続きが進められません。

相続登記に関する注意点

2024年4月から相続登記が義務化。相続を知った日から3年以内に手続きが必要
義務化に違反した場合、10万円以下の過料が科せられる可能性がある
登記手続きは司法書士への依頼が一般的で、費用は数万〜十数万円程度
書類に不備があると手続きに時間がかかるため、早めに取りかかることが重要

注意点②　相続人全員の同意が必要

相続不動産が共有名義になっている場合、売却には相続人全員の合意が必要です。一人でも反対する相続人がいると、売却手続きが止まってしまいます。

相続人間のトラブルを防ぐポイント

遺産分割協議は相続人全員が出席・合意した内容を書面（遺産分割協議書）に残す
協議がまとまらない場合は家庭裁判所の調停・審判を利用する
売却後の代金の分配方法も事前に全員で合意しておく
疎遠な相続人がいる場合は、弁護士・司法書士を間に入れた協議を検討する

注意点③　境界・測量の確認を怠らない

相続した土地は、隣地との境界が曖昧なケースや、測量が古くて実測面積と登記面積にズレがある場合があります。売却前に確認しておかないと、引き渡し後にトラブルになることがあります。

境界・測量に関する注意点

境界杭が見当たらない場合は、隣地所有者と協議して確定測量を行う
確定測量には40万〜80万円程度の費用と、隣地立会いを含めて2〜4ヶ月の期間がかかる場合がある
登記面積と実測面積が異なる場合、売買価格に影響することがある
高槻市の高垣町・日吉台など古くから宅地化されたエリアでは特に注意が必要

注意点④　物件の瑕疵（欠陥）は正直に告知する

売主には物件の重要な瑕疵（欠陥・問題点）を買主に告知する義務があります。告知を怠ると、引き渡し後に損害賠償・契約解除を求められるリスクがあります。

告知が必要な主な事項

雨漏り・シロアリ被害・基礎のひびなどの建物の欠陥
事故・孤独死など心理的瑕疵（告知義務の対象となる場合）
土壌汚染・地盤沈下のリスク
近隣の迷惑施設・騒音・振動などの環境的瑕疵

相続した物件は親や祖父母が長年住んでいたため、状態を正確に把握していないことが多いです。引き渡し前にインスペクション（建物状況調査）を行い、不具合を把握しておくことをおすすめします。

注意点⑤　税務上の注意点（譲渡所得税・相続税との関係）

相続不動産を売却した際に利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。相続特有の計算方法や特例があるため、事前に税理士に確認しておくことが重要です。

税務上の主な注意点

相続不動産の取得費は被相続人が購入した時の価格（取得費）を引き継ぐ
取得費が不明な場合は売却価格の5%しか認められないため、税負担が大きくなる可能性がある
「空き家の3,000万円特別控除」（一定の要件を満たす相続空き家）が使える場合がある
相続税の申告で不動産を申告している場合、取得費加算の特例が使える場合がある
売却後の確定申告は翌年3月15日までに行う必要がある

注意点⑥　業者選びのポイントと悪質業者に注意

不動産会社の選び方を間違えると、適正価格で売れない・手続きが遅くなるなどの問題が起きます。相続不動産の売却経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。

業者選びのチェックポイント

高槻市の地域密着型で売却実績が豊富かどうか
査定額の根拠を明確に説明してくれるか
囲い込み（他社への情報提供を制限する行為）をしていないか
契約書・重要事項説明書の内容をわかりやすく説明してくれるか
宅地建物取引業の免許を持っているか（国土交通省の免許番号を確認）

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記が済んでいないとどうなりますか？
→名義変更が完了していないと売買契約・引き渡しができず、義務化以降は過料の対象にもなりますので早めの対応が必要です。

Q2. 相続人が海外在住の場合でも売却手続きはできますか？
→在外公館での署名証明や委任状を活用することで手続きは可能ですが、時間がかかるため早めの準備が必要です。

Q3. 瑕疵告知をしなかった場合、どのような責任を負いますか？
→引き渡し後に発覚した場合、契約不適合責任として修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められる可能性があります。

Q4. 取得費が不明な古い不動産はどうすればいいですか？
→売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使う方法がありますが、購入時の資料（売買契約書等）を探して実費を証明できる方が有利です。

Q5. 相続した空き家を売る際に使える税の特例はありますか？
→一定要件を満たす「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（最大3,000万円）が使える場合があり、税理士への確認をおすすめします。

Q6. 境界が不明な土地は売却できませんか？
→境界未確定でも売却は可能ですが、後々のトラブルを防ぐために確定測量を行ってから売り出す方が安全です。

Q7. インスペクション（建物状況調査）は義務ですか？
→義務ではありませんが、相続で状態を把握しづらい物件では事前調査を行うことでトラブル防止と価格交渉がスムーズになります。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

宅地建物取引士として高槻市で長年にわたり相続不動産の売却に携わってきた経験から申し上げると、相続不動産の売却でトラブルが起きる原因の多くは、「準備不足」と「情報不足」です。特に相続登記が済んでいない状態で売却を急ごうとするケースや、複数の相続人の意見が揃っていないまま動き始めるケースで、手続きが途中で止まってしまうことがよくあります。

また、税務面での見落としも注意が必要です。「取得費が証明できない」ために本来より多くの税金を払ってしまう方もいらっしゃいます。売却を検討し始めたタイミングで税理士にも相談しておくことを強くおすすめします。

高槻市での相続不動産の売却は、地域の市場動向・境界問題・瑕疵の扱いなど、知っているかどうかで結果が大きく変わります。不安なことがあれば一人で抱え込まず、地元の専門家にぜひご相談ください。私どもが丁寧にサポートいたします。