大阪府北部の住宅都市である**豊中市では、
相続をきっかけに空き家を所有する方が年々増えています。
その一方で、
「売却したら税金はいくらかかる？」
「空き家のまま持ち続けると固定資産税はどうなる？」
といった税制面の不安**を理由に、判断を先延ばしにしてしまうケースも少なくありません。
本記事では、
・空き家売却で使える3,000万円特別控除
・固定資産税が重くなる・軽くなる仕組み
・豊中市で空き家を持ったときの正しい判断軸
を、実務目線でわかりやすく整理します。
結論｜空き家は「税制を知っているか」で手取りと負担が大きく変わる
結論から言うと、
空き家に関する税制は
知らずに動くと損をしやすく、知っていれば有利に整理できる制度です。
特に、
・3,000万円特別控除
・固定資産税の優遇・解除
この2点を理解しておくだけで、
売却タイミングや判断は大きく変わります。
空き家売却で使える「3,000万円特別控除」とは？
制度の概要
相続した空き家を売却した場合、
一定の条件を満たせば、
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
つまり、
売却益が3,000万円以内であれば、
譲渡所得税がかからない可能性があります。
対象となる空き家の基本条件
・相続により取得した住宅
・昭和56年5月31日以前に建築
・相続開始から一定期間内の売却
・耐震基準を満たす or 解体して売却
※すべてを満たす必要があり、
自己判断は危険です。
よくある誤解
・誰でも自動的に使える → ×
・相続なら必ず対象 → ×
・申告しなくていい → ×
確定申告が必須であり、
事前確認が極めて重要です。
3,000万円控除を使う際の注意点
解体するか、そのまま売るか
・建物付き売却
・解体後の土地売却
どちらでも条件を満たせば対象になりますが、
解体のタイミングを間違えると控除対象外になるケースがあります。
相続人が複数いる場合
・共有名義
・持分割合
によって、
控除の使い方が変わるため注意が必要です。
空き家と固定資産税の関係
住宅用地の特例とは
住宅が建っている土地は、
固定資産税が最大6分の1に軽減される特例があります。
空き家であっても、
住宅が残っていれば原則この特例は適用されます。
注意｜特定空家に指定されるとどうなる？
管理不全と判断されると、
「特定空家」に指定され、
・住宅用地特例が解除
・固定資産税が最大6倍
になる可能性があります。
つまり、
放置すると税負担が一気に重くなるのです。
固定資産税を軽減・抑える考え方
軽減を維持したい場合
・定期的な管理
・倒壊・景観悪化を防ぐ
これだけでも、
特定空家指定のリスクは下がります。
解体前に必ず考えること
解体すると、
住宅用地特例は即時解除されます。
そのため、
売却・解体・税金の順序を誤らないことが重要です。
空き家税制を踏まえた判断パターン
売却を優先すべき人
・今後住む予定がない
・相続整理を進めたい
・税負担を抑えたい
保有を続ける場合の注意
・固定資産税の将来負担
・特定空家リスク
を常に意識する必要があります。
【専門家コメント】
「空き家の税制は、
“知らなかった”では済まされない内容が多いです。
特に3,000万円控除は、
使えるかどうかで手取りが大きく変わります。
豊中市では、
空き家を早めに整理した方が、
結果的に税金面でも精神面でも負担が軽くなるケースが非常に多いです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 3,000万円控除は誰でも使える？
→ 条件を満たした相続空き家のみ対象です。
Q2. 確定申告は必要？
→ 必須です。
Q3. 解体したら必ず控除対象？
→ 条件次第で対象外になることもあります。
Q4. 固定資産税は空き家でも安い？
→ 住宅が残っていれば軽減されます。
Q5. 特定空家とは？
→ 管理不全と判断された空き家です。
Q6. 指定されるとどうなる？
→ 税負担が大幅に増えます。
Q7. 相続人が複数でも控除は使える？
→ 持分に応じて使える場合があります。
Q8. 売却と解体、どちらが先？
→ 税制を確認してから判断すべきです。
Q9. 税理士に相談すべき？
→ 条件確認では強く推奨されます。
Q10. 相談のベストタイミングは？
→ 相続が発生した直後です。
まとめ｜空き家税制は「先に知る」が最大の節税対策
豊中市で空き家を所有した場合、
・3,000万円特別控除
・固定資産税の特例
この2つを理解しているかどうかで、
数百万円単位の差が生まれることもあります。
売る・残す・解体する、
どの選択をするにしても、
税制を把握した上で判断することが、
後悔しない空き家対策につながります。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
