【結論】箕面市の親族間売買は「事前の整備」で贈与扱いを防げる
箕面市で親族間売買を行う場合、相場に基づく売買価格の設定・第三者評価の取得・通常の売買契約と金銭授受を徹底することで、贈与と判断されるリスクは大きく下げられます。
不動産の親族間売買で失敗する原因は、気持ちの問題ではなく「準備不足」です。主導権を持ち、最初から正しい形で進めることが何より重要です。
はじめに
「親から子へ家を売るだけだから大丈夫」「相続前に名義を整理したいだけ」
箕面市でも、このような理由で親族間売買を検討する方は年々増えています。
しかし実際には、売買のつもりが贈与と判断され、数年後に多額の贈与税を課されるケースが少なくありません。
結論から言えば、親族間売買を安全に行うためのポイントは3つです。
・相場に基づく価格設定を行う
・第三者を必ず介在させる
・通常の不動産売買と同じ手続きを踏む
この3点を押さえるだけで、税務リスクの大半は回避できます。
なぜ親族間売買は「贈与扱い」されやすいのか
まず理解しておくべきは、「売買契約書がある＝安全」ではないという点です。
税務署が見るのは書類の形式ではなく実態です。
・相場より極端に安い金額で売っている
・価格の根拠を説明できない
・実際にお金の支払いが確認できない
・契約書が簡易的、または内容が不十分
・親族間だけで話を完結させている
これらに該当すると、「実質的な贈与」と判断される可能性が高くなります。
特に箕面市は、駅距離・坂道・高低差・接道条件による価格差が大きく、根拠のない価格設定は非常に危険です。
贈与扱いを避けるための正しい契約方法
相場に基づく価格設定を行う
最も重要なのが売買価格です。
・近隣の成約事例
・路線価・固定資産税評価額
・不動産会社による査定価格
これらを基に、第三者が見ても妥当と判断できる価格を設定します。
相場の6〜7割を下回ると、税務署から指摘される可能性が高くなります。
第三者による査定書を取得する
親族間だけで金額を決めるのは避けましょう。
・地元不動産会社の査定書
・可能であれば複数社の査定
これにより、「第三者評価に基づいた売買」であることを客観的に証明できます。
通常の売買契約書を作成する
「身内だから簡単でいい」は通用しません。
・売買契約書
・重要事項説明書
・引渡し条件、支払条件
一般の不動産売買と同じレベルの書類と内容で契約を行うことが重要です。
実際にお金を動かす
名義変更だけ行い、金銭のやり取りがないケースは非常に危険です。
・銀行振込で売買代金を支払う
・通帳に履歴を残す
・分割払いの場合は契約書に明記
「支払った事実」を証拠として残すことが不可欠です。
住宅ローン利用の注意点
親族間売買では住宅ローン審査が厳しくなります。
・親族間売買不可の金融機関がある
・評価額が低く出やすい
・自己資金比率を求められる
事前に金融機関と不動産会社へ相談し、資金計画を立てましょう。
箕面市で特に注意すべきポイント
・駅距離や坂道による評価差
・再建築不可や接道条件の影響
・古家付きか更地評価かの違い
これらを無視した売買は、後から否認される原因になります。
親族間売買・贈与・相続の違い
・売買：適正価格＋対価の支払いが必要
・贈与：無償または著しく低額、贈与税が発生
・相続：相続税評価額が基準
節税のつもりで行った売買が、最も高くつく結果になることも珍しくありません。
【専門家コメント】
「親族間売買は“簡単そう”に見えますが、実務上は通常売買以上に慎重さが求められます。
特に価格設定と金銭授受は、後から修正がききません。
迷った段階で専門家に相談することが、結果的に一番の節税と安心につながります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「親族間売買の注意点と正しい進め方」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 親から子に安く売ると必ず贈与になりますか？
相場より著しく安い場合、差額分が贈与と判断される可能性があります。
Q2. 固定資産税評価額で売れば安全ですか？
必ずしも安全ではありません。実勢価格との乖離が大きいと否認されます。
Q3. 現金手渡しでも問題ありませんか？
証拠が残らないため推奨されません。銀行振込が基本です。
Q4. 契約書は自分たちで作ってもいいですか？
可能ですが、不備が多くリスクが高いため専門家作成が安心です。
Q5. 仲介手数料を払わずに行うと危険ですか？
第三者関与がないため、税務リスクは高くなります。
Q6. 親族間売買でも住宅ローンは使えますか？
金融機関によります。利用不可のケースもあります。
Q7. 後から税務署に指摘されることはありますか？
あります。数年後に調査が入ることもあります。
Q8. 相続前に売買した方が得ですか？
状況によります。売買・贈与・相続の比較が必要です。
Q9. 空き家だと評価は下がりますか？
立地や建物状態によって大きく変わります。
Q10. 相談はいつの段階がベストですか？
価格設定前、契約前が最も重要です。
まとめ
箕面市で親族間売買を成功させるには、
・相場に基づく価格設定
・第三者評価の取得
・通常売買と同じ手続き
この3点が不可欠です。
「身内だから簡単に」ではなく、「身内だからこそ慎重に」。それが将来の安心につながります。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
