結論｜「再建築不可＝価値ゼロではない。“再生設計”で使える不動産に変えられる」
箕面市の再建築不可物件は、
・建て替えできない
・金融機関評価が低い
・売却しづらい
といった理由で放置されがちです。
しかし、用途・ターゲット・改修内容を正しく設計すれば、資産価値は十分に回復・向上します。
鍵は「建て替え」ではなく、“どう使えるか”を明確にする再生戦略です。
はじめに
「再建築不可だから売れない？」
「解体するしかない？」
箕面市では、古い住宅地や路地状敷地に再建築不可物件が一定数存在します。
失敗の多くは、
“建て替え前提”で考えてしまうこと。
この記事では、再建築不可でも価値を上げるリノベーションの考え方を整理します。
再建築不可とは何か
再建築不可とは、
建築基準法の接道義務を満たしていないため、建て替えができない状態を指します。
・接道幅不足
・道路種別の問題
などが主因です。
ただし、現存建物の修繕・改修は可能なケースが多くあります。
なぜ再建築不可は敬遠されるのか
・将来の建て替えができない
・住宅ローンが使いにくい
・出口戦略が見えない
買主の不安は、“使い道が想像できない”こと。
だからこそ、再生後の姿を具体化する必要があります。
再建築不可再生の基本戦略
戦略① 用途を絞る
・自住用
・賃貸（戸建て賃貸）
・セカンドハウス
万人向けではなく、合う人に深く刺す。
戦略② 建て替えを諦める前提で設計
・間取りの刷新
・設備更新
・断熱・耐震の部分補強
「今ある箱」を最大限活かす。
戦略③ 出口（売却・賃貸）を先に決める
再生は、出口逆算で考えるほど失敗しません。
箕面市で多い再建築不可の特徴
・幅員4m未満道路
・路地奥物件
・古い木造住宅
これらは、リノベ向き条件が揃っていることも多い。
資産価値を上げるリノベーションの考え方
ポイント① 見た目より“使い勝手”
・水回り動線
・収納計画
・在宅ワーク対応
生活価値＝評価です。
ポイント② 過剰投資をしない
・スケルトンにしすぎない
・回収できる範囲で
再建築不可は、投資回収ラインの見極めが最重要。
ポイント③ 法的にできる範囲を守る
・増築不可
・用途変更制限
違法改修は価値を下げるだけです。
リノベ費用の目安
・部分改修：100〜300万円
・フルリノベ：500〜1,000万円
立地と用途で、適正ラインは大きく変わります。
売却と賃貸、どちらが向く？
売却向き
・自己資金で購入できる層がいる
・立地に魅力がある
賃貸向き
・家賃需要が安定
・長期保有を前提
“売れないから貸す”ではなく、戦略で選ぶ。
やってはいけないNG再生
・建て替えできると誤認させる
・過剰リノベ
・用途が曖昧
これらは、トラブル・損失の原因になります。
不動産会社ができる役割
・再建築可否の正確な説明
・用途別の再生提案
・売却・賃貸の出口設計
再建築不可は、知識差が結果差になります。
【専門家コメント】
「再建築不可は“欠陥”ではなく“条件”。
条件を理解して使い切れば、十分に資産になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「再建築不可物件の再生事例とリノベ判断を解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可でも売れる？
→ 条件次第で可能です。
Q2. ローンは使えない？
→ 使える金融機関もあります。
Q3. 増築はできる？
→ 原則不可です。
Q4. フルリノベは必要？
→ 目的次第です。
Q5. 違法建築にならない？
→ 法規確認が必須です。
Q6. 解体した方がいい？
→ 多くは逆効果です。
Q7. 賃貸需要はある？
→ 立地次第で十分あります。
Q8. 売却価格は上がる？
→ 再生次第で向上します。
Q9. 買取という選択肢は？
→ 早期整理には有効です。
Q10. 相談だけでも可能？
→ もちろん可能です。
まとめ｜再建築不可は「再生で評価が決まる」
箕面市の再建築不可物件では、
・用途の明確化
・過不足ないリノベ
・出口戦略の設計
この3点が、資産価値を左右します。
建て替えられない＝終わりではない。
それが、再建築不可再生の基本です。
🏠 再建築不可物件でお困りの方へ
箕面市で
「この家、どう活かせる？」
と悩んでいる方は、
株式会社みのパラへご相談ください。
再生・売却・賃貸まで、
現実的な選択肢を整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
