結論｜贈与税は「枠の使い方」と「順番」で結果が大きく変わる
箕面市で不動産を贈与する場合、贈与税は非常に高額になりやすい一方、非課税枠や特例を正しく使えば負担を大きく抑えられる可能性があります。重要なのは、名義変更をする前に設計すること。思いつきで進めると、取り返しのつかない税負担につながります。
はじめに
「家族間だから税金は少ないはず」
「現金の贈与と同じ感覚でいい？」
不動産贈与では、こうした思い込みが最も危険です。箕面市は地価水準が比較的高く、評価額ベースで課税される贈与税の影響が大きいエリア。本記事では、課税額の考え方、非課税枠、実務で使われる活用法を整理します。
不動産贈与税の基本
課税のタイミング
・所有権移転登記をした時点
・対価（お金）の授受がなければ贈与
課税対象額
・固定資産税評価額
・相続税評価額（路線価・倍率方式）
→ 時価ではないが高額になりやすい
贈与税の計算方法（暦年課税）
基礎控除
・年間110万円まで非課税
税率（一般贈与のイメージ）
・評価額が高くなるほど累進課税
・不動産1件で数百万円〜数千万円の贈与税になることも
※直系尊属からの贈与（特例税率）が適用される場合あり
非課税・軽減に使える主な制度
① 基礎控除（110万円）
・毎年使える
・不動産では単独利用は効果が限定的
② 夫婦間贈与の配偶者控除
・婚姻期間20年以上
・居住用不動産
→ 最大2,000万円まで非課税（一生に一度）
③ 相続時精算課税制度
・60歳以上の親→18歳以上の子
・2,500万円まで非課税
・超過分は一律20％
※将来の相続税に合算。使いどころが重要
④ 住宅取得等資金の非課税（条件あり）
・不動産そのものではなく取得資金
・用途限定・期限あり
活用法①｜分割贈与は原則NG
・「毎年少しずつ名義を移す」は実務上困難
・不動産は分筆・持分移転が必要
→ 登記・評価・将来売却が複雑化
活用法②｜贈与より「売買」が有利なケース
・低額売買＋資金援助
・親子間売買（時価・ローン条件に注意）
→ 贈与税を避け、譲渡所得税との比較で有利になることも
活用法③｜相続まで待つ選択
・贈与税より相続税の方が有利なケース
・取得費引き継ぎや特例が使える
→ 急がないことが最大の節税になる場合も
贈与税以外にかかる費用
・登録免許税
・不動産取得税
・司法書士報酬
→ 非課税でも実費は発生
箕面市で多い失敗例
・名義だけ変えて高額課税
・相続時精算課税を安易に選択
・将来売却時の税負担が増大
→ 税金は“今”だけでなく“将来”も見る
専門家コメント
「不動産贈与税は“制度を知っているかどうか”で天と地の差が出ます。
箕面市では、贈与前に設計した方ほど、長期的に見て得をしています。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 親子間でも贈与税はかかる？
→ 原則かかります。
Q2. 110万円控除で不動産は贈与できる？
→ 実務上は困難です。
Q3. 配偶者控除は誰でも使える？
→ 婚姻20年以上など条件があります。
Q4. 相続時精算課税は得？
→ 人によります。慎重な検討が必要です。
Q5. 贈与税はいくらから高い？
→ 評価額が数千万円なら高額になりがちです。
Q6. 贈与後に売却すると？
→ 取得費・税率に影響します。
Q7. 取り消しはできる？
→ 原則できません。
Q8. 不動産取得税は非課税？
→ 原則課税されます。
Q9. 税理士は必要？
→ 金額が大きい場合は強く推奨。
Q10. いつ相談すべき？
→ 名義変更を考えた時点です。
まとめ｜不動産贈与税は「使える枠」を組み合わせる
箕面市で不動産贈与を検討するなら、
課税額の把握 → 非課税枠の選択 → 将来設計
この順で進めることで、税負担とトラブルを大きく減らせます。
🏠 不動産贈与税でお悩みの方へ
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そんな疑問は、税務・登記・将来売却まで見据える株式会社みのパラにご相談ください。
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
