結論｜私道トラブルの9割は「持分・通行権・管理ルール」を事前に整理すれば防げる
豊中市で不動産を所有・購入・売却する際、
「前面道路が私道と言われた」
「私道持分って何？」
と戸惑う方は少なくありません。
結論から言うと、私道は“持分の有無”“通行・掘削の権利”“管理ルール”を事前に確認すれば、大半のトラブルは回避できます。
見落としがちなポイントを順に整理しましょう。
はじめに｜私道は放置すると後で必ず問題になる
私道は、
・建築
・売却
・相続
・リフォーム
のすべてに影響します。
「今まで問題なかった」
「ご近所だから大丈夫」
という感覚で進めると、建替え不可・売却停滞・費用負担トラブルにつながることがあります。
私道とは？
私道とは、
国や自治体ではなく、個人や複数人が所有する道路のことです。
豊中市では、
・昔の分譲地
・路地状敷地
・共有地の通路
などに多く見られます。
私道持分とは？
私道持分とは、
私道の一部を共有名義で所有している権利を指します。
持分がある場合、
・通行
・上下水・ガス工事（掘削）
について、原則として権利行使が可能です。
一方、持分がない場合は別途「承諾」や「契約」が必要になります。
私道持分の主なパターン
パターン① 持分あり（共有）
・私道の一部を所有
・通行・掘削が原則可能
・売却・建築が比較的スムーズ
パターン② 持分なし（通行承諾のみ）
・道路は他人所有
・通行承諾書が必要
・将来の更新・承諾拒否リスクあり
パターン③ 持分なし・承諾なし
・通行できても法的根拠が弱い
・建築不可・融資不可になる可能性大
私道が関係する代表的なトラブル
・建替え時に掘削承諾が取れない
・売却時に金融機関が融資を拒否
・相続後に管理費・修繕費でもめる
・通行方法（車・人）で近隣と対立
事前確認が最大の防止策です。
建築・建替えでの注意点
建築基準法では、
原則として幅4m以上の道路に2m以上接道が必要です。
私道の場合、
・位置指定道路か
・43条但し書き対象か
・掘削・通行の同意があるか
を確認しないと、建替え不可になることがあります。
売却時にチェックすべきポイント
・私道の持分の有無
・通行承諾書の有無と内容
・掘削承諾の可否
・管理費・修繕負担の取り決め
これらを整理しておくことで、
買主の不安が減り、価格交渉も有利になります。
相続で起こりやすい私道問題
相続では、
・持分が細分化される
・管理責任者が不明確になる
・負担割合で揉める
といった問題が起こりがちです。
相続前に持分整理や合意形成をしておくと、将来のトラブルを防げます。
私道の管理・修繕は誰が負担？
原則として、
所有者（持分割合）に応じて負担します。
ただし、
・慣習
・覚書
・管理規約
がある場合は、その内容が優先されます。
私道トラブルを防ぐチェックリスト
・登記簿で私道持分を確認
・通行・掘削承諾の有無を確認
・建築指導課で接道可否を確認
・将来の売却・建替えを想定して整理
【専門家コメント】
「私道は“使えているから問題ない”が最も危険です。
豊中市では、私道持分と承諾関係の整理が建築・売却の成否を分けます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 私道でも通行できれば問題ない？
→ 建築・売却では別途権利確認が必要です。
Q2. 私道持分は必ず必要？
→ 理想ですが、承諾書で代替できる場合もあります。
Q3. 掘削承諾って何？
→ 上下水・ガス工事のため道路を掘る許可です。
Q4. 承諾は将来も有効？
→ 内容次第。更新や承継条件の確認が必要です。
Q5. 私道の修繕費は拒否できる？
→ 原則、所有者は負担義務があります。
Q6. 相続で持分が増えるとどうなる？
→ 意思決定が難しくなります。
Q7. 私道は売却価格に影響する？
→ 影響します。条件が悪いと下がりやすいです。
Q8. 私道でもローンは組める？
→ 条件次第。承諾書の有無が重要です。
Q9. 誰に相談すべき？
→ 不動産会社＋行政（建築指導課）です。
Q10. 最初にやることは？
→ 登記簿と道路種別の確認です。
まとめ｜豊中市の私道問題で失敗しないために
私道トラブルを防ぐには、
持分の有無を確認する
通行・掘削の権利を明確にする
管理ルールを整理する
この3点が不可欠です。
“今は問題ない”ではなく、“将来も問題ないか”で判断しましょう。
🏠 豊中市で私道が関係する不動産にお悩みの方へ
「この私道、将来大丈夫？」
「売れるか不安」
そんな方は、株式会社みのパラ にご相談ください。
権利関係の整理から、建築・売却の可否まで分かりやすくサポートします。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
