大阪府北部の住宅都市である**豊中市**では、
不動産の売却・賃貸・住み替えをきっかけに、
「どんな控除が使えるのか分からない」
「赤字は他の所得と相殺できる？」
といった税務相談が非常に多く寄せられます。
不動産に関する控除や損益通算は、
知っているかどうかで税額が大きく変わる分野です。
本記事では、
・不動産で使える代表的な特別控除
・損益通算の基本と注意点
・豊中市で実務上よく使われる活用法
を、分かりやすく整理します。
結論｜不動産控除は「順番」と「要件理解」がすべて
結論から言うと、
不動産控除は
使える制度を正しい順番で適用できるかが結果を左右します。
控除は自動ではなく、
申告しなければ一切適用されません。
また、
要件を一部でも満たしていないと、
後から否認される可能性もあります。
不動産控除とは？
控除の基本的な考え方
不動産控除とは、
不動産取引によって発生した
・利益
・損失
に対して、
税負担を軽減する制度の総称です。
大きく分けると、
特別控除と損益通算の2つがあります。
代表的な不動産の特別控除
① 3,000万円特別控除（居住用財産）
マイホームを売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
主なポイント
・自分が住んでいた家であること
・一定期間内の売却
・親子・夫婦間売買は対象外
適用できれば、
税額がゼロになるケースも珍しくありません。
② 空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合に使える特例です。
注意点
・昭和56年5月31日以前建築
・耐震要件または解体
・期限内売却
要件が非常に細かく、
事前確認なしでの適用は危険です。
損益通算とは？
損益通算の仕組み
不動産で生じた損失を、
給与所得など他の所得と相殺できる制度です。
これにより、
所得税・住民税が軽減されます。
不動産売却での損益通算
居住用不動産の売却で損失が出た場合、
一定要件のもと、
損益通算や繰越控除が可能です。
賃貸不動産での損益通算
賃貸経営の赤字は、
原則として損益通算が可能ですが、
・土地取得に係る借入金利息
・過度な節税スキーム
は制限される場合があります。
豊中市で不動産控除が重要な理由
住宅価格が安定して高い
豊中市は住宅需要が高く、
譲渡所得が発生しやすいため、
控除を使えるかどうかで税額差が大きい地域です。
住み替え・相続売却が多い
・実家売却
・住み替えによる売却
・空き家整理
これらが重なり、
控除・損益通算の検討が不可欠になります。
不動産控除を最大限活用するコツ
コツ① 売却前から税務を意識する
売却後に考えるのではなく、
売却前から控除要件を確認することが重要です。
コツ② 複数制度の併用可否を確認
・3,000万円控除
・軽減税率
・損益通算
併用できない組み合わせもあるため、
整理が必要です。
コツ③ 書類は「控除前提」で揃える
・住民票
・登記事項
・契約書
控除適用を前提に、
不足がないか確認します。
控除を使い忘れるとどうなる？
・税額が大きく増える
・後から修正申告が必要
・時効で戻らない可能性
控除は、
知らなかったでは済まされない制度です。
【専門家コメント】
「不動産控除や損益通算は、
“使えるかどうか”ではなく
“正しく使えているか”が重要です。
豊中市では、
3,000万円控除が使えたはずなのに
申告ミスで適用されていないケースを多く見てきました。
売却や賃貸の判断と同時に、
税務の確認を行うことが最大の節税につながります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 控除は自動で適用される？
→ されません。申告が必要です。
Q2. 赤字なら必ず損益通算できる？
→ 制限がある場合があります。
Q3. 3,000万円控除は何回使える？
→ 原則1回です。
Q4. 空き家特例は難しい？
→ 要件が厳しく注意が必要です。
Q5. 控除と軽減税率は併用できる？
→ 条件次第です。
Q6. 申告漏れは修正できる？
→ 可能ですが期限があります。
Q7. 共有名義でも控除は使える？
→ 持分ごとに判断されます。
Q8. 住民税も安くなる？
→ 控除内容により影響します。
Q9. 税理士は必須？
→ 強く推奨されます。
Q10. 相談のベストタイミングは？
→ 売却や賃貸を考え始めた時点です。
まとめ｜不動産控除は「知識＝お金」
豊中市で不動産に関する控除や損益通算を考える際、
重要なのは
・使える制度を把握する
・要件を正確に満たす
・申告で確実に反映する
この3点です。
不動産控除は、
正しく使えば数百万円単位の節税につながります。
一方で、
理解不足のまま進めると、
本来払う必要のない税金を支払うことにもなりかねません。
早めに整理し、
専門家と連携しながら進めることが、
最も確実で安全な方法です。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
