まず結論
不動産の売却と賃貸でどちらが利益を出しやすいかは、物件の状態や立地、住宅ローンの残債、今後の使い道によって変わります。
短期間でまとまった利益を得たい場合は、売却が向いているケースがあります。
一方で、長期的に安定した収入を得たい場合は、賃貸も選択肢になります。
ただし、賃貸は家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。
管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクなどを差し引いて考える必要があります。
「売却した方が得なのか」「賃貸に出して家賃収入を得た方がいいのか」と迷っていませんか。
不動産は金額が大きいため、判断を間違えると大きな損失につながる可能性があります。
この記事では、不動産の売却と賃貸の収益を比較し、どちらが利益を出しやすいのかをわかりやすく解説します。
売却と賃貸は収益の出方が違う
不動産の売却と賃貸は、どちらも利益を得る方法ですが、収益の出方が大きく違います。
売却は、不動産を手放してまとまった現金を得る方法です。
成約すれば一度に大きなお金が入りますが、その後の家賃収入はありません。
賃貸は、不動産を所有したまま毎月の家賃収入を得る方法です。
長期的に収入を得られる可能性がありますが、空室や修繕費のリスクがあります。
つまり、売却は「一度に現金化する方法」、賃貸は「長期的に収益を得る方法」と考えるとわかりやすいでしょう。
どちらが利益を出しやすいかを判断するには、目先の金額だけでなく、費用やリスクまで含めて比較することが大切です。
売却で得られる収益とは
売却価格から費用を差し引いた金額が利益になる
売却では、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。
売却価格から、売却にかかる費用や住宅ローンの残債を差し引いた金額が手元に残ります。
主な費用は次のとおりです。
仲介手数料
登記費用
印紙税
住宅ローンの残債
測量費
解体費
引っ越し費用
譲渡所得税
たとえば、3,000万円で売却できたとしても、住宅ローンや諸費用を差し引くと、手元に残る金額は変わります。
売却で利益を考えるときは、売却価格ではなく「最終的な手取り額」を確認しましょう。
短期間でまとまった資金を得られる
売却の大きなメリットは、短期間でまとまった資金を得られることです。
住み替え資金にする
住宅ローンを完済する
相続した家を現金化する
老後資金にあてる
別の投資や生活資金に使う
このように、売却代金を自由に使いやすい点が魅力です。
賃貸のように毎月少しずつ収入を得る方法ではないため、すぐに現金が必要な方には売却が向いています。
維持費や管理費の負担がなくなる
売却すると、不動産の所有者ではなくなるため、維持費や管理費の負担がなくなります。
固定資産税
火災保険料
修繕費
庭木や建物の管理費
空き家の防犯対策費
これらの費用がかからなくなるため、将来の支出を減らせます。
利益を考えるときは、売却代金だけでなく「今後かからなくなる費用」も含めて見ることが大切です。
賃貸で得られる収益とは
家賃収入から費用を差し引いた金額が利益になる
賃貸では、毎月の家賃収入が得られます。
ただし、家賃がそのまま利益になるわけではありません。
家賃収入から、次のような費用を差し引く必要があります。
管理手数料
固定資産税
火災保険料
修繕費
入居者募集費用
退去後の原状回復費用
空室期間の損失
住宅ローン返済
たとえば、毎月10万円の家賃収入があっても、管理費や修繕費、税金を差し引くと、実際に残る金額は少なくなることがあります。
賃貸の利益は、家賃収入ではなく「年間の実質収益」で考えましょう。
長期的に収入を得られる可能性がある
賃貸の魅力は、長期的に家賃収入を得られる可能性があることです。
入居者が安定していれば、毎月一定の収入が入ります。
また、不動産を所有し続けられるため、将来売却する選択肢も残せます。
ただし、築年数が古くなるほど修繕費が増える可能性があります。
長期的に利益を出すには、建物の状態や修繕計画も考える必要があります。
空室があると収益が大きく下がる
賃貸で注意したいのが、空室リスクです。
入居者が決まらない期間は、家賃収入が入りません。
それでも固定資産税や管理費、住宅ローン返済は続きます。
空室期間が長くなると、年間収益が大きく下がる可能性があります。
家賃収入だけを見るのではなく、空室期間も含めて収益を計算しましょう。
売却と賃貸の収益比較
短期的な収益は売却が有利になりやすい
短期間でまとまった現金を得たい場合は、売却が有利になりやすいです。
売却すれば、成約後に売却代金を受け取れます。
住宅ローンの完済や住み替え資金の確保にもつながります。
一方で、賃貸は毎月の家賃収入を積み上げていく方法です。
短期間では、売却で得られる手取り額に届かないケースが多いでしょう。
すぐに資金が必要な場合や、今後その家を使う予定がない場合は、売却を検討する価値があります。
長期的な収益は賃貸が有利になる場合もある
長期的に入居者が安定し、修繕費や空室リスクを抑えられる物件なら、賃貸の方が収益を出せる場合もあります。
たとえば、駅から近く、賃貸需要が高い物件は、長期的な家賃収入を見込める可能性があります。
高槻市では、JR高槻駅周辺や阪急高槻市駅周辺など、交通利便性の高いエリアは賃貸需要が期待できます。
ただし、長期的に見るほど建物の老朽化や設備交換の費用もかかります。
賃貸の収益は、家賃収入だけではなく、維持費や修繕費まで含めて判断しましょう。
管理の負担を考えると売却が有利な場合もある
収益だけを見ると賃貸が魅力的に感じる場合もあります。
しかし、賃貸には管理の負担があります。
入居者対応
設備の修理
家賃管理
契約更新
退去後の原状回復
空室時の募集活動
管理会社に任せることもできますが、管理手数料がかかります。
自分で対応する場合は、時間や手間がかかります。
利益だけでなく、管理の負担も含めて考えると、売却した方が合うケースもあります。
売却の収益シミュレーション
売却した場合の考え方
売却の収益は、次のように考えます。
売却価格
住宅ローン残債
仲介手数料
登記費用
税金
その他費用
これらを整理し、最終的に手元に残る金額を確認します。
たとえば、売却価格が3,000万円でも、住宅ローンが1,500万円残っていれば、単純に3,000万円が手元に残るわけではありません。
仲介手数料や登記費用、税金なども差し引く必要があります。
売却を検討するときは、査定価格だけでなく手取り額を確認しましょう。
売却が向いているケース
次のような方は、賃貸より売却が向いている可能性があります。
将来その家に住む予定がない
まとまった資金が必要
住宅ローンを完済したい
管理や修繕の負担を減らしたい
相続した不動産を整理したい
築年数が古く、今後の修繕費が不安
空き家のまま放置したくない
売却は、不動産を手放す代わりに、資金化と管理負担の軽減ができる方法です。
賃貸の収益シミュレーション
賃貸に出した場合の考え方
賃貸の収益は、次のように考えます。
年間家賃収入
管理手数料
固定資産税
火災保険料
修繕費
空室期間の損失
住宅ローン返済
退去後の原状回復費用
家賃収入が毎月入っても、これらの費用を差し引くと、実際の利益は少なくなることがあります。
また、空室期間があると収益は大きく下がります。
賃貸を選ぶ場合は、満室の状態だけでなく、空室が出た場合の収支も考えておきましょう。
賃貸が向いているケース
次のような方は、売却より賃貸が合う場合があります。
将来その家に戻る可能性がある
家を資産として残したい
駅近など賃貸需要が見込める
築年数が比較的新しい
修繕費をかけても収支が合う
管理会社に任せる費用を確保できる
長期的に家賃収入を得たい
賃貸は、長く所有することで収益を積み上げる方法です。
ただし、空室や修繕費のリスクを理解したうえで選ぶ必要があります。
利益を出しやすい物件の特徴
売却で利益を出しやすい物件
売却で利益を出しやすい物件には、次のような特徴があります。
駅から近い
周辺にスーパーや学校がある
土地の形が良い
築年数が浅い
日当たりが良い
駐車場がある
人気エリアにある
高槻市では、交通利便性の高いエリアや生活環境が整った地域は、購入希望者の需要が見込めます。
需要がある物件は、適正価格で売り出すことでスムーズな売却につながりやすいでしょう。
賃貸で利益を出しやすい物件
賃貸で利益を出しやすい物件には、次のような特徴があります。
駅から近い
通勤や通学に便利
周辺に生活施設がある
家賃設定が相場に合っている
設備が整っている
修繕費が大きくかからない
ファミリー層や単身者の需要がある
賃貸では、入居者が長く住みたいと思える環境が大切です。
家賃を高く設定しすぎると空室につながるため、相場に合った価格設定が必要です。
売却と賃貸で収益を比較するときの注意点
売却価格と家賃収入だけで比べない
売却と賃貸を比較するときに多い失敗は、売却価格と家賃収入だけで判断することです。
売却価格が安く感じると、「それなら貸した方がいい」と考えたくなるかもしれません。
しかし、賃貸には管理費、修繕費、空室リスクがあります。
また、売却では今後の固定資産税や管理費が不要になります。
どちらが得かを判断するには、費用とリスクを含めて比較することが大切です。
空室リスクを軽く見ない
賃貸で利益を出すには、入居者がいる状態を維持する必要があります。
空室が続くと、収益は大きく下がります。
特に、築年数が古い物件や駅から遠い物件は、入居者が決まるまで時間がかかる可能性があります。
賃貸に出す前に、周辺の需要や家賃相場を確認しましょう。
修繕費を見落とさない
賃貸では、設備の故障や建物の修繕が発生します。
給湯器、エアコン、水回り、屋根、外壁などは、年数が経つほど修繕費がかかりやすくなります。
修繕費を見込まずに収益を計算すると、思ったより利益が残らないことがあります。
税金も含めて考える
売却でも賃貸でも、税金の確認が必要です。
売却では、利益が出た場合に譲渡所得税がかかる可能性があります。
賃貸では、家賃収入があるため確定申告が必要になる場合があります。
税金を差し引いたあとに、どれくらい利益が残るかを確認しましょう。
高槻市で売却と賃貸の収益を比較するポイント
高槻市は、大阪と京都の中間に位置し、交通利便性の高いエリアです。
JR高槻駅や阪急高槻市駅周辺は、売却需要も賃貸需要も期待できる可能性があります。
一方で、駅から離れたエリアや築年数が古い物件では、売却価格や賃貸需要に差が出ることがあります。
高槻市で売却と賃貸の収益を比較するときは、次の点を確認しましょう。
売却した場合の査定価格
賃貸に出した場合の想定家賃
周辺の成約事例
周辺の賃貸需要
空室リスク
修繕費
住宅ローンの残債
将来の使い道
これらを整理すると、どちらが利益を出しやすいか判断しやすくなります。
売却と賃貸の収益比較でよくある失敗
家賃収入だけを見て賃貸を選ぶ
「毎月家賃が入るなら得」と考えて賃貸を選ぶ方もいます。
しかし、家賃収入から費用を差し引くと、思ったより利益が残らないケースがあります。
管理費、修繕費、税金、空室リスクまで含めて判断しましょう。
売却査定額だけで判断する
売却査定額が思ったより低いと、賃貸に出した方がいいと感じるかもしれません。
しかし、売却すれば管理の負担がなくなり、まとまった現金を得られます。
査定額だけでなく、手取り額と今後の支出削減も含めて考えましょう。
長期的な修繕費を考えていない
賃貸は長く所有するほど、修繕費が発生しやすくなります。
築年数が古くなると、設備交換や外壁、屋根のメンテナンスが必要になることもあります。
長期的な収益を考えるなら、将来の修繕費も含めて計算しましょう。
管理の負担を考えずに選ぶ
賃貸は収益だけでなく、管理の負担もあります。
入居者対応や修繕手配を自分で行うのが難しい場合は、管理会社への依頼が必要です。
その場合、管理手数料もかかります。
収益だけでなく、手間や時間も含めて比較しましょう。
よくある質問（FAQ）10選
Q1. 売却と賃貸はどちらが利益を出しやすいですか？
短期間でまとまった資金を得たい場合は売却、長期的に家賃収入を得たい場合は賃貸が向いています。物件の状態や立地によって判断しましょう。
Q2. 家賃収入があれば賃貸の方が得ですか？
必ずしも得とは限りません。管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクを差し引いた実質収益で判断する必要があります。
Q3. 売却価格が低いなら賃貸にした方がいいですか？
売却価格だけで判断するのは危険です。賃貸にした場合の収支や管理の負担、将来の修繕費も比較しましょう。
Q4. 賃貸は何年くらいで売却より得になりますか？
物件価格、家賃、修繕費、空室期間によって変わります。年間収支を出し、売却した場合の手取り額と比較しましょう。
Q5. 住宅ローンが残っていても賃貸に出せますか？
住宅ローンの契約内容によっては、金融機関への確認が必要です。自己判断で賃貸に出すのは避けましょう。
Q6. 売却した場合の手取り額はどう計算しますか？
売却価格から住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用、税金などを差し引いて計算します。
Q7. 賃貸の収益はどう計算しますか？
年間家賃収入から管理費、固定資産税、修繕費、空室リスク、住宅ローン返済などを差し引いて計算します。
Q8. 築古物件は売却と賃貸のどちらが向いていますか？
築古物件は修繕費がかかりやすいため、賃貸前に費用の確認が必要です。修繕費が高い場合は売却が向いているケースもあります。
Q9. 駅から遠い物件でも賃貸で利益は出せますか？
可能性はありますが、空室リスクが高くなる場合があります。家賃相場や周辺需要を確認して判断しましょう。
Q10. 迷ったときはどうすればいいですか？
売却査定と賃貸査定の両方を確認しましょう。手取り額、年間収支、管理の負担、将来の使い道を比較すると判断しやすくなります。
専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表 日下部 裕明
売却と賃貸の収益を比較するときは、売却価格や家賃収入だけで判断しないことが大切です。
売却では、費用や税金を差し引いた手取り額を確認する必要があります。
賃貸では、管理費、修繕費、空室リスクを含めた実質収益を見ることが重要です。
高槻市はエリアによって売却需要や賃貸需要が異なるため、地域相場を踏まえて比較しましょう。
迷ったときは、売却と賃貸の両方をシミュレーションし、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
まとめ｜利益を出しやすい方法は物件と目的によって変わる
不動産の売却と賃貸は、どちらが利益を出しやすいか一概にはいえません。
短期間でまとまった資金を得たい場合は、売却が向いています。
一方で、賃貸需要があり、修繕費や空室リスクを抑えられる物件なら、長期的に家賃収入を得られる可能性があります。
ただし、賃貸は家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。
管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクなどを差し引いた実質収益で考える必要があります。
売却と賃貸で迷ったときは、売却した場合の手取り額と、賃貸に出した場合の年間収支を比較しましょう。
目先の金額だけで判断せず、将来の使い道や管理の負担まで含めて考えることが大切です。
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