結論｜「税率は所有期間で決まる。1日の差で税金が倍近く変わることもある」
箕面市で不動産を売却したときの税金は、売却価格ではなく“所有期間”で税率が決まります。
長期譲渡か短期譲渡かで税率は約2倍違い、売るタイミングを間違えると数百万円の差が出ることもあります。
重要なのは、自分がどちらの税率に該当するかを売却前に把握することです。
はじめに
「税率って何？いくら引かれるの？」と不安な方へ
・長期・短期の違いが分からない
・税率が何％なのか曖昧
・計算方法が難しそう
箕面市の不動産売却では、税率の理解不足が“後悔の原因”になるケースが非常に多く見られます。
まずは、税率の基本構造から整理しましょう。
不動産売却にかかる税金の正体
課税対象は「売却益（譲渡所得）」
不動産を売った金額すべてに税金がかかるわけではありません。
税金がかかるのは、次の計算で出る譲渡所得です。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
・取得費：購入代金、購入時諸費用、リフォーム費用など
・譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など
税率が変わる「長期譲渡」と「短期譲渡」
判定基準は「所有期間」
税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が何年かで決まります。
長期譲渡所得
・所有期間：5年超
・税率：約20％
（所得税15％＋住民税5％）
短期譲渡所得
・所有期間：5年以下
・税率：約39％
（所得税30％＋住民税9％）
同じ利益でも、税額がほぼ2倍違うのが最大のポイントです。
箕面市で特に注意すべき所有期間の考え方
「購入日」ではなく「1月1日」が基準
例：
2019年6月に購入 → 2024年6月で5年経過
しかし、
2024年中に売却すると「短期」扱い
2025年1月以降に売却すると「長期」扱い
数か月待つだけで税率が半分近くになるケースがあります。
税率を踏まえた計算例
計算例①｜長期譲渡の場合
・売却価格：4,000万円
・取得費＋譲渡費用：2,800万円
・譲渡所得：1,200万円
税額
1,200万円 × 約20％ ＝ 約240万円
計算例②｜短期譲渡の場合
条件は同じでも、税率が違います。
税額
1,200万円 × 約39％ ＝ 約468万円
👉 税額差：約228万円
3,000万円特別控除との関係
税率より前に「控除」がある
マイホーム売却の場合、
譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
上記の計算例で、
・譲渡所得1,200万円
→ 控除適用で 課税所得0円
→ 税金も0円
税率を気にする前に、
控除が使えるかの確認が最優先です。
箕面市の不動産売却でよくある税率の失敗
5年を待たずに売ってしまう
→ 本来払わなくていい税金を払う結果になります。
税率だけ見て控除を確認しない
→ 実は税金0円だったケースも少なくありません。
自己判断で売却時期を決める
→ 数百万円の差が出る原因になります。
税率を味方につける売却タイミング戦略
売却前に確認すべき3点
・所有期間（1月1日基準）
・3,000万円特別控除の可否
・売却時期をずらせるか
これだけで、手残り額は大きく変わります。
専門家コメント
税率は「知っているかどうか」で結果が変わる
「不動産売却の税率は、
知識がある人ほど有利になります。
売却前に確認するだけで、
数百万円の差が出ることも珍しくありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「不動産売却税率と計算方法を解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 税率は必ず20％か39％ですか？
原則この2区分です。
Q2. 売却損でも税金はかかりますか？
かかりません。
Q3. 相続した不動産の所有期間は？
被相続人の取得日を引き継ぎます。
Q4. 共有名義でも税率は同じ？
各持分ごとに判定します。
Q5. 5年ちょうどはどちら？
「5年超」でなければ短期です。
Q6. 税率は将来変わりますか？
制度改正の可能性はあります。
Q7. 税金はいつ払いますか？
売却翌年の確定申告後です。
Q8. 会社に売っても税率は同じ？
個人売却なら同じです。
Q9. 税率を下げる方法は？
控除・売却時期調整が有効です。
Q10. まず何を確認すべき？
「自分が長期か短期か」です。
まとめ｜箕面市の不動産売却税率は「所有期間」で決まる
箕面市で不動産を売却するなら、
・長期か短期かの判定
・税率の違い
・控除の有無
この3点を売却前に確認することが不可欠です。
税率を理解してから売った人ほど、後悔のない売却を実現しています。
箕面市で不動産売却の税率が不安な方へ
「自分はいくら税金がかかるのか？」
「売る時期は今でいいのか？」
こうした疑問を、しつこい営業なしで整理する
株式会社みのパラ にご相談ください。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
【箕面市 不動産売却税金計算】自分でできる？簡単シミュレーション付きの記事を同じ形式で書いて
【箕面市 不動産売却税金計算】自分でできる？簡単シミュレーション付き
結論｜「税金計算は自分でもできる。3ステップで“手残り額”が見える」
箕面市で不動産を売却したときの税金は、仕組みさえ分かれば自分で概算計算が可能です。
難しく見える譲渡所得税も、
① 売却益を出す
② 税率を確認する
③ 控除を引く
この流れを押さえれば、売却前に手残り額の目安を把握できます。
はじめに
「税金計算って専門家じゃないと無理？」と思っている方へ
・税金の話が難しそう
・自分で計算できるか不安
・だいたいでいいから知りたい
箕面市で不動産売却を検討している方の多くが、
「いくら税金が引かれるのか分からない」状態で動き出してしまうのが現実です。
まずは“簡単な計算方法”を知りましょう。
不動産売却の税金計算｜全体像
税金はこの式で決まる
不動産売却の税金計算は、次の流れです。
- 譲渡所得を計算
- 税率（長期・短期）を確認
- 控除・特例を差し引く
この3ステップで完結します。
ステップ① 譲渡所得を計算する
課税対象は「売却価格」ではない
税金がかかるのは、**売却益（譲渡所得）**です。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費に含まれるもの
・購入代金
・購入時の仲介手数料
・リフォーム費用（資本的支出）
譲渡費用に含まれるもの
・売却時の仲介手数料
・測量費
・解体費
ステップ② 税率を確認する
税率は「所有期間」で決まる
税率は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかが基準です。
・5年超：長期譲渡 → 約20％
・5年以下：短期譲渡 → 約39％
※この違いだけで、税額が倍近く変わることもあります。
ステップ③ 控除・特例を引く
3,000万円特別控除が最大のポイント
マイホーム売却の場合、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
・譲渡所得が3,000万円以下 → 税金0円
・超えた分のみ課税
箕面市の不動産売却では、
この控除で税金がかからないケースが非常に多いのが特徴です。
【簡単シミュレーション】自分で税金を計算してみよう
ケース例｜箕面市の戸建てを売却
・売却価格：4,200万円
・購入価格＋諸費用：2,800万円
・売却時費用：200万円
① 譲渡所得
4,200万円 −（2,800万円＋200万円）＝ 1,200万円
② 税率
所有期間10年 → 長期譲渡（約20％）
③ 控除
3,000万円特別控除適用
→ 課税所得：0円
→ 税金：0円
別ケース｜控除が使えない場合
・譲渡所得：1,200万円
・短期譲渡（約39％）
1,200万円 × 39％ ＝ 約468万円
👉 売却タイミングと控除の有無で、税額が数百万円変わることが分かります。
箕面市の不動産売却税金計算でよくある注意点
取得費が分からない
→ 概算取得費（売却価格の5％）となり、税金が増える可能性あり。
税率を勘違いしている
→ 5年超の判定は「1月1日基準」です。
控除を後から知る
→ 売却後では使えない特例もあります。
「自分で計算できる範囲」と「専門家が必要な範囲」
自分でできること
・概算シミュレーション
・売却前の判断材料整理
専門家に任せた方がいいこと
・特例の適用判断
・相続・共有名義
・取得費が不明なケース
専門家コメント
税金計算は「目安を知るだけ」でも価値がある
「正確な税額は最終的に確定申告で決まりますが、
売却前に“だいたいの手残り”を知っているかどうかで、
判断の質は大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「不動産売却税金シミュレーション解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 本当に自分で計算できますか？
概算であれば可能です。
Q2. 正確な税額はいつ分かりますか？
確定申告時です。
Q3. 売却損でも計算は必要？
税金はかかりませんが、確認は重要です。
Q4. 相続物件でも同じ計算？
基本は同じですが、取得費の扱いが変わります。
Q5. 共有名義はどう計算する？
持分ごとに計算します。
Q6. 税金はいつ払う？
売却翌年の確定申告後です。
Q7. 計算結果をもとに相談していい？
もちろん可能です。
Q8. 控除は自動で適用される？
確定申告が必要です。
Q9. 税率は今後変わる？
制度改正の可能性はあります。
Q10. 最初に確認すべき数字は？
「譲渡所得」と「所有期間」です。
まとめ｜箕面市の不動産売却税金計算は「事前シミュレーション」が鍵
箕面市で不動産を売却するなら、
・譲渡所得を計算
・税率を確認
・控除をチェック
この3ステップで、自分でも税金の目安は把握できます。
事前に数字を知っている人ほど、納得感のある売却を実現しています。
箕面市で不動産売却の税金が不安な方へ
「この計算で合っている？」
「実際の手残りはいくら？」
そんな確認だけでも、
しつこい営業なしで丁寧に対応する
株式会社みのパラ にご相談ください。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
