結論｜再建築不可でも「売れない」は誤解。出口戦略を選べば現金化できる
豊中市の再建築不可物件は、売り方を間違えなければ十分に出口があります。
ポイントは、
① 現況活用
② 買取
③ リフォーム（用途限定）
のどれを選ぶかを先に決めること。
「建て替えできない＝価値ゼロ」ではありません。
はじめに｜再建築不可は“条件付き不動産”
再建築不可とは、建築基準法上の接道要件（原則4m・2m接道）を満たさず、
建て替えができない物件を指します。
豊中市には、
・古くからの住宅地
・路地奥・旗竿形状
・セットバック未対応
といった背景で、再建築不可物件が一定数存在します。
① まず確認すべき3点（ここで9割決まる）
売却前の必須チェック
・接道状況（幅員・接道長）
・用途地域／建ぺい率・容積率
・現建物の状態（使用可否）
【重要】
→ 再建築不可でも「使用可能」かどうかで、選択肢が大きく変わります。
② 選択肢①｜そのまま活用して売る（現況売却）
需要は限定的だが成立しやすい
【向いているケース】
・居住・賃貸が可能
・大きな劣化がない
・立地が生活圏内
【買主像】
・投資家（賃貸）
・セカンドハウス
・DIY志向
【ポイント】
→ 「建替不可」を隠さず、用途を限定して提示すると成約しやすい。
③ 選択肢②｜買取で早期現金化
スピード重視の最適解
【メリット】
・内見・広告不要
・契約不適合責任を軽減
・短期間で現金化
【デメリット】
・価格は相場より下がる
【向いている人】
・相続整理
・空き家管理が負担
・早く手放したい
→ 時間と確実性を買う選択。
④ 選択肢③｜リフォームして用途を絞る
“建て替えない価値”を作る
【可能な活用】
・賃貸用（戸建・シェア）
・事務所・倉庫
・趣味拠点
【注意】
・過度な投資はNG
・用途変更の可否確認必須
→ 最小限の改修で価値を上げるのがコツ。
⑤ 再建築不可で「やってはいけないこと」
・更地にする（価値が下がることあり）
・一般物件と同じ価格設定
・制限を説明しない
【結果】
→ 内見は来るが決まらない、が長期化。
⑥ 豊中市で再建築不可でも売れる理由
・居住ニーズが底堅い
・投資家が一定数存在
・用途を限定すれば需要が読める
→ 出口を設計できれば成立しやすい市場。
⑦ 不動産会社選びが成功の分かれ目
“扱ったことがあるか”が重要
チェックポイント：
・再建築不可の成約実績
・買取先ネットワーク
・用途別の提案力
【注意】
→ 建替前提の説明しかしない会社は不向き。
【専門家コメント】
「再建築不可物件は、
“売れるかどうか”より“どう売るか”がすべてです。
豊中市では、用途を整理し出口を決めれば、
十分に現金化できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可でも住宅ローンは使える？
→ 原則不可。現金・事業ローンが多いです。
Q2. 更地にした方が高い？
→ 多くの場合、逆です。
Q3. 価格はどれくらい下がる？
→ 条件次第で幅があります。
Q4. 賃貸に出してから売れる？
→ 可能。利回り評価されます。
Q5. 近所に知られず売れる？
→ 買取・限定募集で配慮可。
Q6. 相続物件でも売れる？
→ 可能。登記整理が前提。
Q7. 行政に相談は必要？
→ 接道・用途確認で有効。
Q8. 交渉で条件は変えられる？
→ 用途限定で可能性あり。
Q9. 売却期間は？
→ 1〜6か月が目安。
Q10. 最初の一歩は？
→ 接道と活用可否の確認。
まとめ｜再建築不可は「戦略物件」
豊中市で再建築不可物件を売るなら、
・解体しない
・用途を絞る
・出口を先に決める
この3点で、価格とスピードは大きく改善します。
“建てられない”からこそ、売り方が重要です。
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