結論｜“満室主義”は危険。賃料と修繕の最適点を見つけた物件だけが残る
豊中市の賃貸経営で安定収益を出す鍵は、空室対策にお金をかけすぎないことと必要な修繕を先送りしないこと。
実需が強いエリアだからこそ、やり過ぎない改善×的確な修繕のバランスが結果を左右します。
はじめに｜賃貸経営は「家賃」より「管理判断」で差が出る
「空いたらすぐリフォーム」
「とにかく家賃を下げる」
この二択で動くと、収益はじわじわ削られます。
豊中市では、入居者ニーズが比較的読みやすいため、
“必要十分”の対策を取れるかが重要です。
① 豊中市の賃貸市場の特徴
空室が出にくいが、油断は禁物
・ファミリー・単身の実需が安定
・駅距離、学区、生活動線で差が出る
・築年数より「使いやすさ」が重視される
【ポイント】
→ 立地が良くても、古いまま放置は空室要因。
② 空室対策で“やりがち”な失敗
コスト過多になりやすい例
・全面リフォーム
・設備の過剰グレードアップ
・フリーレントの乱用
【結果】
→ 初期費用が回収できず、利回りが悪化。
③ 効果が出やすい空室対策（低コスト）
まずはここから
・室内の明るさ改善（照明・クロス）
・水回りの清潔感
・募集条件の見直し（ペット可、設備明示）
・写真・募集文の改善
【コツ】
→ **入居者目線の“第一印象”**を整える。
④ 修繕は「壊れてから」では遅い
予防修繕がコストを下げる
・給湯器・水栓の寿命管理
・屋根・外壁の点検
・共用部の安全確保
【ポイント】
→ 小さな修繕を積み重ねる方が、
突発的大規模修繕を避けられる。
⑤ 修繕コストの考え方（目安）
年間で見て判断
・家賃収入の5〜10％を修繕原資に
・築20年超は余裕を多めに
【注意】
→ 一度に使うのではなく、計画的に配分。
⑥ 家賃調整は“最後の手段”
下げる前にやるべきこと
・募集条件の再設計
・ターゲット変更（単身↔ファミリー）
・設備の“使える価値”の言語化
【豊中市の傾向】
→ 家賃より条件の分かりやすさが決め手になることが多い。
⑦ 管理会社との役割分担
丸投げはNG
・入居者対応は任せる
・修繕判断はオーナー主導
・数字（空室率・回転率）を定期確認
【重要】
→ 管理は経営の一部。任せつつ、見て判断。
⑧ 豊中市で安定経営できている物件の共通点
・駅・生活動線が明確
・修繕履歴が整理されている
・家賃設定が現実的
・空室対策に“癖”がない
→ 派手な施策より、地道な管理。
【専門家コメント】
「賃貸経営で失敗する多くの原因は、
“空室が怖くてやり過ぎること”。
豊中市では、必要な修繕と控えめな対策を続けた物件ほど、
長期的に安定しています。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 空室が出たらすぐリフォーム？
→ まず原因分析を。
Q2. 築古でも貸せる？
→ 可能。使い勝手次第。
Q3. 家賃は下げるべき？
→ 最後の手段です。
Q4. 修繕はどこから？
→ 水回り・安全面優先。
Q5. フリーレントは有効？
→ 一時的には有効。常用は注意。
Q6. 管理会社は必要？
→ 多くのオーナーで有効。
Q7. 自主管理は可能？
→ 時間と経験が必要。
Q8. ペット可は空室対策になる？
→ 条件次第で有効。
Q9. 退去対策は？
→ 入居前説明と対応力。
Q10. 最初の改善点は？
→ 募集条件と写真の見直し。
まとめ｜賃貸経営は「抑える勇気」で安定する
豊中市の賃貸経営では、
・空室対策は最小限
・修繕は計画的
・家賃は現実的
この3点で、収益は安定しやすくなります。
やり過ぎない判断こそ、長期経営のコツです。
🏠 賃貸経営の見直しをお考えの方へ
「この修繕、必要？」
「空室対策、合ってる？」
そんな疑問からでも大丈夫です。
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代表者名：田中 聡
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
