高槻市で相続不動産を売却したときの税金｜注意点と対策

2026年5月28日

【まず結論】
・相続不動産にかかる税金は「相続税」「登録免許税」「固定資産税」「売却時の譲渡所得税」の4種類が主なもの。
・相続税は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えた場合に課税され、課税される方は全体の約10%程度。
・売却時の譲渡所得税は特例を活用することで大幅に軽減できる場合があり、早めの試算と専門家への相談が重要。

「相続した不動産を持っているだけで税金はかかるの？」「売却するといくら税金がかかる？」という疑問をお持ちの方は少なくありません。相続不動産には複数の税金が関係しており、それぞれ課税されるタイミングや計算方法が異なります。

この記事では、高槻市で相続不動産を保有・売却する場合にかかる税金の種類・計算の目安・節税のポイントについて、わかりやすく解説します。

相続不動産に関わる4種類の税金の全体像

相続不動産に関連して発生する主な税金は4種類あります。課税タイミングがそれぞれ異なるため、相続発生から売却後までの流れを把握しておくことが大切です。

税金の種類と課税タイミング一覧

相続税：相続発生時（申告期限：相続開始から10ヶ月以内）
登録免許税：相続登記（名義変更）を行うタイミング
固定資産税・都市計画税：不動産を所有している間、毎年1月1日時点の所有者に課税
譲渡所得税：不動産を売却して利益が発生した場合（申告期限：売却翌年3月15日）

「自分には相続税がかかるのか」を最初に確認する

相続税がかかるのは、相続財産の合計が基礎控除を超えた場合のみです。実際には相続税の申告が必要な方は相続発生件数の約10%程度とされており、多くの方には相続税が発生しない場合があります。まず自分のケースで相続税が発生するかどうかを確認することが出発点です。

①相続税｜基礎控除と計算の目安

相続税は、相続財産の合計額が「基礎控除額」を超えた場合に課税されます。不動産は市場価格ではなく評価額（路線価や固定資産税評価額）で計算されるため、実際の税負担は想定より低くなる場合があります。

基礎控除の計算方法

基礎控除額は「3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数」で計算されます。

👉 【計算例】法定相続人が子ども2人の場合
基礎控除額＝ 3,000万円＋ 600万円 × 2人＝ 4,200万円
→ 相続財産の合計が4,200万円以下であれば相続税は発生しません。

不動産の評価方法（路線価・倍率方式）

相続税の計算に使う不動産の評価額は、市場価格（実勢価格）とは異なります。土地は原則として路線価（市場価格の約80%程度が目安の場合があります）、建物は固定資産税評価額をベースに計算されます。

路線価方式：国税庁が公表する路線価を使って土地を評価する方法（市街地の土地に適用）
倍率方式：固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価する方法（路線価のないエリアに適用）
建物：固定資産税評価額をそのまま使用（市場価格より低くなる傾向）

②登録免許税｜相続登記で必ずかかる税金

相続不動産を自分の名義に変更する「相続登記」を行う際には、登録免許税がかかります。2024年4月から相続登記が義務化されており、怠ると10万円以下の過料が課される場合があります。

計算方法と費用目安

登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。

👉 【計算例】固定資産税評価額が1,500万円の不動産の場合
登録免許税＝ 1,500万円 × 0.4% ＝ 6万円
司法書士への依頼費用：約3〜8万円が目安の場合があります
👉 合計で約9〜14万円程度かかる場合があります。

義務化後の注意点

2024年4月以降、相続で不動産を取得した場合は取得を知った日から3年以内の登記が義務です。登記をしないまま放置すると売却もできなくなるため、早めの対応が重要です。

登記が未完了だと売却手続きを進めることができない
相続人が複数いる場合は遺産分割協議書の作成が先に必要
司法書士に依頼すれば手続き全体をサポートしてもらえる場合があります

③固定資産税・都市計画税｜毎年かかる保有コスト

不動産を所有している間は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税・都市計画税が課税されます。相続後、売却するまでの間も毎年かかり続けるため、保有コストの管理が重要です。

税率と計算方法

固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額 × 0.3%（上限）」が標準税率です。

👉 【計算例】固定資産税評価額1,000万円の土地（住宅用地の軽減特例あり）の場合
固定資産税：1,000万円 × 1/6 × 1.4% ≒ 年約2.3万円
都市計画税：1,000万円 × 1/3 × 0.3% ≒ 年約1万円
👉 住宅用地の特例が適用されると、年間3〜4万円程度が目安の場合があります。

住宅用地の軽減特例と空き家リスク

住宅が建っている土地には固定資産税の軽減特例が適用されますが、建物を取り壊して更地にしたり、「特定空き家」に指定されると特例が外れて税負担が増える場合があります。

更地にすると住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍になる場合がある
特定空き家に指定された場合も同様に特例が外れる
建物を残したまま売却する場合は、この点も売却価格に影響する場合がある

④譲渡所得税｜売却時の税金と節税ポイント

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。ただし、各種節税特例を活用することで税負担を大幅に軽減できる場合があります。

計算式と税率の目安

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除。税率は所有期間によって異なります。相続不動産は被相続人が取得した時点から所有期間を通算できるため、多くの場合は長期譲渡所得として扱われます。

短期（5年以下）：約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
長期（5年超）：約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

👉 【計算例】売却価格3,000万円・取得費500万円・譲渡費用100万円の場合（長期）
譲渡所得＝ 3,000万円 −（500万円＋ 100万円）＝ 2,400万円
税額＝ 2,400万円 × 20.315% ≒ 約488万円
👉 3,000万円特別控除を適用すると 2,400万円 − 3,000万円＝ 税金0円になる場合があります。

節税に使える主な特例

相続空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前建築・空き家状態・売却価格1億円以下・相続開始から3年以内の年末までの売却などが要件
取得費加算の特例：相続税を支払った場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる。相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件
小規模宅地等の特例：相続税計算時に宅地の評価額を最大80%減額できる特例（売却時ではなく相続税申告時に活用）

税金で損しないための3つの注意点

申告期限を守る

相続税・譲渡所得税ともに申告期限があります。期限を過ぎると無申告加算税・延滞税が発生するだけでなく、特例が適用されなくなる場合があります。

相続税：相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
譲渡所得税：売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要

節税特例の期限を確認する

3,000万円特別控除・取得費加算の特例にはそれぞれ期限があります。相続発生後に時間が経つほど使える特例が減るため、早めに確認することが重要です。

3,000万円控除：相続開始から3年以内の年末までの売却が要件
取得費加算：相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件
3,000万円控除と取得費加算は原則併用不可のため、有利な方を選ぶ必要がある

取得費を正確に把握する

譲渡所得の計算に使う「取得費」が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として使うことができますが、税負担が大きくなる場合があります。購入時の売買契約書・領収書などで取得費を証明できると節税につながる場合があります。

👉 【概算取得費を使った場合の影響】売却価格3,000万円の場合
概算取得費（5%）：3,000万円 × 5% ＝ 150万円
実際の取得費が1,000万円だった場合との譲渡所得の差：850万円
👉 税率20.315%で計算すると約173万円の税負担増になる場合があります。

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 相続不動産は必ず相続税がかかりますか？
→基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人数）以下であれば相続税は発生しません。

Q2. 土地の相続税評価額は市場価格と同じですか？
→路線価方式で計算するため、一般的に市場価格より低くなる場合があります。

Q3. 相続登記をしないとどうなりますか？
→2024年4月から義務化されており、怠ると10万円以下の過料が課される場合があります。

Q4. 空き家のまま持ち続けると税金はどうなりますか？
→毎年固定資産税・都市計画税が発生し、特定空き家に指定されると住宅用地特例が外れて税負担が増える場合があります。

Q5. 相続した不動産を売却すると必ず確定申告が必要ですか？
→譲渡所得が発生した場合や特例を適用する場合は、売却翌年に確定申告が必要です。

Q6. 取得費がわからない場合の税金計算はどうなりますか？
→概算取得費（売却価格の5%）を使って計算できますが、税負担が大きくなる場合があります。

Q7. 3,000万円控除と取得費加算は両方使えますか？
→原則として併用できないため、有利な方を選択する必要があります。

Q8. 相続人が複数いる場合、税金はどのように計算されますか？
→相続税は相続財産全体に課税され、売却時の譲渡所得税は各相続人の持分に応じて計算されます。

Q9. 固定資産税評価額はどこで確認できますか？
→市区町村から毎年送付される「固定資産税・都市計画税納税通知書」や、役所での固定資産評価証明書で確認できます。

Q10. 高槻市の相続不動産の税金相談はどこにすればいいですか？
→税理士への相談が基本ですが、売却を検討している場合はサンエイジでも初期のご相談を承ります。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

相続不動産の税金については「いくらかかるかまったくわからない」という方が非常に多く、特に初めて相続を経験される方にとっては複雑で不安な部分だと思います。相続税・登録免許税・固定資産税・譲渡所得税と複数の税金が異なるタイミングで発生するため、全体像を把握せずに進めると大きな見落としが起きる場合があります。

高槻市内でご相談いただくケースでは、「相続税は発生しないが、売却時の譲渡所得税が思ったより高かった」というケースや逆に「3,000万円特別控除を活用して節税できた」というケースが両方あります。高垣町や日吉台エリアの戸建てでも、こうした特例が活用できることがありますので、「自分には関係ない」と思わずにまず確認していただくことが大切です。税金の負担額は特例の適用可否や売却タイミングによって数百万円単位で変わる場合があります。

サンエイジでは、相続不動産の売却相談の際に税金の種類や特例の活用可能性についても丁寧にご説明し、必要に応じて税理士へのご紹介も行っています。「何から手をつければいいかわからない」「どの特例が使えるか知りたい」という段階でもお気軽にお声がけください。お客様の状況に合わせて、必要な専門家をご紹介しながらスムーズに進められるようサポートいたします。

まとめ｜高槻市での相続不動産の税金は種類と特例を把握して対策を

相続不動産にかかる税金は、相続税・登録免許税・固定資産税・譲渡所得税と複数にわたります。それぞれ課税タイミングが異なるため、相続発生時から売却後まで段階的に把握しておくことが重要です。特に売却時の譲渡所得税は、3,000万円特別控除や取得費加算の特例を活用することで大幅に軽減できる場合があります。一方で、これらの特例には期限があるため、相続発生後は早めに動き出すことが損をしないための第一歩です。

税金の計算は個々の状況によって大きく異なります。「自分の場合はいくらかかるのか」を正確に把握するには、税理士への相談が不可欠です。高槻市で相続不動産の売却をお考えの方は、サンエイジにご相談ください。税理士のご紹介も含め、売却から申告まで一貫してサポートいたします。