結論｜「旗竿地は“不利”ではなく“売り方次第”。弱点を先に潰せば価格は伸ばせる」
箕面市の旗竿地（はたざおち）は、
・接道が狭い
・見通しが悪い
・再建築や車両動線が不安
といった理由で敬遠されがちです。
しかし、法的条件・動線・買主像を先に整理すれば、
減額を最小化、場合によっては相場並みでの成約も十分可能です。
はじめに
「旗竿地って安くしか売れない？」
「売り出しても反応がない」
箕面市は住宅地が成熟しており、旗竿地でも“住環境重視”の需要が一定数存在します。
失敗の多くは、
一般地と同じ売り方をしてしまうこと。
この記事では、旗竿地を“選ばれる物件”に変える具体策を整理します。
旗竿地が不利と言われる理由
・道路から建物が見えない
・通路幅が狭く車が入れにくい
・建築制限の誤解が多い
買主の不安は、事実より“分からないこと”にあります。
不安を資料と説明で消すのが戦略の核心です。
まず確認すべき法的ポイント
接道義務の充足
・建築基準法上の接道要件
・通路幅2m以上の確保
再建築可否の明示は最優先です。
建ぺい率・容積率の扱い
旗竿部分の算入可否で、建てられる規模が変わる場合があります。
事前に整理し、最大建築ボリュームを示すことが重要です。
箕面市で多い旗竿地の課題
・坂道＋旗竿の複合
・古い分譲で通路権利が曖昧
・上下水の引込みが未整理
これらは、売却前の整理で“減額材料”を“説明材料”に変えられます。
高く売るための実践戦略
戦略① 動線の不安を可視化する
・実測図
・車両進入写真
・ターン可否の説明
「入る／入らない」を曖昧にしない。
戦略② 建築プランを先に提示
・参考間取り
・駐車配置
・採光計画
住めるイメージが価格を支えます。
戦略③ 通路権利・管理の明確化
・通行地役権
・持分割合
・維持管理ルール
権利関係の不安をゼロに。
戦略④ 買主像を絞る
・静けさ重視のファミリー
・二世帯・平屋志向
・在宅ワーク層
“誰に合うか”を先に決める。
やってはいけないNG対応
・一般地と同条件で価格設定
・質問が出てから調べる
・デメリットを隠す
これらは、内見後の失速・大幅値引きにつながります。
価格設定の考え方
・相場からの調整幅を明確化
・通路条件・建築条件を数値化
・条件付き売却（測量・権利整理）
根拠ある価格は交渉耐性が高い。
売却方法の選択
・時間に余裕 → 仲介＋戦略開示
・早期整理 → 旗竿地に強い買取
**方法選択も“価格の一部”**です。
不動産会社ができる役割
・法的可否と建築ボリューム整理
・動線・権利の資料化
・買主ターゲット設定
旗竿地は、企画力で差が出る土地です。
【専門家コメント】
「旗竿地は“欠点を隠す”のではなく“先に説明する”ほど売れやすい。
不安を消せば、価格は自然に付いてきます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「旗竿地でも高く売れた事例と資料の作り方を解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 旗竿地は必ず安くなる？
→ 条件整理次第で最小化できます。
Q2. 再建築できるか不安
→ 接道要件を先に確認します。
Q3. 車は入る？
→ 実測・写真で可視化します。
Q4. 建てられる大きさは？
→ 建築ボリュームを提示します。
Q5. 権利関係が心配
→ 通行権・持分を整理します。
Q6. 測量は必要？
→ 推奨されます。
Q7. 買取の方が良い？
→ 期限重視なら有効です。
Q8. 価格交渉は激しい？
→ 事前開示で抑制できます。
Q9. 内見が入りにくい
→ ターゲット設定を見直します。
Q10. 相談だけでも可能？
→ もちろん可能です。
まとめ｜旗竿地は「準備で逆転できる」
箕面市の旗竿地売却では、
・法的可否の明示
・動線と建築の可視化
・買主像の特定
この3点が、価格とスピードを決めます。
弱点は、先に潰す。
それが、旗竿地で損をしない最短ルートです。
🏠 旗竿地売却でお困りの方へ
箕面市で
「この立地、どう売ればいい？」
とお悩みの方は、
株式会社みのパラへご相談ください。
条件整理から価格戦略まで、
“選ばれる形”に仕上げます。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
