高槻市で相続不動産の譲渡所得とは？売却時の税金を解説

2026年5月28日

【まず結論】
・相続した不動産を売却した際の利益（譲渡所得）には「譲渡所得税」がかかる
・所有期間5年超の「長期譲渡所得」は税率が低くなり、各種特例を活用すると大幅な節税が可能
・相続空き家の3,000万円特別控除など期限のある特例があるため、早めに売却計画を立てることが重要

相続した不動産を売却する際、忘れてはならないのが「譲渡所得税」です。売却額がそのまま手元に残るわけではなく、売却益に対して税金が発生します。しかし、制度をうまく活用すれば税負担を大きく減らせる場合があります。

この記事では、高槻市で相続不動産を売却する際にかかる譲渡所得の仕組み・計算方法・節税に役立つ特例を詳しく解説します。売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

譲渡所得とは何か

譲渡所得とは、不動産を売却したときの「売却益」のことです。売却価格そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた「もうけ」の部分が課税対象となります。

👉 譲渡所得の計算式：売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費：不動産を取得したときの購入価格（相続の場合は被相続人が購入した価格を引き継ぐ）
譲渡費用：売却に要した費用（仲介手数料・測量費・印紙代など）

相続不動産の「取得費」の考え方

被相続人の取得費を引き継ぐ

相続で取得した不動産の「取得費」は、被相続人（亡くなった方）が購入したときの価格を引き継ぐことができます。つまり、数十年前に購入した低い価格が取得費になる場合があり、その分だけ譲渡所得が大きくなりやすい点に注意が必要です。

取得費が不明な場合の「概算取得費」

被相続人がいつ・いくらで不動産を取得したかわからない場合は「概算取得費」として、売却価格の5%を取得費として計算することが認められています。

👉 ポイント：売却価格の5%は非常に低い取得費となるため、譲渡所得が大きく計上され税負担が重くなる場合があります。購入時の資料（売買契約書・領収書など）を探しておきましょう。

所有期間による税率の違い

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での「所有期間」によって異なります。

短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63%＋住民税9%＝合計39.63%（復興特別所得税含む）
長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315%＋住民税5%＝合計20.315%（復興特別所得税含む）

相続した不動産の所有期間は「被相続人が取得した日」から通算されます。そのため、被相続人が長期間所有していた不動産であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率が適用される場合があります。

節税に使える特例①：相続空き家の3,000万円特別控除

特例の概要

一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を活用することで、大幅な税負担軽減が期待できます。

主な適用要件

1981年5月31日以前に建築された一戸建て（旧耐震基準）であること
相続前に被相続人が一人で居住していた家であること
相続後に被相続人以外の誰も居住しておらず、事業・貸付にも使われていないこと
売却期限：相続発生年の翌年から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

👉 ポイント：売却期限があるため、「いつか売ろう」と後回しにしていると特例が使えなくなる場合があります。早めに売却計画を立てることが重要です。

節税に使える特例②：取得費加算の特例

相続税を支払った相続人が、相続した財産（不動産含む）を一定期間内（相続発生の翌日から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

この「取得費加算の特例」を活用することで、取得費が増加し、課税される譲渡所得を減らすことができます。相続税を支払った方が不動産を売却する際には必ず確認しましょう。

高槻市で相続不動産を売却する際の流れ

① 相続登記（名義変更）を完了させる
② 不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握する
③ 特例の適用可否を税理士に確認する
④ 売却活動（仲介または買取）を開始する
⑤ 売却後、翌年の確定申告で譲渡所得を申告する

よくある質問（FAQ）10選

Q1. 相続した不動産を売却すると必ず税金がかかりますか？
→売却益（譲渡所得）が発生した場合のみ課税され、取得費と譲渡費用の合計が売却価格を上回る場合は課税されません。

Q2. 取得費がわからない場合はどうなりますか？
→概算取得費として「売却価格の5%」を使うことができますが、取得費が低くなるほど譲渡所得が大きくなり税負担が増える場合があります。

Q3. 相続した不動産の所有期間はいつから数えますか？
→被相続人が取得した日から通算されるため、相続直後に売却しても被相続人の所有期間が5年超であれば長期譲渡所得の税率が適用される場合があります。

Q4. 相続空き家の3,000万円特別控除はどんな家でも使えますか？
→1981年5月31日以前に建築された一戸建てで、相続後に誰も居住・事業利用していないことなど複数の要件を満たす必要があります。

Q5. 売却の期限はありますか？
→相続空き家の3,000万円特別控除には売却期限（相続年の翌年から3年を経過する年の年末まで）があるため、早めに売却計画を立てることをおすすめします。

Q6. 取得費加算の特例はどんな場合に使えますか？
→相続税を支払い、相続発生の翌日から3年10ヶ月以内に相続財産を売却した場合に適用できる可能性があります。

Q7. 譲渡所得税はいつ払いますか？
→売却した翌年の確定申告で申告・納付します。申告を怠ると加算税が課される場合があります。

Q8. 複数の相続人で共有している不動産を売却した場合、各自が申告しますか？
→それぞれの持分に応じた譲渡所得を各相続人が確定申告する必要があります。

Q9. 相続した不動産を売却する前に相続登記は必要ですか？
→売却には相続登記（名義変更）が完了していることが前提となるため、まず相続登記を行う必要があります。

Q10. 高槻市で相続不動産を売却する際の相談先はどこですか？
→売却価格・査定・売却活動はサンエイジへ、税金・確定申告については税理士へそれぞれご相談いただくことをおすすめします。

専門家コメント｜株式会社サンエイジ代表日下部裕明

相続不動産を売却する際、「いくらで売れるか」と同じくらい「税金がいくらかかるか」を理解することが大切です。特に相続空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たせば非常に大きな節税効果があります。ところが期限があるため、「まだ急がなくていい」と思っているうちに適用できなくなるケースをこれまで何度も目にしてきました。

高槻市内では旧耐震基準の一戸建てが多く残っており、この特例の対象になる物件は少なくありません。売却を検討している方は、まず物件が特例の要件を満たすかどうかを税理士に確認した上で、売却のタイミングを計画的に決めることをおすすめします。

不動産会社としては「高く・早く売る」ためのノウハウを提供できますが、税金面での最適解は税理士との連携で初めて実現できます。サンエイジでは信頼できる税理士をご紹介することも可能ですので、売却相談と税務相談をワンストップで進めたい方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

まとめ｜高槻市の相続不動産売却は譲渡所得の仕組みを理解してから進めよう

相続した不動産を売却する際は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算した譲渡所得に対して税金が発生します。所有期間5年超であれば20.315%の長期税率が適用され、相続空き家特例や取得費加算の特例を活用することで大幅な節税が可能です。ただし、特例には期限や要件があるため、早めに税理士への確認が必要です。

高槻市で相続不動産の売却をお考えの方は、地元の不動産市場を熟知したサンエイジにぜひご相談ください。売却価格の査定から売却活動、税理士のご紹介まで、トータルでサポートします。「特例が使えるうちに早く動きたい」「できるだけ高く売りたい」どちらのご要望にも、丁寧に対応いたします。