結論｜「擁壁は“あるだけでマイナス”ではない。安全性を説明できるかで価格が決まる」
箕面市の土地売却で、擁壁（ようへき）付き土地は
敬遠されやすい一方、正しく整理すれば売却可能性は十分にあります。
重要なのは、
・擁壁の種類
・法的な安全基準
・修繕の要否と費用
を売却前に把握・説明できる状態にすることです。
はじめに
「擁壁があると売れない？」
「直さないとダメ？」
箕面市は坂や高低差のあるエリアが多く、
擁壁付き土地の相談は非常に多いのが実情です。
擁壁問題は、
・見た目
・安全性
・法規制
が絡むため、曖昧なまま売り出すと必ず止まります。
この記事では、擁壁付き土地を売却する前に必ず確認すべきポイントを整理します。
擁壁付き土地が敬遠される理由
・倒壊リスクが分からない
・修繕費が読めない
・再建築に制限が出る可能性
買主が不安に感じるのは、
「危険かどうか分からない」ことです。
逆に言えば、安全性を説明できれば不安は大きく減ります。
まず確認すべき擁壁の種類
コンクリート擁壁
・比較的新しい
・構造計算されているケースあり
→ 状態次第で問題なし
石積み・空石積み擁壁
・古い住宅地に多い
・強度不足の可能性
→ 要注意・調査必須
ブロック積み擁壁
・簡易施工
・高さ制限あり
→ 建築制限に影響しやすい
法的に重要な安全基準
建築基準法のチェックポイント
・高さ2m超の擁壁
・建築確認の有無
・構造計算・検査済証
これらが確認できない場合、
再建築時に制限がかかる可能性があります。
箕面市で特に注意すべき点
・昭和以前に造成された土地
・造成履歴が不明
・擁壁にクラック（ひび割れ）あり
これらは、事前調査なしで売ると減額交渉の材料になります。
擁壁調査で確認する内容
・傾き
・ひび割れ
・排水機能
・背面土圧の影響
簡易調査で済む場合もあれば、
専門調査が必要なケースもあります。
修繕・補強が必要な場合の費用目安
・軽微な補修：数十万円
・部分補強：100万円前後
・全面やり替え：300万円〜
擁壁は、
「直せば必ず回収できる」とは限らないため、
費用対効果の判断が重要です。
擁壁は直すべき？直さないべき？
直すべきケース
・安全基準を満たしていない
・明らかな劣化がある
・再建築に支障が出る
直さない選択が有効なケース
・現状で安全性が説明できる
・価格調整で対応できる
・買取や事業者売却を選ぶ
工事ありきで考えないことがポイントです。
擁壁付き土地の売却戦略
・調査資料を用意して仲介売却
・価格調整で現状渡し
・擁壁リスクを織り込んだ買取
擁壁付き土地は、
「誰に売るか」で結果が大きく変わります。
よくあるNG判断
・問題ないと思い込む
・指摘されてから対応する
・高額補修を先行する
これらは、売却の長期化・手残り減少につながります。
不動産会社ができる役割
・擁壁の簡易チェック
・調査・修繕の要否判断
・売却方法（仲介・買取）の選定
擁壁問題は、売却戦略とセットで考えるべき要素です。
【専門家コメント】
「擁壁付き土地は“危険かどうか”より“説明できるかどうか”。
事前整理ができていれば、売却は十分可能です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「擁壁付き土地の安全確認と売却判断を解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 擁壁があると必ず売れにくい？
→ いいえ。整理次第です。
Q2. 調査は必須？
→ 高さや状態次第で必要です。
Q3. 修繕しないと売れない？
→ 現状渡しでも可能な場合があります。
Q4. 費用は誰が負担？
→ 売主・買主交渉次第です。
Q5. 再建築できないことはある？
→ 条件次第で制限があります。
Q6. 古い擁壁は危険？
→ 調査で判断します。
Q7. 売却前に行政確認は必要？
→ 状況により推奨されます。
Q8. 擁壁が原因で減額される？
→ 説明不足だとされやすいです。
Q9. 買取の方が良い場合は？
→ 早期整理を優先する場合です。
Q10. 相談だけでも可能？
→ もちろん可能です。
まとめ｜擁壁付き土地は「整理した人が勝つ」
箕面市の擁壁付き土地売却では、
・擁壁の種類把握
・安全基準の確認
・修繕か価格調整かの判断
この3点が、売却成功の分かれ目です。
隠さず、先に整理。
それが、擁壁付き土地で損をしない基本です。
🏠 擁壁付き土地でお困りの方へ
箕面市で
「この擁壁、大丈夫？」
「売却前に何をすべき？」
と悩んでいる方は、
株式会社みのパラへご相談ください。
安全性確認から売却戦略まで、
現実的に整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
