結論｜不動産の確定申告ミスは「思い込み」と「確認不足」で起こる
箕面市で不動産を売却・賃貸・相続した際の確定申告では、悪意がなくても税務署から指摘されるケースが非常に多いのが実情です。特に多い原因は、「申告不要だと思っていた」「経費になると思い込んでいた」「控除を使えると勘違いしていた」という3点です。事前に“指摘されやすいミス”を知っておくだけで、税務調査や追徴課税のリスクは大きく減らせます。
はじめに｜「うっかりミス」が一番危ない
「税理士に頼むほどでもないと思った」
「ネットで調べて自分で申告した」
箕面市でも、不動産売却や賃貸収入が発生した方から、確定申告後に税務署から連絡が来たという相談は少なくありません。不動産の確定申告は、会社員の年末調整とは違い、自己判断が命取りになる分野です。ここでは、実際に指摘されやすい代表的なミスを具体的に解説します。
税務署から指摘されやすい不動産確定申告ミス
① 「売却したのに申告していない」ミス
最も多いのがこのケースです。
「利益が出ていないから申告不要」
「住んでいた家だから関係ない」
と思い込み、譲渡所得の申告自体をしていないケースです。実際には、利益が出ていなくても申告義務がある場合があります。
② 3,000万円特別控除の適用ミス
マイホーム売却で使える3,000万円特別控除ですが、以下のような勘違いが多発します。
住まなくなってから長期間経っている
親名義の家を売却している
以前にも同じ控除を使っている
要件を満たしていないのに控除を適用すると、後から否認され追徴課税になる可能性があります。
③ 取得費を「なんとなく」で計算している
購入時の契約書が見当たらず、
「だいたいこのくらいだろう」
と自己判断で取得費を計上すると、高確率で指摘されます。取得費が不明な場合は**概算取得費（売却価格の5％）**を使う必要がありますが、ここを誤るケースが非常に多いです。
④ 経費にできないものを計上している
不動産売却時の経費として、
引っ越し費用
家具・家電の処分費
自分の人件費
などを含めてしまうケースがあります。税務署は経費の内容を非常によく見ています。
⑤ 相続不動産の取得費を引き継いでいない
相続した不動産を売却する場合、取得費は「相続時の評価額」ではなく、被相続人が購入したときの取得費を引き継ぎます。このルールを知らずに申告すると、ほぼ確実に修正を求められます。
⑥ 所有期間のカウントミス
不動産の税率は、
5年以下：短期譲渡
5年超：長期譲渡
で大きく変わります。
「契約日」ではなく「取得日・譲渡日」基準で判断されるため、1日違いで税額が大きく変わることもあります。
⑦ 住民税まで考慮していない
確定申告は所得税だけでなく、翌年度の住民税にも連動します。「所得税は思ったより少なかったのに、住民税が急に上がった」というケースは、申告内容に原因があることが多いです。
⑧ 賃貸収入の申告漏れ
「少額だから大丈夫」
「身内からの家賃だから」
と申告していない賃貸収入も、税務署は把握しています。不動産の登記情報と銀行口座の動きは、意外と見られています。
⑨ 減価償却の計算ミス
賃貸不動産の場合、建物部分のみを減価償却しますが、
土地まで含めている
耐用年数を誤っている
中古物件の計算を間違えている
といったミスは、指摘されやすい典型例です。
⑩ 「申告期限」を過ぎている
期限後申告は、それだけで加算税・延滞税の対象になります。「忙しくて後回し」は最も避けたいミスです。
【専門家コメント】
「不動産の確定申告は、“知らなかった”では済まされない分野です。
特に売却や相続が絡むと、税務署は必ず内容をチェックします。
不安がある場合は、申告前に一度専門家へ確認することが、結果的に一番の節税になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「確定申告ミス事例の解説＋正しい申告の考え方」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 利益が出ていなくても申告は必要？
→ 条件によっては必要です。自己判断は危険です。
Q2. 税務署から連絡が来るのはいつ頃？
→ 申告後、数か月〜1年以内が多いです。
Q3. 修正申告は自分でできる？
→ 可能ですが、内容次第では専門家相談をおすすめします。
Q4. 税務調査は突然来る？
→ 多くは事前連絡がありますが、油断は禁物です。
Q5. 確定申告を忘れたらどうなる？
→ 期限後申告となり、ペナルティが発生します。
Q6. 相続不動産の売却は特に注意？
→ はい。取得費・特例の判断ミスが非常に多いです。
Q7. 会社員でも不動産売却は申告必要？
→ 必要です。年末調整では処理されません。
Q8. 税理士に必ず依頼すべき？
→ 高額取引や相続絡みの場合は強く推奨されます。
Q9. 申告内容は何年さかのぼって見られる？
→ 原則5年、悪質な場合は7年です。
Q10. 事前相談はできる？
→ 可能です。不動産会社や税理士に早めに相談しましょう。
まとめ｜確定申告ミスは「事前チェック」で防げる
箕面市の不動産確定申告で失敗しないためには、
思い込みで判断しない
特例・控除は要件を確認する
少しでも不安があれば事前相談する
この3点を守ることが何より重要です。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00〜18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
