高槻市で相続不動産の3000万円控除とは？適用条件を解説

2026年5月28日

【まず結論】
・相続空き家の3,000万円特別控除は、一定条件を満たした相続不動産の売却益から最大3,000万円を控除できる節税制度
・適用には「昭和56年5月31日以前建築」「相続後に空き家だったこと」「売却期限（相続開始から3年以内の年末）」など複数の要件がある
・高槻市など都市部の不動産でも活用できるケースは多く、適用できれば数百万円単位の節税になる場合がある

相続した不動産を売却する際、「思ったより税金が高い」と感じる方は少なくありません。しかし、一定の条件を満たす場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用することで、売却益にかかる税負担を大幅に軽減できる場合があります。

この記事では、高槻市で相続不動産の売却を検討している方に向けて、3,000万円控除の概要・適用条件・注意点をわかりやすく解説します。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」とは、相続によって取得した家屋（空き家）や敷地を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。通称「相続空き家の3,000万円控除」と呼ばれています。

通常、不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。この控除を適用することで、最大3,000万円分の利益をゼロとして計算できるため、税負担が大きく軽減される場合があります。

控除の適用要件（主なもの）

👉 適用要件チェックリスト（以下をすべて満たすことが必要）

昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
被相続人が相続開始直前まで居住していた家屋と敷地であること
相続後から売却まで空き家状態であること（賃貸・居住使用は不可）
相続開始から3年以内の年末までに売却すること
売却価格が1億円以下であること
耐震基準を満たした状態で売却、または取り壊して更地として売却すること

①建物の築年数要件

対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準の建物）に限られます。1981年6月以降に建てられた家屋はこの特例の対象外となります。高槻市内でも築年数の古い戸建て住宅を相続した場合はこの要件を満たす可能性があります。

②被相続人が居住していたこと

売却する不動産は、亡くなった方（被相続人）が相続開始直前まで一人で居住していた家屋と敷地である必要があります。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の条件のもとで適用できる場合があります。

③相続後から売却まで空き家であること

相続してから売却するまでの間、その家屋が空き家の状態であることが求められます。相続後に賃貸として貸し出していた場合や、相続人が居住していた場合は、原則としてこの特例は適用されません。

④売却の期限

売却は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に行う必要があります。たとえば2022年1月に相続が開始した場合、2025年12月31日までに売却が完了していることが要件となります。

⑤売却価格の上限

売却価格が1億円以下であることが要件です。1億円を超える売却価格の場合は適用されません。

⑥建物の耐震改修または除却が必要なケース

売却する際、建物ごと売却する場合は耐震基準を満たした状態での引き渡しが必要です。耐震基準を満たさない場合は建物を取り壊して更地として売却するか、耐震改修を行ってから売却する必要があります。ただし2024年以降の税制改正により要件が一部変更されている場合があるため、最新情報を税理士等に確認することをおすすめします。

2024年税制改正による変更点

2024年（令和6年）の税制改正により、相続空き家の3,000万円特別控除の適用期間が2027年12月31日まで延長されました。また、相続人が3人以上いる場合は控除額が3,000万円から2,000万円に縮小されるケースがあるため、相続人数によって控除額が変わる点に注意が必要です。

3,000万円控除の具体的な節税効果

👉 【計算例】売却価格2,800万円・取得費200万円の場合
譲渡所得＝ 2,800万円 −（200万円）＝ 2,600万円
3,000万円控除を適用 → 課税所得＝ 2,600万円 − 3,000万円＝ ゼロ（税金なし）
控除なしの場合（長期譲渡所得・税率約20.315%）→ 2,600万円 × 20.315% ≒ 約528万円の税負担
👉 控除の有無で約528万円の差が生じる場合があります。

適用を受けるための手続き

この特例は、確定申告を行うことで初めて適用されます。売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間内に、必要書類を添付して申告する必要があります。申告を忘れると特例が適用されないため、売却後のスケジュール管理が重要です。

主に必要となる書類の例としては、売買契約書・除票住民票・登記事項証明書・耐震基準適合証明書（または取り壊し証明）などがあります。書類の種類はケースによって異なるため、税理士への相談をおすすめします。

取得費加算の特例との関係

相続不動産の売却では、「取得費加算の特例」と呼ばれる別の節税制度もあります。相続税を支払った場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算することで課税所得を圧縮できる制度です。ただし、相続空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例は、原則として同時に併用できません。どちらを適用したほうが有利かは、ケースによって異なるため、税理士に試算してもらうことが重要です。

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 3,000万円控除はすべての相続不動産に適用されますか？
→適用には複数の要件があり、昭和56年5月31日以前建築・空き家状態・売却期限内などの条件をすべて満たす必要があります。

Q2. マンションは3,000万円控除の対象になりますか？
→2024年の税制改正以前は区分所有建物（マンション）は対象外でしたが、2024年1月以降の売却からは一定条件のもとで対象となる場合があります。

Q3. 相続人が複数いる場合、控除はどうなりますか？
→相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮小される場合があるため、事前に確認が必要です。

Q4. 相続後に少しリフォームしても適用されますか？
→空き家状態であることが前提で、軽微なリフォームで居住実態がなければ適用できる場合がありますが、詳細はケースによって異なります。

Q5. 売却価格が1億円を超えると控除は使えませんか？
→売却価格1億円以下が適用要件のひとつであるため、1億円超の場合は適用されません。

Q6. 控除は確定申告なしで自動適用されますか？
→自動では適用されず、売却翌年の確定申告で必要書類を添付して申告することで初めて適用されます。

Q7. 被相続人が老人ホームに入所していた場合でも使えますか？
→一定の要件を満たせば適用できる場合があるため、税理士に個別の状況を確認することをおすすめします。

Q8. 建物を取り壊して更地として売却した場合も対象ですか？
→取り壊し後の更地売却も対象となる場合があり、更地での売却が有利になるケースも多くあります。

Q9. 取得費加算の特例と3,000万円控除は同時に使えますか？
→原則として併用できないため、どちらが有利かを税理士に試算してもらうことが重要です。

Q10. 高槻市の相続不動産でも申請は可能ですか？
→要件を満たしていれば高槻市の不動産でも申請可能で、手続きはサンエイジでもサポートしています。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

「3,000万円控除という制度があることは知っていたが、自分が対象かどうかわからなかった」というご相談を、高槻市内の相続不動産を持つお客様からよくいただきます。この特例は条件が複数あり、建築年・空き家状態・売却期限・売却価格といった要件を一つでも満たさなければ適用されないため、事前の確認が非常に重要です。

特に「相続後にすぐ動かなかったために売却期限（相続開始から3年以内の年末）を過ぎてしまった」というケースは実際に見られます。相続が発生した時点で不動産の状況を整理し、売却の可否・時期・方法を早めに検討することで、この控除を活用できるかどうかが変わってきます。高垣町や日吉台エリアでも旧耐震基準の戸建てを相続されるケースは多く、条件を満たせば非常に大きな節税効果が期待できます。

サンエイジでは、相続不動産の売却相談の際に「この特例が使えそうかどうか」の初期確認をお手伝いし、必要に応じて税理士へのご紹介も行っています。「控除が使えるかどうかわからない」という段階でもお気軽にご相談ください。売却タイミングの見極めから書類準備のサポートまで、一緒に進めていきます。

まとめ｜高槻市で相続空き家の3,000万円控除を賢く活用するために

相続空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たす場合に大きな節税効果が期待できる制度です。ただし、昭和56年5月31日以前の建築であること・空き家状態であること・売却価格1億円以下・相続開始から3年以内の年末までの売却など、複数の要件をすべてクリアする必要があります。また2024年税制改正により一部要件が変更されているため、最新情報を税理士等の専門家に確認することが重要です。

この控除は申告しなければ自動的に適用されません。売却を検討している方は、早めに専門家に相談し、適用可否の確認・必要書類の準備・確定申告のスケジュール管理を進めていきましょう。高槻市で相続不動産の売却をお考えの方は、まずサンエイジにご相談ください。売却の進め方から税理士紹介まで、トータルでサポートいたします。