結論｜空き家特例は「条件確認の早さ」で数百万円の差が出る
豊中市で相続した空き家を売却する場合、結論として**3000万円特別控除（空き家特例）を使えるかどうかで、税額が大きく変わります。**ただし、この特例は誰でも自動的に使える制度ではありません。適用条件を満たしているかを売却前に確認することが、最大の節税ポイントです。
はじめに
「相続した実家を売ったら税金はいくら？」「3000万円控除って誰でも使える？」──空き家売却では、税金を知らずに進めると大きな損になることがあります。特に豊中市は住宅地が多く、相続空き家の売却相談が非常に多いエリアです。本記事では、空き家特例（3000万円控除）の仕組み・条件・注意点を分かりやすく解説します。
空き家特例（3000万円控除）とは？
譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度
空き家特例とは、相続した被相続人の居住用住宅（空き家）を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける制度です。
・売却益が3000万円以内 → 税金ゼロ
・3000万円超 → 超過分のみ課税
相続空き家の売却において最重要の特例です。
適用される主な条件
条件① 相続で取得した空き家であること
・被相続人が一人で居住していた
・相続開始直前まで居住
賃貸中・二世帯住宅は原則対象外です。
条件② 建物の要件
・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築
・区分所有建物（マンション）は対象外
戸建てが前提条件になります。
条件③ 売却までの利用状況
・相続後、居住や賃貸に使っていない
・事業用として使用していない
空き家のまま維持されていることが必要です。
条件④ 売却期限
・相続開始から一定期間内に売却
期限を過ぎると適用不可になるため要注意です。
解体して売る場合の扱い
建物を解体しても特例は使える？
一定条件を満たせば、解体後の更地売却でも適用可能です。
・解体後も敷地は居住用住宅の敷地
・期限内売却
解体のタイミングが重要になります。
よくある勘違い・注意点
「空き家なら誰でも使える」は誤解
相続・建物年数・用途制限など、条件は非常に限定的です。
売却後に気づいても遅い
確定申告時に条件未達が判明すると、控除は使えません。
書類不備で否認されるケース
・被相続人居住証明
・耐震基準関係書類
事前準備が必須です。
豊中市で特に注意したいポイント
二世帯・同居履歴
過去に同居していた場合、対象外になる可能性があります。
相続人が複数いる場合
共有名義でも適用可能ですが、要件整理が必要です。
解体を先に決めない
特例可否を確認せず解体すると、適用外になるリスクがあります。
【専門家コメント】
「空き家特例は、使えるかどうかで税額が数百万円単位で変わる制度です。豊中市では相続空き家が多く、解体や売却を急いで特例を逃すケースも見受けられます。売却前に必ず、不動産と税務の両面で条件確認を行うことが重要です。」
― 不動産・相続アドバイザー
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却益が少なくても申告は必要？
→ 控除を使う場合、確定申告は必須です。
Q2. 共有名義でも使える？
→ 条件を満たせば可能です。
Q3. 途中で一時的に住んだら？
→ 原則対象外になります。
Q4. 賃貸に出したら？
→ 対象外です。
Q5. 解体費用は控除できる？
→ 譲渡費用として扱える場合があります。
Q6. 耐震改修は必須？
→ ケースにより必要です。
Q7. マンションは対象？
→ 対象外です。
Q8. 期限を過ぎたら？
→ 適用不可です。
Q9. 税務署に相談すべき？
→ 事前相談がおすすめです。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 特例対象かの事前判定です。
まとめ｜空き家特例は「売る前の確認」がすべて
・相続空き家か
・建物条件を満たすか
・期限内売却か
この3点を確認するだけで、大きな節税につながります。
豊中市で空き家売却・相続を検討中の方へ
「特例が使えるか分からない」「解体すべきか迷っている」──そんな方は、売却と税務を同時に確認できる不動産会社に相談することが、最も安全な進め方です。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
