結論｜「税金は“売る前”に決まる。特例を使えば手残りは大きく変わる」
箕面市で不動産を売却した際の税金は、売却後に考えると手遅れになるケースが少なくありません。
譲渡所得の仕組みと3,000万円特別控除などの特例を事前に理解しておけば、合法的に税負担を大きく減らせます。
重要なのは、売却前に使える特例を整理し、適用可否を確認することです。
はじめに
「売ったら税金はいくらかかる？」と不安な方へ
・税金でどれくらい引かれるのか分からない
・3,000万円控除って誰でも使える？
・節税のために今からできることは？
箕面市での不動産売却は価格だけでなく、税金の理解が満足度を左右します。
まずは全体像から整理しましょう。
不動産売却でかかる税金の基本
税金がかかるのは「利益（譲渡所得）」
不動産を売っても、必ず税金がかかるわけではありません。
課税対象は、次の計算で出る「譲渡所得」です。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
・取得費：購入価格、購入時諸費用
・譲渡費用：仲介手数料、測量費など
譲渡所得税の税率（所有期間で変わる）
長期譲渡と短期譲渡
税率は所有期間で大きく変わります。
・5年超：長期譲渡（約20％）
・5年以下：短期譲渡（約39％）
※「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかが基準です。
1日違いで税率が倍近く変わることもあるため要注意です。
3,000万円特別控除とは
マイホーム売却の最重要特例
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
控除の効果
・譲渡所得が3,000万円以下 → 税金0円
・3,000万円超 → 超えた部分のみ課税
箕面市の戸建て・マンション売却では、
この特例で税金がかからないケースが非常に多いのが実情です。
3,000万円特例の主な適用条件
使える人・使えない人の違い
主な条件は以下の通りです。
・実際に住んでいたマイホームである
・住まなくなってから3年以内の売却
・親子・夫婦などへの売却ではない
・過去に同特例を使っていない（一定期間）
「相続した実家」でも条件次第で使えるケースがあります。
3,000万円特例と併用・注意点
住宅ローン控除との関係
・同時併用は不可
・売却のタイミングで選択が必要
買い替え特例との違い
・3,000万円控除：税金を減らす
・買い替え特例：課税を将来へ繰り延べ
目的に応じた選択が重要です。
箕面市で実践できる節税対策
売却前にできる3つの対策
対策① 取得費を正確に把握する
・購入時の契約書
・リフォーム費用
を整理すると、課税所得が減る可能性があります。
対策② 売却時期を調整する
・5年超になるまで待つ
・特例期限内に売却する
タイミング調整だけで税額が大きく変わることがあります。
対策③ 特例の併用可否を事前確認
売却後では選べません。
売却前に税務面を確認することが必須です。
箕面市の不動産売却税金でよくある失敗
「税金は後で考える」
→ 特例期限を逃す原因になります。
取得費が分からない
→ 概算取得費（5％）になり、税金が増える場合があります。
誤った自己判断
→ 本来使える特例を使えないケースがあります。
専門家コメント
税金対策は「売却前」が勝負
「不動産売却の税金は、
売る前の準備で結果がほぼ決まります。
特例を正しく使えば、想像以上に手残りは変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「不動産売却の税金と特例を解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 必ず確定申告は必要ですか？
特例を使う場合は必要です。
Q2. 売却損でも申告は必要？
不要な場合が多いですが、損益通算で有利になることがあります。
Q3. 相続した家でも3,000万円控除は使えますか？
条件次第で可能です。
Q4. 税金はいくらくらいかかりますか？
利益と特例適用で大きく変わります。
Q5. 節税目的で価格を下げてもいい？
基本的にはおすすめしません。
Q6. いつ税金を払いますか？
売却翌年の確定申告後です。
Q7. 税理士に相談すべき？
判断が難しい場合はおすすめです。
Q8. 共有名義でも特例は使えますか？
条件を満たせば持分ごとに使えます。
Q9. 住まなくなってから何年まで使えますか？
原則3年以内です。
Q10. まず何をすればいいですか？
「自分が特例対象か確認すること」です。
まとめ｜箕面市の不動産売却税金は「事前対策」で差がつく
箕面市で不動産を売却するなら、
・譲渡所得の仕組みを理解
・3,000万円特別控除の確認
・売却前のタイミング調整
この3点が節税の基本です。
税金を知ってから売る人ほど、後悔のない売却を実現しています。
箕面市で不動産売却の税金が不安な方へ
税金・特例・手残り額まで含めて、
丁寧に整理・説明する 株式会社みのパラ にご相談ください。
しつこい営業は一切ありません。
電話：072-734-6407
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会社概要
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代表者名：田中 聡
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
